【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2023/1/19 武清圣水湖項目定位初探 謹呈：天津泰康地產(chǎn) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴格保密的。 本報告旨在通過世聯(lián)地產(chǎn)對區(qū)域發(fā)展趨勢、項目本體條件及所在市場環(huán)境的研究與理解，對項目整體發(fā)展方向和面對客戶群體特征作出初步判斷，并為項目下一階段工作的推進提供依據(jù)。 2 本報告是嚴格保密的。 分析思路 基于本體，尋求項目優(yōu)劣勢 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項目機會 項目定位假設(shè) 下一步工作思路 大勢分析，看區(qū)域發(fā)展方向 3 本報告是嚴格保密的。 大勢分析，看區(qū)域發(fā)展方向 4 本報告是嚴格保密的。 宏觀經(jīng)濟 ? 2023年天津市人均 GDP達到 40351元 ，較 05年增長了%。 ? 從 2023年至 2023年，年均人均 GDP增長 ，平均年增長率為 ％。 ? 2023年，天津市生產(chǎn)總值達到 ，較2023年增長了 %； ? 近 6年來，市生產(chǎn)總值均保持高速增長， 03年以來 GDP年增長率都高于14%； 5 本報告是嚴格保密的。 ? 2023年全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 27252元，比 05年 增長 %。 ?城市居民人均 可支配收入 達到 14283元， 增長 %。 宏觀經(jīng)濟 ? 2023年城市居民人均消費支出中用于居住的支出比例達到 %. 可支配收入 消費構(gòu)成 6 本報告是嚴格保密的。 地區(qū) 2023全市常住人口 1043市內(nèi)六區(qū) 市轄區(qū) 武清區(qū) 寶坻區(qū) 塘沽區(qū) 津南區(qū) 大港區(qū) 北辰區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 漢沽區(qū) 宏觀經(jīng)濟 單位：萬人 數(shù)據(jù)來源：《 2023年天津統(tǒng)計年鑒》 ? 2023年，天津市常住人口達到 1075萬，武清區(qū)人口達到 82萬，占天津總?cè)丝诘?%； ? 武清區(qū)為天津市轄區(qū)范圍內(nèi)除城區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、南開、河北、紅橋）外的人口第一大區(qū) 。 ? 武清區(qū)市區(qū)人口目前達到 22萬 。 ? 目前農(nóng)業(yè)人口占絕大比例，達到 85% 。 人口結(jié)構(gòu) 人數(shù) （ 萬人 ） 比例人口總數(shù) 8 1 .72 1 0 0 .00 %農(nóng)業(yè)人口 6 9 .24 8 4 .73 %非農(nóng)業(yè)人口 1 2 .48 1 5 .27 %人口 可支配收入 消費構(gòu)成 7 本報告是嚴格保密的。 人口 可支配收入 消費構(gòu)成 天津市區(qū) 武清 靜海 寶坻 寧河 薊縣 地區(qū) 人口 （ 萬人 ） 2023 增長 2023 增長 人均生產(chǎn)總值武清 % % 靜海 % % 薊縣 % % 寶坻 % % 寧河 % % 2023 、 2023 年天津遠郊區(qū)縣地區(qū)生產(chǎn)總值 （ 億元 ）? 2023年武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達到； ? 近 3年武清區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值都保持較高的增長率， 05年漲幅達到 %； ? 在天津遠郊區(qū)縣中，武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值一直處于領(lǐng)先地位，人均生產(chǎn)總值落后于靜海。 宏觀經(jīng)濟 8 本報告是嚴格保密的。 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2023） 2 0 0 5 年武清區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟 2023 比重 2023 比重地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) % %第二產(chǎn)業(yè) % %第三產(chǎn)業(yè) % %單位：億元 數(shù)據(jù)來源：《 2023年天津統(tǒng)計年鑒》 ? 2023年，天津市第三產(chǎn)業(yè)比重占到 %,武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重占到 38％， 略低于全市均值； ? 武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增長呈上升趨勢，生產(chǎn)總值和所占比例都有明顯增長。 人口 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可支配收入 消費構(gòu)成 9 本報告是嚴格保密的。 宏觀經(jīng)濟小結(jié) 人口 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可支配收入 消費構(gòu)成 天津市生產(chǎn)總值和人均生產(chǎn)總值均處于較高水平； 天津市人均可支配收入達到 14283元，且近年來保持持續(xù)增長； 居民人均消費支出中用于居住的支出比例達到 %； 武清區(qū)人口達到 82萬，位環(huán)城區(qū)之首； 武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值位天津遠郊區(qū)縣之首； 武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值與比例增長迅速。 武清區(qū)域的快速發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ) 10 本報告是嚴格保密的。 對區(qū)域發(fā)展方向的認識 武清的城市戰(zhàn)略地位 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 項目所在區(qū)域在武清的站位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津一體化的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市功能分配 —— 微觀視角：在武清的城市內(nèi)部分工中明晰項目的功能站位 論述邏輯： 11 本報告是嚴格保密的。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海城市和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 武清之于天津 ? 