【文章內(nèi)容簡介】 的湖畔庭院生活 目標客戶 市內(nèi)客戶占 90%，其中以大中企業(yè)主和公務(wù)員為主 項目簡評 性價比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 36 本報告是嚴格保密的。 案例 2：天嘉湖 位置 津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖水庫東側(cè) 開發(fā)商 天津市恒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式 獨棟別墅 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 建筑風(fēng)格 純正美國原版別墅 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 40% 分期 未定 總戶數(shù) 獨棟 47；聯(lián)排 9 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元 /m2) 預(yù)計獨棟 10000元 /平米 物業(yè)費 未定 開盤時間 入住時間 未定 戶型面積 280770平米 月銷售速度 —— 項目主題語 美國庭院，中國湖 目標客戶 商務(wù)度假人士 項目簡評 生態(tài)湖區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。 37 本報告是嚴格保密的。 案例 3：順馳山傾城 位置 薊縣區(qū)光明路和燕山東路交口 燕山東路以北 開發(fā)商 天津順馳融信置地有限公司 建筑形式 花園洋房 別墅、酒店式公寓、商業(yè) 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 占地面積 建筑面積 30萬平米 容積率 綠化率 45% 分期 05年到 07年分三期開發(fā) 總戶數(shù) 一期洋房 562套 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元 /m2) 4300元 /平米 物業(yè)費 /平米 *月 開盤時間 入住時間 戶型面積 100平米洋房； 4060平米酒店；別墅面積未定 月銷售速度 31套 /月 項目主題語 全景式觀山建筑，純生態(tài)度假特區(qū) 目標客戶 多為市內(nèi)投資或養(yǎng)老客戶，看中項目資源和低總價 38 本報告是嚴格保密的。 ?總價控制，獨棟產(chǎn)品 100300萬之間，公寓產(chǎn)品3050萬之間 遠郊別墅成功關(guān)鍵 KPI 價格 ?主要購買客戶依然以天津市內(nèi)為主 ?城市中產(chǎn)是主要的購買人群，特別是公務(wù)人員 客戶 ?以小獨棟、聯(lián)排為主的經(jīng)濟型別墅 ?重視室外空間和聚會場所的設(shè)計 ?優(yōu)越的內(nèi)外景觀資源 產(chǎn)品 ?強勢景觀資源與適中總價帶來的高性價比是主要賣點，配合別墅稀缺性和區(qū)域發(fā)展的升值潛力 營銷 配套 ?具備一定的生活配套或距離核心配套區(qū)較近 ?配備代清掃等服務(wù)配套 遠郊別墅成功關(guān)鍵 KPI總結(jié) 39 本報告是嚴格保密的。 天津遠郊別墅市場 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場 京津走廊別墅類物業(yè)市場 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項目機會 40 本報告是嚴格保密的。 武清目前在售項目主要分布在京津發(fā)展軸上，以楊村為核心展開，產(chǎn)品形式以多層和小高層為主，價格箱體在 30004000元 /平米 物業(yè)名稱 物業(yè)類別 物業(yè)價格 建筑類型 開盤 總建面 澤潤度假莊園 四合院 起價 20萬每套；2050元 /平米 低密度住宅 陽光家園 普通住宅 1658元 /平米起 多層 東籬 19英里 別墅 預(yù)計 55006000元 /平米 獨棟 40萬 新世紀花園 普通住宅 1600元 /平米 多層 6萬 翠亨花園 普通住宅 3800元 /平米 高層 18萬 金威新天地 商鋪、廠房、公寓、辦公 4480元 /平米 小高層 第 6城 公寓 商業(yè) 寫字樓 3600元 /平米 磚混 ,框架高層 70萬 北岸尚城 洋房、高層 3850元 /平米 板樓 20萬 陽光家園 澤潤度假莊園 東籬 19英里 新世紀花園 翠亨花園 城市藝墅 第六城 金威新天地 北岸尚城 41 本報告是嚴格保密的。 7% 0%18%7%23%9%19%17%100以下100100110110120120130130140140150150以上客戶購房戶型面積分布 2%32%54%12%20萬以下2030萬3040萬40萬以上客戶購房總價區(qū)間 兩室21%三室75%四室4%兩室三室四室客戶購房戶型需求特征 武清本地客戶的購房動機大部分屬于改善型需求，處在農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過程中，向往樓上樓下電梯電話的都市生活，主力客戶多為政府事業(yè)單位公務(wù)人員和私營業(yè)主，在付款方式上，雖然按揭貸款占絕對多數(shù)，但 22%的一次性付款比例不可小窺。 22%4%3%0%71%一次性返貸公積金返貸按揭按揭貸款公積金客戶付款方式 0% 16%16%11%0%5%0%11%36%5%教育系統(tǒng)政府部門事業(yè)單位醫(yī)院公安系統(tǒng)部隊紀檢法保險銀行網(wǎng)通、公交個體私營公司其它客戶職業(yè)特征 42 本報告是嚴格保密的。 