【正文】 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司昌平二街項(xiàng)目昌平二街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告市場(chǎng)分析與定位報(bào)告REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING 2023年 6月REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司（一）整體功能定位集 “特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓 ”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè) ： 項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店： 高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店服務(wù)式公寓： 提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升： 該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。2REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司（二）物業(yè)類型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模： 約 （地上 ，地下： ）項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè) 2～ 酒店 ～ 1萬(wàn)平米酒店服務(wù)式公寓 ～ 總計(jì) 一、整體定位3REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量 ＝ 區(qū)域人口總量 人均消費(fèi)支出 商業(yè)平均利潤(rùn)率 /（區(qū)域平均租金 核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約 14萬(wàn)（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出： 9168元 農(nóng)村人口：約 1萬(wàn)，人均消費(fèi)支出： 5365元 商業(yè)平均利潤(rùn)率為： 6％～ 10％ 區(qū)域平均租金取值為： 2元 /平米 /天 核心商圈占比： 65％～ 85％，取值： 85％（區(qū)域商圈相對(duì)獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為： 15～ 17萬(wàn)平米一、整體定位4REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競(jìng)爭(zhēng)分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對(duì)均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～ 結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對(duì)商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占 45％～ 55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：2～ 3萬(wàn)平米項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力水平相對(duì)偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對(duì)小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模上限建議為：一、整體定位5REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目定位于四星級(jí)酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級(jí)酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場(chǎng)的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為： 80～ 100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)酒店每自然間的面積為 80~100平方米，因此本項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為： ～ 1 萬(wàn)平米一、整體定位6REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品 突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚 項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。活力 項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)7REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層 業(yè)態(tài)類型四層 影院、休閑健身中心三層 美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城二層 精品商業(yè)街一層地下一層 超市8REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司（三）各業(yè)態(tài)定位建議超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定216。 昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析252。 布局分析 昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對(duì)較為集中；9REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析252。 規(guī)模分析 昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營(yíng)業(yè)面積大多為 1000～ 2500平米左右，最大一般不超過(guò)3500平米。超市 位置 營(yíng)業(yè)面積泰樂(lè)福第八分店 西關(guān)三角地 5號(hào) 約 3500平米京北美廉美超市 政府街 16號(hào) 正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市 府學(xué)路，國(guó)泰百貨西側(cè) 約 2500平米物美超市 鼓樓西街 1號(hào) 約 2023平米新世紀(jì)超市 鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層 約 1000余平米華普超市陽(yáng)光店 府學(xué)路，陽(yáng)光商廈一層 約 1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：10REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析252。 現(xiàn)有品牌分析 目前昌平市場(chǎng)上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂(lè)福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合 “ 內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局 ” 、以及 “ 內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市 ” 的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時(shí)也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。 因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。252。 經(jīng)營(yíng)狀況分析 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末， 表明經(jīng)營(yíng)狀況均較好。同時(shí)，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來(lái)越接受價(jià)廉物美的超市購(gòu)物習(xí)慣。11REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 超市經(jīng)營(yíng)商家需求經(jīng)營(yíng)商家 超市類型 營(yíng)業(yè)面積要求 其他選址要求物美 綜合超市 單層 1500－ 6000平米臨交通主動(dòng)線交匯處；以半徑 2萬(wàn)戶居民為宜；物業(yè)不超過(guò) 2層，以 1層為佳，賣(mài)場(chǎng)以方形最好。華潤(rùn)萬(wàn)家 綜合超市 4000－ 6000平米 一級(jí)城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級(jí)城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級(jí)城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果 大型社區(qū)店 5000平米左右 貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂(lè)購(gòu) 小型社區(qū)大賣(mài)場(chǎng) 3500－ 5000平米 位于商業(yè)核心地點(diǎn)興萬(wàn)家 社區(qū)型綜合超市 2023－ 6000平米單層不少于 2023平米，樓層數(shù)不超過(guò) 2層；層高以 5米為宜，凈高不低于 ，柱間距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深要求以 3040米為佳；消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在 58萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；聯(lián)華 標(biāo)準(zhǔn)超市 1000－ 5000平米 中心城區(qū)的商業(yè)中心 上圖可以看出，國(guó)內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從 1000－ 6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即 3000－ 6000平米之間，說(shuō)明該規(guī)模是相對(duì)合適的一個(gè)面積區(qū)間。國(guó)內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求12REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 本項(xiàng)目超市規(guī)模確定252。 原則一： 本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場(chǎng)本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級(jí)版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。252。 原則二： 知名品牌連鎖超市的選址要求；252。 原則三： 建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。 綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：5000 ～ 6000平米13REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意14REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn) (北京 )有限公司3）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：216。 超市主要以品牌、規(guī)模和價(jià)格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；216。 超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對(duì)便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備