【正文】 情和性價(jià)比 依據(jù)本身自然資源條件和配套條件，價(jià)格的浮動(dòng)空間較大 輻射京津兩地及周邊區(qū)域，以個(gè)人或商務(wù)度假客戶為主 低密度度假產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)型別墅與豪華別墅搭配 區(qū)位平臺(tái) 區(qū)位平臺(tái) 水資源 稀缺性 投資價(jià)值 配套服務(wù) 基于現(xiàn)存條件可以滿足 可以解決 可以解決 難以實(shí)現(xiàn) 關(guān)注度較低 關(guān)注度高 關(guān)注度高 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分類市場(chǎng)分析對(duì)于本項(xiàng)目機(jī)會(huì)啟示 天津遠(yuǎn)郊別墅 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 針對(duì)性市場(chǎng) 填補(bǔ)區(qū)域客戶需求 京津別墅物業(yè) 高品質(zhì)別墅難求 投資價(jià)值顯現(xiàn) 存在大量個(gè)人及商務(wù)休閑度假需求 主動(dòng)郊區(qū)化客戶形成 區(qū)域間商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)大量商務(wù)往來(lái)客戶 天津是京津居民個(gè)人休閑度假主要目的地之一 村鎮(zhèn)改造加快區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，交易活躍 供給量有限，部分改善型居住需求未被滿足 別墅用地停止供應(yīng)，稀缺價(jià)值凸現(xiàn) 主動(dòng)郊區(qū)化趨勢(shì)顯著，城市中產(chǎn)為核心購(gòu)買(mǎi)力 整體別墅市場(chǎng)不成熟，高品質(zhì)別墅缺乏 純別墅稀缺 環(huán)外新城的建設(shè)將極大推動(dòng)郊區(qū)城市化進(jìn)程 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20230723 入住時(shí)間 20231130 戶型面積 400600平米 月銷售速度 15套 /月 項(xiàng)目主題語(yǔ) 那片海的別墅 目標(biāo)客戶 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高端客戶。 案例 8：東方夏威夷 位置 東燕郊京哈公路南側(cè) 9號(hào) 開(kāi)發(fā)商 三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑形式 別墅 建筑風(fēng)格 歐式古典主義風(fēng)格 占地面積 54萬(wàn)平米 建筑面積 容積率 綠化率 40% 分期 別墅分兩期 總戶數(shù) 350 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 10000元 /平米 物業(yè)費(fèi) 聯(lián)排： /平方米 案例 6：京津新城 位置 寶坻區(qū)沿津薊高速往薊縣方向 3號(hào)出口 開(kāi)發(fā)商 天津合生珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑形式 獨(dú)棟別墅 ,雙拼別墅、島嶼別墅 建筑風(fēng)格 北美、地中海式 占地面積 1500萬(wàn)平米 建筑面積 420萬(wàn) 容積率 綠化率 75% 分期 現(xiàn)規(guī)劃到四期，一期、二期已開(kāi)盤(pán) 總戶數(shù) 10000戶 停車位：戶數(shù) ： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝和毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 6000~7000元 /平米 物業(yè)費(fèi) 獨(dú)棟 /平米 *月；雙拼 /平米 *月；聯(lián)排 /平米 *月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 戶型面積 200~400平米為主力戶型；有一部分 600~800平米大戶型 月銷售速度 平均 5套 /月 項(xiàng)目主題語(yǔ) 溫泉，水岸，果嶺，別墅 目標(biāo)客戶 北京客戶占 40%，天津客戶占 50%，其他為唐山、浙江、上?？蛻?，多為度假居所，也有投資目的 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 超大型社區(qū)，配套完善，交通便利，產(chǎn)品形式多樣。 