某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析及研判-文庫吧資料
2024-10-28 16:29本頁面
【正文】 、房地產(chǎn)理論界以及市民的全新關(guān)注。,1.地處新城核心高尚地段； 2.高級(jí)商務(wù)及購物環(huán)境； 3.風(fēng)情商業(yè)，時(shí)尚會(huì)所； 4.區(qū)域核心物業(yè)形態(tài)。,1.緊依佘山風(fēng)景區(qū)，城區(qū)集中綠地率20％以上，天然“氧”生大宅區(qū)域； 2.300米城市綠帶——首席觀景臺(tái)； 3.自身優(yōu)雅的景觀設(shè)計(jì)。 江浙投資客 對(duì)“松江新城”戰(zhàn)略發(fā)展及松江樓市的潛力有自己獨(dú)特判斷的投資客。 園區(qū)及學(xué)區(qū)供職人員 作為上海區(qū)級(jí)園區(qū)最大規(guī)模的松江，擁有相當(dāng)數(shù)量的“兩區(qū)”供職人員，已成為松江經(jīng)濟(jì)騰飛的生力軍，本土居住的便利性，使他們視本新城置業(yè)為一種身份的象征。,四、 客源定位分析,本土需求 松江本土人士受樓市大潮影響，不滿足于原有的鄉(xiāng)土居住模式，特別是本土中富裕階層及青年婚齡階層，渴望居住模式的改變，松江新城對(duì)他們而言，無疑于市區(qū)的“徐家匯”。,三、 市場(chǎng)抗性分析, 大容量的同質(zhì)化類型及集中上市的威脅，將使本案處在競爭的漩渦之中； 未來的“新城”和暫時(shí)的“空城”矛盾，在一定時(shí)期內(nèi)將阻礙較大的購買潛力釋放； 本案距離兩個(gè)輕軌站（松江新城站、大學(xué)城站）均有一段距離，給“即買即住型”客戶帶來一定觀望和徘徊； 本案北面的六車道及東面商業(yè)設(shè)施，將帶來一定程度上的噪音，對(duì)未來的居住產(chǎn)生一定的影響。,外地：為未注明具體來源地的客戶,二、 市場(chǎng)贏機(jī)分析,松江新城是上海“一城九鎮(zhèn)”重點(diǎn)建設(shè)中的唯一一座輔城，且戰(zhàn) 略位置獨(dú)特，本案又居該板塊中的龍頭地位，在“借勢(shì)說話”上有一定優(yōu)勢(shì)； SARS風(fēng)暴引發(fā)的“健康住宅”話題，及“城外居住”的新思索，易于本案找到出發(fā)點(diǎn)； 目前本案周邊大多數(shù)開發(fā)商的“小家子”定位（視本項(xiàng)目為簡單的郊區(qū)住宅），為本案扛起“新都市主義”的大旗，及樹起“領(lǐng)跑者”風(fēng)范，帶來了契機(jī)； 本案處于松江新城CBD中心位置的優(yōu)勢(shì)及北部臨近大學(xué)城等濃厚文化氣息，在市場(chǎng)訴求中，在大主題誘發(fā)下易形成創(chuàng)新之說。53%。, 面積需求特征,從房型面積需求特征分析，有一個(gè)明顯特征就是三段分析，小房型：70100平方米中等的110140平方米，豪華的160平方米以上。首期22.4平方公里，“松江新城示范區(qū)”滬松高速公路以北，廣富林路（旗天路）以南范圍內(nèi)，總占地39萬平方米 其中： 市民廣場(chǎng) 7萬平方米 開放式公園 9萬平方米 英式住宅區(qū) 1萬平方米,本案市場(chǎng)及戰(zhàn)略意義解讀,周邊物業(yè)分布,本案及珠江新城，湖畔天地，紫東新苑總建筑面積達(dá)到了90萬平方米左右，樓盤形態(tài)均以小高層及高層建筑為主，推出時(shí)間相近,周邊物業(yè)基本資料,檀香花苑： 2003年5月開盤，8月售罄價(jià)格33003500二手4000左右 開元新都： 2003年2月開盤，售罄；8月售價(jià)3300，二手價(jià)4000左右 明豐世紀(jì)新城： 已售罄，2002年公寓3000，聯(lián)排4200 