某房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目定位思路(編輯修改稿)
2024-10-28 16:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的形象，形成價(jià)值熱點(diǎn)； 適度控制，以提升商業(yè)經(jīng)營品質(zhì)； 打造高品質(zhì)商圈藍(lán)圖；,難點(diǎn)一：需求分流、商氣不聚 作為渝北未來核心商圈，沃爾瑪即將入駐，核心商業(yè)圈雛形即將形成； 但是：渝北區(qū)域消費(fèi)水平不高，中高端商品消費(fèi)力不夠強(qiáng)勁； 渝北商業(yè)圈和江北商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中、高端消費(fèi)容易被其他商圈分流；,難點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)激烈、區(qū)域連帶性強(qiáng) 目前渝北商圈影響力不足，整體不上規(guī)模，暫時(shí)缺乏市場(chǎng)商業(yè)領(lǐng)袖； 周邊圍繞數(shù)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，粗略統(tǒng)計(jì)，僅金港國際就有約30萬方，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，代表項(xiàng)目有：金港國際、金易都會(huì)、匯祥好萊塢、五金機(jī)電城等；,幾個(gè)難點(diǎn),PART 4. 商業(yè)營銷定位分析/方向,PART 4. 商業(yè)營銷定位分析/方向,產(chǎn)品具有稀缺性 周邊無地下商業(yè)，毗鄰的金港國際約30萬方，規(guī)劃有商業(yè)內(nèi)街； 產(chǎn)品具有局限性 整體鋪位劃分上，面積均較小，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)分布有一定局限； 填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)地下商業(yè)物業(yè)空白 周邊無類似產(chǎn)品，本項(xiàng)目填補(bǔ)了區(qū)域地下商業(yè)的市場(chǎng)空白； 地段具有成長(zhǎng)性 屆時(shí)本項(xiàng)目將處于渝北商圈的核心地段，居于城市主干道之下，毗鄰重百、沃爾瑪?shù)戎虉?chǎng)，地段位置十分良好； 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相同性不明顯 類比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將會(huì)是江北、南坪等地下商業(yè)，周邊商業(yè)會(huì)有一定的分流；但，鑒于項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)有性，仍會(huì)有差異化優(yōu)勢(shì)。,關(guān)于本項(xiàng)目的再評(píng)估,PART 4. 商業(yè)營銷定位分析/方向,打造該兩路版塊的區(qū)域核心商圈地下商業(yè)典范的形象； 需要提升商業(yè)業(yè)態(tài)聚合的附加值，通過有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，迅速提升 人氣，如引入“鄉(xiāng)村基”等超人氣主力店； 總體形象精致、時(shí)尚、活力，迅速聚集人氣； 充分利用現(xiàn)有商業(yè)氛圍，突出產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的有效聚合，輻射范 圍考慮農(nóng)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、空港片區(qū)等版塊；,因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的總體定位思路應(yīng)為：,PART 4. 商業(yè)營銷定位分析/方向,綜合地下商業(yè)區(qū)=特色精品時(shí)尚飾品區(qū) 窗簾布藝區(qū) + 特色小吃 + 時(shí)尚精品鞋服（外貿(mào)店）,定位建議：,在前期運(yùn)營中提前引入特色主力店，吸引人氣，并進(jìn)行有效業(yè)態(tài)劃 分，保證本項(xiàng)目的價(jià)值最大化。,提案思路,渝北地下通道商業(yè)價(jià)值分析與商業(yè)的基本模型,商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,渝北地下通道商業(yè)營銷定位分析/方向,渝北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,關(guān)鍵問題解讀,PART 5. 關(guān)鍵問題解讀,關(guān)于價(jià)格 關(guān)于銷售 關(guān)于推廣費(fèi)用 關(guān)于營銷戰(zhàn)術(shù),PART 5. 關(guān)鍵問題解讀,產(chǎn)品因素分值 專業(yè)人士評(píng)分 參考均價(jià)計(jì)算 修正后價(jià)格 相關(guān)商鋪權(quán)重取值,價(jià)格預(yù)估流程,說明：以項(xiàng)目周邊近似區(qū)域同類物業(yè)的價(jià)格為基數(shù)，通過市場(chǎng)比較法來確定本項(xiàng)目均價(jià)。 本次影響比例總分為100分， 影響程度總和為100%，百分比越高對(duì)本項(xiàng)目影響程度越高。,根據(jù)以上權(quán)重分析：,金港國際,解放碑 地下商場(chǎng),南坪 地下商場(chǎng),觀音橋 地下商場(chǎng),沙坪壩 地下商場(chǎng),本項(xiàng)目,2000030000元/㎡,3000045000元/㎡,＝,＜,同時(shí)考慮本案首次開盤，需取得一定的市場(chǎng)熱度，讓利客戶部分價(jià)格空間。,PART 5. 關(guān)鍵問題解讀,價(jià)格預(yù)估流程,根據(jù)本項(xiàng)目
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