【正文】 一月 21一月 2119:18:5419:18:54January 25, 2023{ 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 2023{ 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 7:18:54 下午 7:18 下午 19:18:54一月 21{ 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 19:18:5419:18:5419:181/25/2023 7:18:54 PM{ 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/1/25 19:18一月 21{ 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 25 一月 20237:18 下午 一月 21{ 差錯發(fā)生在細節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 一月 21一月 2119:18:54{ 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。{ 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 三居戶型(八 )平面示意69REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強。 一居戶型(八 )平面示意63REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司空間靈活機動，居住可辦公。 酒店服務式酒店式服務商務服務房間服務禮賓服務其他服務清潔房間24小時洗衣房24小時房間送餐室內家具保養(yǎng)維修打印、復印、裝訂電子郵件 (上網(wǎng) )會議室及設備租用旅游行李運送小件寄存送花服務代繳費用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞標準化服務設施服務24小時供應冷熱水寬帶上網(wǎng) 衛(wèi)星電視叫醒服務本案公寓與其他公寓 (住宅 )的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供酒店式服務，這是一種軟性服務，更多的一種服務理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務：具體實施可以設置部分有償收費服務，部分免費。 以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；216。 本案將通過個性化服務創(chuàng)造差異化經(jīng)營54REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司三、酒店定位此外，本項目酒店還將通過以下特色，達到差異化經(jīng)營： 占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務酒店與區(qū)內其他區(qū)域的酒店拉開差距； 通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店； 加大酒店自身休閑娛樂配套設施，在軟件上以高標準服務水準為客人提供服務； 與項目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。 綜合整個項目來看，四星級酒店不但符合整體項目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標性 的建筑；216。 另外，有部分昌平區(qū)高收入群 (如科技園的高官、經(jīng)理人和大學園區(qū)的富家學生 )在酒店包房長 期居住，作為在昌平的暫居居所。尤其是以中式風格設計的大 宅門，具有自己鮮明的特點。結合行業(yè)特征，建議： 本項目地下 1層（超市）租金為： ～ 1 元 /平米 .天43REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司三、酒店定位(一 )昌平酒店競爭力錦 水芙蓉 財 會之家 商 務 會 館 大宅 門位置 政府街與鼓樓南街交 匯 西北口 (市中心)北 環(huán) 路北 (城區(qū)北部 )浮泉路北 (中關村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學路北 (亢山廣 場對面，城區(qū) 東 )星 級 二星 級 商 務 三星 級 四星 級 商 務 準五星 級 商 務規(guī) 模 約 5000平米 2萬平米 客房數(shù) 79間 102間 96間 86間標間 房面 積 20多平米 標間 25平米；套 間 50平米約 30平米； 30余平米配套 餐 廳 及芙蓉會 館 宴會 廳 、餐 廳 、會議廳 、康體中心 大小宴會 廳 、會 議室、康 樂 中心 中西餐 廳 、大小會 議室、酒吧、康體中心、 KTV主要客群 商 務 客群和散客 為主 財 政局所屬，以接待會 議為 主 以接待會 議 兒旅游團 居多 以接待商 務 會 議 和高級 旅游 團為 主入住率 約 5060%，夏天 較高 6070%，年底 較高 7080%，有高管長期包房年入住率 6070%名稱 項 目216。 2層銷售價格建議：依據(jù)：252。二、商業(yè)定位36REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（四）項目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進 除了采用中庭的設計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費者的關懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。31REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實物補償要求，確定影劇院面積為： 。同時，昌平也存在著大量的高收入人群， 2023年，昌平高收入戶的人均可支配收入達 30350元。 數(shù)碼娛樂的目標客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；216。216。 供應： 昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約 1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學生及到商場購物的年輕工薪一族；216。 原則四： 建筑內部空間結構的條件限制，本項目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。 綜上所述，本項目超市建筑面積建議為：5000 ～ 6000平米13REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意14REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：216。樂購 小型社區(qū)大賣場 3500－ 5000平米 位于商業(yè)核心地點興萬家 社區(qū)型綜合超市 2023－ 6000平米單層不少于 2023平米，樓層數(shù)不超過 2層；層高以 5米為宜，凈高不低于 ，柱間距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深要求以 3040米為佳；消費者步行到達店址所需時間在 20分種以內的商圈范圍，商圈內具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在 58萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；聯(lián)華 標準超市 1000－ 5000平米 中心城區(qū)的商業(yè)中心 上圖可以看出，國內知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從 1000－ 6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即 3000－ 6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。 因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內資知名品牌連鎖超市重點考慮的發(fā)展區(qū)域?；盍? 項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢7REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層 業(yè)態(tài)類型四層 影院、休閑健身中心三層 美食廣場、數(shù)碼娛樂城二層 精品商業(yè)街一層地下一層 超市8REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（三）各業(yè)態(tài)定位建議超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定216。 昌平現(xiàn)有超市市場分析252。252。國內部分品牌連鎖超市選址要求12REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；216。綜上所述，結合項目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結構要求，本項目商業(yè)街建筑面積建議為：9000 ～ 10000平米左右二、商業(yè)定位商業(yè)街1）規(guī)模確定16REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項目商業(yè)價值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內，抓住昌平主力消費客群。 原則 ：美食廣場需要達到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用； 綜上所述，結合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為：2023 ～ 3000平米美食廣場1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位20REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。 供應： 昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化項目對年輕客群的吸引力。 針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應該與項目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時間的要求都強調對其獨立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，