【文章內(nèi)容簡介】 西朝向，景觀也較差。 相對高價特征：100m2以下的戶型價格比其他戶型貴100200元/m2。 銷售周期短：100m2以下的戶型（除了94m2缺隙戶型外）在前170號便全部售完。,戶型特征及目標客戶群,暢銷戶型：該樓盤120 ㎡以下戶型在開盤當天完成銷售。但900個排號客戶中300余客戶選擇100 ㎡以下經(jīng)濟型戶型，從銷售速率上看，100 ㎡以下的經(jīng)濟型戶型銷售速度最快，其中又以93 ㎡的小套三尤為突出。 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟型戶型的購買者多為2530歲年輕人。,戶型配比及暢銷戶型,（四）典型案例分析的啟示,特色產(chǎn)品及差異化定位可以突破地塊規(guī)模較小的瓶頸。 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價率較高，特色差異化的產(chǎn)品將成為平衡本案較高地價的杠桿。 產(chǎn)品創(chuàng)新：寬景、純板、一梯兩戶、每戶花園露臺/空中院落、雙面通風采光、躍層、空中四合院（公共共享空間）、建筑立面等。 戶型面積區(qū)間相對較長，主力戶型在50130m2。 特色樓盤的中小戶型銷售周期較短，普遍在3個月左右。 150m2以上戶型為滯銷戶型，C地塊應不作考慮。 相對高價特征，同比大戶型價格偏高。 高端特色樓盤的主流客戶群特征： 有經(jīng)濟型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在2535歲，職業(yè)主要為外企/合資企業(yè)白領、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。,第四部分 C地塊項目定位,（一）C地塊總體定位,定位思路,C地塊總體發(fā)展原則,是整個項目的展示區(qū) 是整個項目的體驗區(qū) 是整個項目的配套區(qū) 是整個項目實現(xiàn)成功的啟動區(qū),C地塊的發(fā)展思路,200畝大社區(qū)進行整體推廣，C地塊是200畝大社區(qū)的啟動區(qū)。 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動需求市場，平衡較高地價。 抓住市場細分的空白，降低市場風險，縮短銷售周期，促進項目良性運轉(zhuǎn)。 形象公建化，中海品牌優(yōu)勢。,C地塊定位依據(jù),城西 四大板塊黃金交界處 約200畝 小學、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項目形象高檔 項目成本中高檔 中海地產(chǎn),項目所在區(qū)位 地塊條件 項目開發(fā)目標 客戶關注因素 發(fā)展商實力,貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實力、品牌,分析因素,本項目條件,衍生聯(lián)想涵義,,C地塊項目定位,高檔的、特色地標型的新型城市公寓,（二）C地塊住宅定位,價格定位,盈虧平衡點銷售價格=盈虧平衡銷售收入/可供銷售建筑面積=4485元/平方米 盈虧平衡點銷售收入=開發(fā)總成本/（1銷售費率單位營業(yè)稅金及附加率）=23196萬元 即該項目的平均銷售價格能達4485元/平方米，銷售收入達到23196萬元，C地塊即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。,（1）C地塊盈虧平衡點測算結(jié)論,（2）競爭項目比較,（3）價格建議,價格盈虧點：4485元/平方米 比準價格：4602元/平方米 C地塊住宅價格建議為4600元/平方米，是通過努力可以在市場上實現(xiàn)的價格。項目如追求更高的價格，則需著重突出產(chǎn)品特色，以此來提高項目品質(zhì)，爭取更高價格,目標客戶群定位,研究方法：區(qū)域中小戶型項目及曼哈頓自然派、錦都、康郡等成都典型中小戶型項目的銷售部經(jīng)理及置業(yè)顧問深訪， 第一類：2530歲年輕人，多以外企、合資企業(yè)、企事業(yè)單位的職工為主，家庭人口數(shù)為12人。 第二類：3035歲的中薪階層，以一次置業(yè)及二次置業(yè)為主，家庭人口數(shù)為23人，以自住為主。 第三類：收入穩(wěn)定的老年人，用于改善居住環(huán)境，二次或多次置業(yè)： 第四類：投資者，年齡3040歲，看重區(qū)域投資價值及升值潛力，對開發(fā)商品牌有著較高認知度。,（1）定性研究（深訪）,（2）定量研究,說明：由于目標客戶群調(diào)研工作正在進行，此部分僅對已調(diào)查的65個樣本進行數(shù)據(jù)分析，后期有局部調(diào)整的可能。 目前居住區(qū)域主要為城西和城南 目前工作區(qū)域主要為城南、城西和市中心 學歷主要為本科、高中/中專/技校、大專 消費者年齡集中在2535歲 行業(yè)主要為個體零售/批發(fā)、制造業(yè)、IT業(yè)、金融/保險/證券、飲食服務、政府公務員 職位主要為中層管理人員、普通職員及自營/個體工商人員,（3）目標客戶群——定量研究,家庭同住人口為24人。 家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人與子女同住、與父母同住、夫妻二人同住為主。 婚姻狀況主要為未婚、已婚有6歲以下小孩及已婚無小孩，幼兒園的教育配套是C地塊目標客戶群最為關注的。 約72.3%的個人月收入在5500元以下。 約81.5%的家庭年收入在1012萬元,（4）家庭最低年收入,C地塊目標客戶群的家庭最低年收入在58萬元以上。,（5）目標客戶群定位,戶型配比,（1）同類項目供給及銷售情況,（2）成都典型案例供給及銷售狀況,套二戶型銷售狀況最好，第二為套三的戶型，第三為套四或套一的戶型。 區(qū)域中小戶型樓盤的戶型配比中，套二套數(shù)較多為1522套，套三的套數(shù)為1078套，套二的戶型略多于套三。 從供應及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場，配置比例應相對較多，其次為套三的戶型。 康郡最暢銷的93m2三室二廳單衛(wèi)供不應求的現(xiàn)狀，可以看出9195m2的小套三C地塊也應適當考慮。,（3）區(qū)域及典型案例的戶型供應及銷售現(xiàn)狀小結(jié),（4）消費者需求結(jié)構(gòu),（5）C地塊戶型配比建議,（三）C地塊商業(yè)定位,商業(yè)發(fā)展思路,本項目未來入住人口約9000人，按照社區(qū)梯級標準，已經(jīng)屬于“小區(qū)”標準（小區(qū)用地一般為1630公頃，人口為7000—10000人）。小區(qū)人口已經(jīng)達到一定的密度，需單獨配備一定的商業(yè)場所來實現(xiàn)社區(qū)配套。 本項目所在的龍騰路目前社區(qū)商業(yè)檔次較低，不能滿足本項目的商業(yè)配套需求，而外雙楠片區(qū)與本項目則有一定距離，不符合社區(qū)配套的就近原則，因此本社區(qū)需要自建商業(yè)。 從整個項目的住宅品質(zhì)和商業(yè)條件兩方面來考慮，本項目中的C地塊無疑承擔著最主要的社區(qū)商業(yè)配套功能。 地塊上的加氣站是本項目的一大劣勢，而C地塊的商業(yè)建筑通過精心規(guī)劃可遮掩加氣站，弱化住宅臨靠加氣站的劣勢,（1）商業(yè)