【文章內(nèi)容簡介】 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 銀億 〃 世紀花園 建筑面積： 121平米，三室兩廳二衛(wèi) 建筑面積： 127平米，三室兩廳二衛(wèi) 位于新城東板塊，定位中高端，本土開發(fā)品牌，當前處于尾盤 在售 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 宏潤花園 剩余主要房源位臵示意（備案表） 項目位臵 東到巨鷹路 ,南接象山港路 ,西至萬象路 ,北接丹峰路 物業(yè)類別 別墅、洋房、小高層住宅 建筑面積 約 ㎡ 容積率 開盤時間 一期開盤于 2023年，三期 2023年開盤 戶型面積 三期 120335㎡ 銷售價格 13500元 /㎡ 銷售情況 當前剩余 40余套大面積洋房產(chǎn)品，面積集中與 255330平米； 項目體現(xiàn)歐洲皇家建筑尊貴、大氣、崇尚自然的風格營造新一代國際化高尚居住區(qū) 在售 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 宏潤花園 ? 結(jié)構(gòu)： 美式木結(jié)構(gòu)干掛別墅 ? 外墻： 干掛花崗巖 ? 門窗：韓國 (KYNET)進戶電子門 YKK鋁合金雙層中空玻璃門窗 ? 廚房： 預留管道燃氣接口；預留給排水接口，設臵變壓式煙道 ? 衛(wèi)生間： 同層排水技術(shù) ? 電梯： LN FUJI 配套設施： ? 獨棟會所 ? 室內(nèi)游永池 ? 網(wǎng)球場（國際大酒店資源） 位于新城東板塊，純山地別墅，產(chǎn)品同質(zhì)嚴重且受制于風水，銷售一直走弱，當前基本售完 在售 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 華豐 〃 桃花源 項目位臵 塔山路與巨鷹路交匯處東北側(cè) 物業(yè)類別 獨棟、雙拼別墅 建筑面積 約 7萬㎡， 169戶 容積率 開發(fā)商 華豐 開盤時間 2023年 4月 戶型面積 300平方米以內(nèi)的雙拼， 340800平方米的獨棟 銷售價格 雙拼 250300萬元一套，獨棟 400800萬元一套 銷售情況 08年 4月開盤至今，基本售完，剩余 32套別墅未備案；已成交客戶為本地私營業(yè)主、公務員、金融行業(yè)高官為主 山地別墅，受制于象山高端客群容量有限，銷售不溫不火，當前基本售完 在售 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 梧桐御府 建筑類型 獨棟、雙拼別墅 建筑面積 約 5萬㎡， 248套 開發(fā)商 紫檀房產(chǎn) 主力戶 型面積 雙拼 300400㎡ ，獨棟 600700㎡ 價格 獨棟成交套總價約 525萬元；雙拼成交套總價約 310萬元 最新動態(tài) 07年 4月開盤至今，基本售完，剩余 38套別墅未售完，客戶以基本是是象山本地客戶，有少量原籍是象山的寧波、上海客戶 在售項目市場總結(jié) 熱銷產(chǎn)品： 90120平米的中小戶型 滯銷產(chǎn)品： 140平米以上的大戶型 產(chǎn)品發(fā)展：綠城一線地產(chǎn)商進駐，產(chǎn)品發(fā)展接近于寧波市中心 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 銀億世紀花園 宏潤花園 綠城百合公寓 項目 區(qū)域市場未來入市樓盤格局圖 項目距離百合公寓 5分鐘車程 華豐桃花源 梧桐御府 石浦半島項目，總建 5萬方 海御 總建 15萬方 紫悅馨園 總建 金域華府 總建 11萬方 麗景小區(qū)二期 總建 綠都國際 總建 5萬方 近 1年即將入市的項目主要分布于新城和新城東板塊，合計供應量約 50萬方 ! 保障房 總建 新城區(qū)，中等規(guī)模項目，中小戶型為主，當前處于營銷前期蓄水階段，預計 2023年下半年開盤 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 中港 〃 紫悅馨園 項目位臵 象山 東北部，東鄰海山路，南至象山港路，西至規(guī)劃道路 物業(yè)類別 8棟多層， 3棟小高層， 2棟高層住宅組成 建筑面積 ㎡， 398戶 容積率 戶型面積 88188㎡ ，主力套型為 120— 140㎡ ， 230套左右。 90㎡ 以下約占 30%， 160套左右 銷售動態(tài) 售樓處還在籌建，預計 2023年下半年開盤 占據(jù)象山縣城中心區(qū)位，地段配套優(yōu)勢明顯，大規(guī)模，高端定位，預計 2023年推出 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 項目位臵 象山 港路以南，天安路以東，環(huán)城東路以西 開發(fā)商 象山金淼房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)類別 高層 建筑面積 15萬㎡ 容積率 戶型面積 118249平米，中大戶型為主力 銷售動態(tài) 當前產(chǎn)品已定，售樓處已進駐，預計 11年上半年開盤 以歐式建筑、雙會所、泛大堂、南北雙花園等為項目的主導價值 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 歐式建筑風格（北地塊鳥瞰圖） 精致園林，中軸景觀充滿強烈歐式禮儀感 酒店式五星級雙會所，預計引進 1855會所，有茶館、咖啡廳、影院、下沉式網(wǎng)球場等配套功能 會所之一，商業(yè)公館效果圖 中大戶為主力，戶型設計注重附加值和禮儀式，從當前客戶預定來看， 118與 138戶型關(guān)注最高 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 海御 建筑面積 118平米， 2+1室 2廳 2衛(wèi) 三開間朝南，觀景飄窗， 2+1房，有附加值，主臥套間設計 +1房 客餐南北連廳 主臥套間設計 建筑面積 138平米， 3+1室 2廳 2衛(wèi) 電梯直接入戶， 3+1房，多處功能間帶飄窗，附加值大 建筑面積 178平米， 4室 2廳 3衛(wèi) 雙入戶設計，雙套間設計，客餐連廳，各帶景觀陽臺 +1房 主臥套間設計 次主臥套間設計 入戶 入戶 入戶 銀億在象山的主打產(chǎn)品，世紀花園升級版，共 16萬方，城區(qū)大規(guī)模項目，預計 2023年下半年開盤 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 銀億 〃 金域華府 項目位臵 象山 東北部，東鄰海山路，南至象山港路，西至規(guī)劃道路 物業(yè)類別 高層 建筑面積 總建筑面積 162239平方米。