現(xiàn)狀 —— 武清開發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，從９０年代以來一直是天津郊縣重點發(fā)展區(qū)域； ? 未來 —— 在最新城市規(guī)劃中，武清位于天津城市 發(fā)展主軸之上 ，具有重要的戰(zhàn)略意義。 天津市區(qū) 武清 ? 天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的城市空間格局； ? 一軸： 城市發(fā)展主軸：武清新城 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)； 武清 天津城區(qū) 濱海新區(qū) 12 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2023/1/19 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 本報告是嚴格保密的。 14 本報告是嚴格保密的。 武清處在京津大通道軸向位置，是發(fā)展軸上四個關(guān)鍵節(jié)點之一 （北京、武清、天津、濱海新區(qū)） ，是京津 一體化實現(xiàn)的必經(jīng)之路 。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 武清之于京津 武清 天津城區(qū) 濱海新區(qū) 北京城區(qū) 15 本報告是嚴格保密的。 武清之于京津 ? 天津港是中國北方第一大港，武清擁有直通海關(guān)，完全有條件作為港口功能的延伸，依托港口的優(yōu)勢，發(fā)展供港、疏港物流產(chǎn)業(yè)，提高天津港對內(nèi)陸地區(qū)的輻射服務(wù)功能。 ? 特別是隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點道路站口建設(shè)，武清交通樞紐地位進一步確立； ? 京津兩市的規(guī)劃都把京津主軸作為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，武清作為京津主軸的重要節(jié)點，具備了承接雙向輻射的優(yōu)勢； 武清具備承擔京津大通道重要節(jié)點的潛質(zhì)。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 16 本報告是嚴格保密的。 武清之于京津 —— 北京 ，面臨奧運的巨大發(fā)展機遇，城市高速發(fā)展； —— 天津 ，城市定位明晰：“環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市”，其發(fā)展受到國家空前關(guān)注； —— 濱海新區(qū) ，作為北方第一大港，處于京津大通道的出海口，天津市加大對其的投資建設(shè)力度； —— 武清 ，目前發(fā)展落后于其他節(jié)點城市 ，開始受到政府重視。 ? 天津最新規(guī)劃中尤其重視武清的城市發(fā)展； ? 現(xiàn)天津市黨委書記（原深圳市市長）上任伊始，就親自到武親視察 武清 —— 承載京津大都市圈的未來！ 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 17 本報告是嚴格保密的。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 ? 概述 ：武清開發(fā)區(qū) 1991年 12月批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；規(guī)劃總面積 里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 ? 開發(fā)情況 ： 1992年 6月 23日奠基起步建設(shè)。目前，一期開發(fā)完畢，二期招商建設(shè)中。至 2023年底累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 。 ? 現(xiàn)狀 ：建成天鵝湖溫泉度假村、海關(guān)培訓(xùn)中心、英華學(xué)校、創(chuàng)新大樓等配套服務(wù)設(shè)施；引入了海關(guān)等各種管理服務(wù)機構(gòu)，形成了完善的支撐服務(wù)體系。 ? 交通 ：京津塘高速公路、京滬高速公路正線在開發(fā)區(qū)設(shè)有出入口，距離北京、天津、天津港和天津濱海國際機場車程均在 40分鐘以內(nèi)；距北京機場 90公里， 60分鐘即可到達。 武清現(xiàn)狀 武清區(qū)海關(guān) 天鵝湖度假村 天津英華學(xué)校 開發(fā)區(qū)稅務(wù)局 武清現(xiàn)狀１：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，硬件較為成熟。 18 本報告是嚴格保密的。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)：經(jīng)過 15年發(fā)展，逐步形成了 汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大產(chǎn)業(yè)格局； ? 主要企業(yè)：丹佛斯、伊都錦、娃哈哈、完達山等。 武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類別 行業(yè)分類 企業(yè)數(shù)（個） 投資總額（萬美元） 所占比例（％） 汽車及零部件制造 8 機械制造 37 新型材料 40 生物醫(yī)藥 14 電子信息 51 合計 150 其它 武清開發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)10%9%18%4%22%37%汽車及零部件制造 機械制造 新型材料生物醫(yī)藥 電子信息 其它武清現(xiàn)狀 武清現(xiàn)狀２：產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定規(guī)模和水準，并為武清帶來了產(chǎn)業(yè)人口 19 本報告是嚴格保密的。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 武清最新規(guī)劃 人口和用地規(guī)模 ： 《規(guī)劃》綜合考慮土地、水資源、生態(tài)環(huán)境承載力以及經(jīng)濟社會發(fā)展目標等因素，提出到 2023年武清區(qū)常住人口規(guī)模控制在 100萬人。其中，城鎮(zhèn)人口達到 75萬人，城市化率為 75％。新城人口達到 60萬人，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口 15萬人。 國務(wù)院批準的《天津市城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023年）》將武清新城定位調(diào)整為： 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市。 20 本報告是嚴格保密的。 東馬圈 —— 武清西部門戶 ?東馬圈處在京津大通道西向位置，是京津軸線