天津是北京 /天津居民以家庭為單位的個(gè)人觀光休閑度假活動(dòng)選擇的主要目的地之一，帶來(lái)了購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的可能性 北京 /天津居民出游目的地分析表明，個(gè)人觀光旅游和度假休閑占出游目的的絕大部分比例，其次為商務(wù)會(huì)議 北京游客在渤海灣旅游目的地選擇中，接近四分之一的人將天津作為外出首選目的地 天津居民出游則主要集中天津市內(nèi)，有大約 77%的天津市民將天津市作為自己出游的目的地 北京天津家庭出游單人平均消費(fèi)在 700800元之間，家庭總消費(fèi)在 2500元左右 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%觀光旅游 探親訪友 商務(wù)會(huì)議 度假休閑 宗教/ 朝拜 其他北京天津0%5%10%15%20%25%天津 北戴河 青島 大連 承德 石家莊 煙臺(tái) 沈陽(yáng) 濟(jì)南 葫蘆島%%本市外埠北京 /天津居民出游目的分析 北京游客在渤海灣區(qū)域旅游目的地的選擇 天津居民出游目的地選擇 0100200300400500600700800900觀光旅游 度假休閑北京天津京津兩地居民觀光休閑度假花費(fèi) 京津走廊別墅物業(yè)主要滿足個(gè)人及商務(wù)旅游度假需求 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 天津遠(yuǎn)郊別墅市場(chǎng) 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 京津走廊別墅類物業(yè)市場(chǎng) 基于針對(duì)市場(chǎng) KPI，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 5：澤潤(rùn)度假莊園 位置 武清區(qū)京福公路 104國(guó)道旁魚(yú)壩口橋交口 開(kāi)發(fā)商 天津澤潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑形式 單層別墅 建筑風(fēng)格 中式庭園式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 50% 分期 無(wú)分期 總戶數(shù) 200戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 2050元 /平米 物業(yè)費(fèi) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 戶型面積 100~140平米 月銷售速度 23套 /月 項(xiàng)目主題語(yǔ) —— 目標(biāo)客戶 天津市區(qū)購(gòu)房為主，另有少數(shù)楊村和西青的顧客，購(gòu)房者中以老年人為主，年輕人購(gòu)房者也有相當(dāng)比例為父母購(gòu)買(mǎi)，公務(wù)員占購(gòu)房的相當(dāng)比例。 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 環(huán)境優(yōu)美，交通便利，業(yè)主可領(lǐng)取土地種植，特色鮮明，社區(qū)規(guī)模大，配套齊全。 22%4%3%0%71%一次性返貸公積金返貸按揭按揭貸款公積金客戶付款方式 0% 16%16%11%0%5%0%11%36%5%教育系統(tǒng)政府部門(mén)事業(yè)單位醫(yī)院公安系統(tǒng)部隊(duì)紀(jì)檢法保險(xiǎn)銀行網(wǎng)通、公交個(gè)體私營(yíng)公司其它客戶職業(yè)特征 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武清目前在售項(xiàng)目主要分布在京津發(fā)展軸上，以楊村為核心展開(kāi)，產(chǎn)品形式以多層和小高層為主，價(jià)格箱體在 30004000元 /平米 物業(yè)名稱 物業(yè)類別 物業(yè)價(jià)格 建筑類型 開(kāi)盤(pán) 總建面 澤潤(rùn)度假莊園 四合院 起價(jià) 20萬(wàn)每套；2050元 /平米 低密度住宅 陽(yáng)光家園 普通住宅 1658元 /平米起 多層 東籬 19英里 別墅 預(yù)計(jì) 55006000元 /平米 獨(dú)棟 40萬(wàn) 新世紀(jì)花園 普通住宅 1600元 /平米 多層 6萬(wàn) 翠亨花園 普通住宅 3800元 /平米 高層 18萬(wàn) 金威新天地 商鋪、廠房、公寓、辦公 4480元 /平米 小高層 第 6城 公寓 商業(yè) 寫(xiě)字樓 3600元 /平米 磚混 ,框架高層 70萬(wàn) 北岸尚城 洋房、高層 3850元 /平米 板樓 20萬(wàn) 陽(yáng)光家園 澤潤(rùn)度假莊園 東籬 19英里 新世紀(jì)花園 翠亨花園 城市藝墅 第六城 金威新天地 北岸尚城 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?