【正文】 以說是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的起點(diǎn)同時也是一個新的高潮，為什么這樣說呢？首先， 作為一個產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)和整體品質(zhì)不是很高的區(qū)域， 05年開始大量的引進(jìn)了一些流行的概念和產(chǎn)品創(chuàng)新的 方法，比如水逸康橋的洋房居住概念，戛納小鎮(zhèn)的酒店式公寓住宅以及組團(tuán)式的綠化景觀，都為高新區(qū) 將來的樓盤開發(fā)帶來了新的目標(biāo)和更高的起點(diǎn)。 高新區(qū)學(xué)校分布 昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、昌源雙語幼兒園、五華區(qū)新知中學(xué)、云南師大附中、昆明高新第一小 學(xué)、云南師大附中高新一中、昆明醫(yī)學(xué)院高新校區(qū)、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院、師大商學(xué)院、云南財 貿(mào)學(xué)院西區(qū)、西山區(qū)一中、昆十四中等院校為高新區(qū)提供了良好的教育環(huán)境 — 在家門口讀完大學(xué)。 二、市場狀況及觀點(diǎn)說明 ? 高新區(qū)市場狀況 ? 市場面各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總 ? 市場趨勢判斷 調(diào)查區(qū)域說明： ? 高新開發(fā)區(qū)（含昆瑞路段） ? 西山區(qū)政府廣場（即石安公路以北，馬街以東，人民西路以南，二環(huán)西路段及其以西） 主要樓盤名稱 2002年及以前 鑫園小區(qū) 梁源小區(qū) 秋苑小區(qū) 2期 宏達(dá)小區(qū) 紅塔小區(qū) 秋苑 3期 新發(fā)小區(qū) 萬裕花園 2020— 2020年 左岸公寓 西麗園 德緣小區(qū) 千禧龍庭 晴朗云安 豐寧家園 硅谷公寓 嘎納小鎮(zhèn) 第一國際 德尚國際 昆百大國際花園 水逸康橋 澳霖公寓 麗陽新城 美麗新世界 銀領(lǐng)國際 2020年 興泰月半灣 熙城 明日城市 高美云安 2020年 開盤和即將開盤的 （就整個西市區(qū)范 圍內(nèi)） 傲云峰 U族部落 梭羅的大湖區(qū) 景秀西苑 云安尚品 米蘭陽光 馨悅尚居 上層境界 城市領(lǐng)地 房地產(chǎn)項目開發(fā)的歷史及其特點(diǎn) 早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目品質(zhì)在當(dāng)時來說相對中等，如萬裕花園和紅塔花園等。 范圍內(nèi) 2020年市場供應(yīng)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （統(tǒng)計口徑為興泰月半灣、熙城、明日城市、高美云安） 說明：熙城為純商鋪和寫字樓產(chǎn)品，計入商業(yè)部分； 2020年為昆明市 場的大盤盤整期，整體市場供應(yīng)有所后置，總體銷售情況良好；商業(yè) 形態(tài)絕大部分為住宅底鋪，能夠滿足住戶一定的便利性需求，商業(yè)市 場無特色產(chǎn)品或銷售模式的出現(xiàn)。居民的大宗購物、飲食、娛樂還是要到市 區(qū)進(jìn)行。 而同時對于高新區(qū)的消費(fèi)群來講，本身他們就在高新區(qū)居住或者工作，對于本片區(qū)的 現(xiàn)狀是十分了解的，加之他們具備了高消費(fèi)的能力，那么打動他們的條件就是需要我們塑 造一個高品質(zhì)的樓盤。 三、樓盤借鑒及分析 ? 戶型配比 ? 面積區(qū)間 ? 價格走勢 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 在本章節(jié)中，我們借鑒了地塊周邊的幾個項目：興 泰 當(dāng)初宣稱 2380元 /㎡ 的起價，現(xiàn)如今均價也達(dá)到了 2900元 /㎡ 。 走量，并一定程度回避競爭 適應(yīng)市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費(fèi)者支持 3） 補(bǔ)缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 配套建議：這是直接能夠決定我們樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素，所以除了基本 的一些內(nèi)部 設(shè)施以外，如果能夠增設(shè)幼兒園和一些運(yùn)動場所、 會所就更能提升我們的樓盤品質(zhì)。只要談到高新 區(qū)，必然首先會想到我們項目；只要談到吃喝玩樂，必然首推來我們這 里消費(fèi)；只要談到文化精神、休閑娛樂，也必然來到我們的開放廣場。 ? 建議可接受價格 =目前基價 2900 （ 1+年度月平均增長率 1% 9個月） +（商業(yè)增值 200元 /㎡ +景觀差異化增值 500元 /㎡ ） 系數(shù) =3581元 /㎡ Thank You 。 市場目標(biāo)客戶群定位 通過前面對西市區(qū)消費(fèi)人群的特征及組成的分析，結(jié)合我們項目 來看，目標(biāo)客戶群應(yīng)該是具備以下基本條件： 他們是有穩(wěn)定收入的 2— 3口之家的家庭決策者； 他們?nèi)粘９ぷ骰蛘呱畹攸c(diǎn)應(yīng)該在高新區(qū)或周邊不遠(yuǎn)處； 他們能夠承受的住房總價在 25萬 — 50萬之間； 他們年齡應(yīng)該在 28— 50歲之間； 他們已經(jīng)在昆明居住了很長時間甚至就是昆明本地人； 他們大部分應(yīng)該是二次置業(yè)群體，對房子熟悉而且對品質(zhì)要求高； 價格定位 整盤均價建議至 3500元 /㎡ — 3700元 /㎡ ，此價格判斷的原由主要如下： ? 目前的價格區(qū)間和各物業(yè)形態(tài)參考指標(biāo)見附件，應(yīng)該在 3000元 /㎡ 左右。在我們地塊周邊，隨著 06年項目 的竣工、小區(qū)業(yè)主的逐步入住，以及 07年項目的開工和可預(yù)計的 入住人口，就不難看出地塊周邊蘊(yùn)藏著極大潛力的商業(yè)需求。 規(guī)劃建議：鑒于市場發(fā)展趨勢已轉(zhuǎn)向綜合性居住區(qū)，結(jié)合地塊自身條 件，建議可考慮多層（花園洋房）、小高層、高層的搭配。月半灣項目的情況。讓我們先來看看水逸康橋、德尚國際村以及傲云峰這 三個銷售情況良好的樓盤它們的戶型配比、面積區(qū)間、價 格走勢以及它們的亮點(diǎn)。 剛才我們得知了這五個基本條件，接下來我們看看具體到市場上的項目這五個條件 的詳細(xì)情況是怎樣的： 開發(fā)商的知名度 — 總得來講，高新區(qū)的項目當(dāng)屬百大地產(chǎn)名聲最