案例 4：東籬 19英里 位置 武清區(qū) 103國道（京津公路）向北 18公里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)商 天津市三聯(lián)投資集團有限公司 建筑形式 別墅 建筑風(fēng)格 北美組院式獨棟別墅 占地面積 40萬平米 建筑面積 規(guī)劃總建筑面積 100萬；可建筑面積 40萬平米 容積率 綠化率 40% 分期 1期即將開盤 總戶數(shù) 500 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元 /m2) 55006000元 /平米 物業(yè)費 2元 /平米 *月 開盤時間 入住時間 戶型面積 200~300平米主力戶型 月銷售速度 五一至今內(nèi)部認購 20套 項目主題語 為生命貼上健康標簽 目標客戶 天津市區(qū)公務(wù)員為主，以及富產(chǎn)階級第二次置業(yè)，在北京有銷售處，但北京銷售狀況不理想。 項目簡評 環(huán)境優(yōu)美，交通便利，業(yè)主可領(lǐng)取土地種植，特色鮮明，社區(qū)規(guī)模大，配套齊全。 43 本報告是嚴格保密的。 案例 5：澤潤度假莊園 位置 武清區(qū)京福公路 104國道旁魚壩口橋交口 開發(fā)商 天津澤潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式 單層別墅 建筑風(fēng)格 中式庭園式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 50% 分期 無分期 總戶數(shù) 200戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元 /m2) 2050元 /平米 物業(yè)費 開盤時間 入住時間 戶型面積 100~140平米 月銷售速度 23套 /月 項目主題語 —— 目標客戶 天津市區(qū)購房為主，另有少數(shù)楊村和西青的顧客，購房者中以老年人為主，年輕人購房者也有相當比例為父母購買，公務(wù)員占購房的相當比例。 項目簡評 環(huán)境優(yōu)美，附送小園，但是配套較差，交通不便。 44 本報告是嚴格保密的。 武清本地項目成功關(guān)鍵 KPI ?價格水平較低，低價取勝 價格策略 ?以市內(nèi)客戶為主，多用于養(yǎng)老 ?配合本地改善型客戶 客戶策略 ?經(jīng)濟型低密度產(chǎn)品，如：四合院 產(chǎn)品策略 ?主打田園風(fēng)情和性價比 營銷推廣 配套策略 ?少量生活配套 ?配備苗圃、農(nóng)莊等 武清區(qū)域市場項目成功關(guān)鍵 KPI總結(jié) 45 本報告是嚴格保密的。 天津遠郊別墅市場 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場 京津走廊別墅類物業(yè)市場 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項目機會 46 本報告是嚴格保密的。 京津兩地由于城市地位特殊，區(qū)域間商務(wù)活動頻繁，帶來大量商務(wù)往來客戶 ，成為城市之間別墅物業(yè)的重要購買客戶 ?京津唐都市圈現(xiàn)實： 目前世界 500強有 185落戶北京， 114家落戶天津；同時北京作為首都，擁有大量的中央機關(guān)事業(yè)單位；伴隨濱海新區(qū)的進一步建設(shè)，區(qū)域未來商務(wù)會議休閑市場巨大 ?北京天津酒店市場： 北京酒店市場客源構(gòu)成中大約 71%住宿目的地為商務(wù)、會議或者相關(guān)活動，天津酒店市場這部分比例達到 50%左右 ?北京天津較高的商務(wù)旅游消費水平：2023年北京居民個人商務(wù)旅游花費在 3000元左右， 2023年天津居民個人商務(wù)旅游花費在 2200元左右，高于全國 1587元的同期水平 71%12%9%8%商務(wù)會議休閑個人旅游團隊旅游其他34%18%24%24%外商辦公人員商務(wù)會議短期出差旅游探親天津酒店客戶入住目的分析 北京中高檔酒店客戶入住目的分析 2023年北京居民商務(wù)旅游花費 050010001500202325003000商務(wù) 會務(wù)會議 文體科技交流北京天津2023年北京 /天津居民商務(wù)旅游相關(guān)活動花費 47 本報告是嚴格保密的。 天津是北京 /天津居民以家庭為單位的個人觀光休閑度假活動選擇的主要目的地之一，帶來了購買物業(yè)的可能性 北京 /天津居民出游目的地分析表明，個人觀光旅游和度假休閑占出游目的的絕大部分比例，其次為商務(wù)會議 北京游客在渤海灣旅游目的地選擇中，接近四分之一的人將天津作為外出首選目的地 天津居民出游則主要集中天津市內(nèi)，有大約 77%的天津市民將天津市作為自己出游的目的地 北京天津家庭出游單人平均消費在 700800元之間，家庭總消費在 2500元左右 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%觀光旅游 探親訪友 商務(wù)會議 度假休閑 宗教/ 朝拜 其他北京天津0%5%10%15%20%25%天津 北戴河 青島 大連 承德 石家莊 煙臺 沈陽 濟南 葫蘆島%%本市外埠北京 /天津居民出游目的分析 北京游客在渤海灣區(qū)域旅游目的地的選擇 天津居民出游目的地選擇 0100200300400500600700800900觀光旅游 度假休閑北京天津京津兩地居民觀光休閑度假花費 京津走廊別墅物業(yè)主要滿足個人及商務(wù)旅游度假需求 48 本報告是嚴格保密的。 研究顯示京津兩地居民傾向于購買休閑設(shè)施完善、自然環(huán)境良好的別墅 /公寓類物業(yè)進行周末度假 44%33%14%10%5%50%21%9%9%17%獨棟公寓聯(lián)排多層洋房54%28%27%16%4%50%17%30%15%