總價(jià)控制，獨(dú)棟產(chǎn)品 100300萬(wàn)之間，公寓產(chǎn)品3050萬(wàn)之間 遠(yuǎn)郊別墅成功關(guān)鍵 KPI 價(jià)格 ?主要購(gòu)買(mǎi)客戶依然以天津市內(nèi)為主 ?城市中產(chǎn)是主要的購(gòu)買(mǎi)人群，特別是公務(wù)人員 客戶 ?以小獨(dú)棟、聯(lián)排為主的經(jīng)濟(jì)型別墅 ?重視室外空間和聚會(huì)場(chǎng)所的設(shè)計(jì) ?優(yōu)越的內(nèi)外景觀資源 產(chǎn)品 ?強(qiáng)勢(shì)景觀資源與適中總價(jià)帶來(lái)的高性價(jià)比是主要賣點(diǎn)，配合別墅稀缺性和區(qū)域發(fā)展的升值潛力 營(yíng)銷 配套 ?具備一定的生活配套或距離核心配套區(qū)較近 ?配備代清掃等服務(wù)配套 遠(yuǎn)郊別墅成功關(guān)鍵 KPI總結(jié) 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前在售遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量較小 /分布零散 /品質(zhì)、價(jià)格差異較大 開(kāi)發(fā)時(shí)間 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 2023 2023 京津新城 順馳山傾城 東籬 18英里 2023 2023 2023 大通山水郡 公寓 舒適獨(dú)棟 小獨(dú)棟 聯(lián)排 主流產(chǎn)品 舒適獨(dú)棟，配合聯(lián)排、雙拼 具強(qiáng)勢(shì)自然資源優(yōu)勢(shì) 輔助產(chǎn)品 公寓、四合院，配有少量聯(lián)排 總價(jià)低，多為投資或養(yǎng)老 趨勢(shì)產(chǎn)品 小獨(dú)棟，疊拼、聯(lián)排 休閑度假的第二居所 城市中產(chǎn) 準(zhǔn)財(cái)富階層 普通市民 2023 天嘉湖 團(tuán)泊湖庭院 名仕博郡 地球村 陽(yáng)光小鎮(zhèn) 水岸蘭亭 愉悅港灣美墅館 米蘭陽(yáng)光 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。佰棟墅 6000平米水系，綠化帶 27 美陽(yáng)馨苑 交通便利 28 東籬 19英里 5萬(wàn)平米苗圃農(nóng)莊 29 御龍灣 30萬(wàn)平米苗圃公園 30 京津新城 溫泉、酒店、教育等 超豪華配套 生態(tài)田園景觀18%大面積水景32%無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源25%高爾夫球場(chǎng)11%公園景觀14%1 7 3 4 12 5 6 8 9 10 11 14 15 16 17 18 24 26 25 27 28 20 21 2 13 19 本案 22 23 近郊第一居所 別墅區(qū) 休閑度假別墅區(qū) 城市別墅區(qū) 公園奧運(yùn) 別墅區(qū) 天津別墅市場(chǎng)擁有強(qiáng)勢(shì)自然資源的項(xiàng)目 比例占到 75%，本項(xiàng)目具一定資源優(yōu)勢(shì)。 遠(yuǎn)郊別墅多依賴水景、田園、綠化資源 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目資源 資源特征 1 格調(diào)故里 南開(kāi)公園，城市地段 城市核心低密度 2 11號(hào)公館 老城廂區(qū)域，交通便利 3 仁愛(ài)濠景 水上公園，奧運(yùn)板塊 公園景觀 奧運(yùn)主題 4 俊城淺水灣 淺水灣公園，奧運(yùn)板塊 5 朗鉅天域 東麗湖， 2萬(wàn)平米內(nèi)湖 超大湖面景觀 6 團(tuán)泊湖庭院 團(tuán)泊洼 51萬(wàn)平米水面 7 東麗湖 項(xiàng)目界定 具一定景觀資源的遠(yuǎn)郊非認(rèn)知區(qū)域 中等規(guī)模別墅項(xiàng)目 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地現(xiàn)狀平整，視野開(kāi)闊，具有良好水資源 ? 地塊現(xiàn)狀平整 ? 周邊均為苗圃、魚(yú)塘和耕地 ? 地塊內(nèi)部具有良好的水資源 基地現(xiàn)狀 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參數(shù) 總占地面積 58萬(wàn)平米（其中含水面 ） 可開(kāi)發(fā)地塊面積