其中地上建筑面積 112210平方米，包括住宅 994戶 容積率 戶型面積 80140 銷售動態(tài) 售樓處已進駐，已開始打樁，預計 2023年下半年開盤 以新古典建筑、禮儀式帶室外游泳池大型景觀主題為項目價值，戶型未定 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 重點案例剖析 銀億 〃 金域華府 新古典建筑風情 項目工地實景 18萬方的保障性住房，產(chǎn)品覆蓋面積為 80130平米，價格低廉，將瓜分一部分的象山剛需購房群體 未開 樓盤 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 ? 該項目位于萊薰路以東，丹陽路以南，瑤琳路以西，丹河路以北； ? 總用地面積約 118畝，建筑面積約 ㎡，共計 2023多套住宅； ? 工程分兩期實施， 2023年開工建設約 7萬㎡，其產(chǎn)品覆蓋 80— 130㎡ ，其價格預計在 6000元 /㎡ 左右。 保障性住房 —— 人才公寓信息簡介 從近 12年象山成交的主要住宅地塊來看，未來潛在供應量達到近 60萬方 潛在 供應 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 20232023年成交的住宅土地（潛在供應） 地塊名稱 面積 用途 容積率 樓面價 競得單位 交易時間象山產(chǎn)業(yè)區(qū)城東工業(yè)園二類居住用地3 號地塊8 8 .0 3 住宅 1 .8 1429 寧波同心臵業(yè)有限公司 2 0 1 1 2 2 5石浦半邊山二號地塊 4 2 .1 9 住宅 1 1209 寧波象山維拉臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 1 1 1 9潘家橋地塊三 8 2 .5 5 住宅 1 4361 象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 3潘家橋地塊四 7 7 .5 6 住宅 1 4506 象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 3石浦曙光小區(qū)A 3 地塊 2 1 .3 5 住宅 2 .2 2475 象山錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 0 2 0石浦打鼓峙9 號地塊 3 2 .1 8 住宅 1 .2 641 象山打鼓峙建設開發(fā)有限公司 2 0 1 0 8 5石浦打鼓峙1 1 號地塊 1 4 .8 9 住宅 1 .2 630 象山打鼓峙建設開發(fā)有限公司 2 0 1 0 8 5靖南路與海山路交叉口西南角地塊7 .9 9 住宅 1 .5 3629 象山輝峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 6 2 9丹陽路與萊薰路東南角地塊5 8 .9 4 住宅 2 .4 2089 象山縣城投臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 6 9原象山縣大塘港管理處地塊4 1 .3 住宅 1 .2 5 973 寧波信亨臵業(yè)有限責任公司 2 0 1 0 5 1 2天安路與丹河路交叉口西北角地塊22 住宅 1 .5 5590 象山金舒臵業(yè)發(fā)展有限公司 2 0 1 0 4 2 9曉塘鄉(xiāng)黃埠村東側(cè)地塊一、二1 0 4 .0 3 住宅 1 769 象山甬海臵業(yè)有限公司 2 0 1 0 3 4原寧波望峰自動化工程有限公司地塊8 .0 1 住宅 1 .7 1542 象山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 1 4海山路西側(cè)、靖南路南側(cè)地塊3 7 .2 住宅 1 .5 3898 象山輝峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 1 8本案在地段、配套、規(guī)模、品牌等均無法占絕對優(yōu)勢 競爭 分析 ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位 項目 地段 規(guī)模 品牌 本案 紫悅馨園 海御 金淼（金地） 中港 奧麗賽 高層 多層、小高層、高層 待定 新城東 城東工業(yè)區(qū) 新城中心 金域華府 銀億 新城中心 約 16萬方 產(chǎn)品 約 15萬方 約 約 10萬方 高層 綠都國際 保障房 巨和 政府 新城東 約 5萬方 城南 約 18萬方 高層 高層 ?金淼的團隊從金地分離出來 ?銀億在象山已有品牌基礎 除了保障房，其他項目均位于城區(qū)，有人居環(huán)境，本案位于工業(yè)區(qū) 10方雖有規(guī)模，但從一個新區(qū)而言，號召力影響力不夠 競爭市場總結(jié) 近遠期市場競爭激烈，項目所占優(yōu)勢不明顯，必須以出挑的產(chǎn)品為基石，運用新人居文化和內(nèi)涵來跨越！ ● 城市解讀 ● 項目本體 ● 宏觀環(huán)境 ● 微觀市場 ● 客戶解讀 ● 案例借鑒 ● 項目定位