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價(jià)4000 方舟休閑廣場(chǎng)： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩30套左右現(xiàn)房，均價(jià)3800 紫東新苑： 9月2日接收預(yù)定，目前37004800 裕盛豪園： 03年12月開盤，已預(yù)定完畢，多層4000，別墅60007500 泰晤士小鎮(zhèn)： 預(yù)計(jì)2005年全面建成，聯(lián)體7000左右多層40005000 珠江新城： 2003年11月開盤，均價(jià)4000，二手最高4600 昌鑫花苑： 預(yù)計(jì)年底推出，4500左右 海德名園： 2004年5月推出，暫定多層4300聯(lián)體5800 陽光翠庭： 預(yù)計(jì)04年3月開盤，價(jià)格未定 湖畔天地： 預(yù)計(jì)2003年年底開始預(yù)定，04年3月開盤，預(yù)計(jì)4500 開元廣場(chǎng)： 2004年初推出，帶裝修小戶型公寓，預(yù)計(jì)價(jià)格5000以上,售罄物業(yè) 在售物業(yè) 未推物業(yè),2002年,2003年,2004年,3500,4000,價(jià)格分布 元/M2,推出時(shí)間,海德名園,檀香花苑,紫東新苑,開元廣場(chǎng),明豐世紀(jì)新城,推出時(shí)間接近的四個(gè)物業(yè)總建面達(dá)到90萬平米,周邊物業(yè)基本資料,本案,開元新都,昌鑫花苑,合眾湖畔家園,泰晤士小鎮(zhèn),4500,珠江新城,裕盛豪園,未推 在售 售罄,湖畔天地,案例分析——珠江新城,物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 開盤時(shí)間：2001年11月8日 交房時(shí)間：2004年12月 規(guī)模： 總建面22萬平方米 容積率2.5 1600套 銷售狀況：一期總800戶 三月份開始登記，至10月底積累客戶5000余人 A區(qū)共400套8月份開始內(nèi)定，10月下旬簽約 C區(qū)共400套部分內(nèi)定，其余142套11月8日定出 到目前為止，一期房源已全部大定完畢， 價(jià)格：均價(jià)4100元/M2，但二手市場(chǎng)有大量房源，最高價(jià)達(dá)到4600元/M2,本案戰(zhàn)略層面淺析,（1）“一城九鎮(zhèn)”中的領(lǐng)跑地位。,松江供需狀況比較,999年至2000年 50萬平方米/年 2001年 109萬平方米 2002年 135萬平方米 2003年（上半年） 117.9萬平方米,年成交量,松江新城平均房價(jià)分析,1999年 1600元 2000年 1800元 增長12.5% 2001年 2300～2600元 增長36.1% 2002年 3300元 增長34.9% 2003年（上半年） 4000～4500元 增長33.3％,結(jié)集開發(fā)分析,A、九亭板塊開發(fā)： 依托該區(qū)域較成熟的配套條件、又籍距閔行七寶較近優(yōu)勢(shì)，隨軌道9號(hào)線的拉動(dòng)，房價(jià)一路攀升，已在上海樓市基本形成了“九亭概念”，且處一個(gè)較健康的發(fā)展態(tài)勢(shì) B、新閔——新橋板塊： 與莘莊鎮(zhèn)一路之隔，為上海較早開發(fā)的純別墅社區(qū)，在上海樓市具一定的影響 C、松江新城板塊： “一城九鎮(zhèn)”中的唯一新城概念（詳情后述） D、佘山板塊： 上海樓市中的頂級(jí)別墅聚居區(qū)之一，總開發(fā)量雖不大，但佘山旅游環(huán)境及超低容積率的開發(fā)，將
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