【正文】 以說(shuō)是高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的起點(diǎn)同時(shí)也是一個(gè)新的高潮，為什么這樣說(shuō)呢？首先， 作為一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)和整體品質(zhì)不是很高的區(qū)域， 05年開(kāi)始大量的引進(jìn)了一些流行的概念和產(chǎn)品創(chuàng)新的 方法，比如水逸康橋的洋房居住概念，戛納小鎮(zhèn)的酒店式公寓住宅以及組團(tuán)式的綠化景觀，都為高新區(qū) 將來(lái)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的目標(biāo)和更高的起點(diǎn)。 高新區(qū)學(xué)校分布 昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、昌源雙語(yǔ)幼兒園、五華區(qū)新知中學(xué)、云南師大附中、昆明高新第一小 學(xué)、云南師大附中高新一中、昆明醫(yī)學(xué)院高新校區(qū)、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院、師大商學(xué)院、云南財(cái) 貿(mào)學(xué)院西區(qū)、西山區(qū)一中、昆十四中等院校為高新區(qū)提供了良好的教育環(huán)境 — 在家門(mén)口讀完大學(xué)。 二、市場(chǎng)狀況及觀點(diǎn)說(shuō)明 ? 高新區(qū)市場(chǎng)狀況 ? 市場(chǎng)面各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總 ? 市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 調(diào)查區(qū)域說(shuō)明： ? 高新開(kāi)發(fā)區(qū)（含昆瑞路段） ? 西山區(qū)政府廣場(chǎng)（即石安公路以北，馬街以東，人民西路以南，二環(huán)西路段及其以西） 主要樓盤(pán)名稱(chēng) 2002年及以前 鑫園小區(qū) 梁源小區(qū) 秋苑小區(qū) 2期 宏達(dá)小區(qū) 紅塔小區(qū) 秋苑 3期 新發(fā)小區(qū) 萬(wàn)裕花園 2020— 2020年 左岸公寓 西麗園 德緣小區(qū) 千禧龍庭 晴朗云安 豐寧家園 硅谷公寓 嘎納小鎮(zhèn) 第一國(guó)際 德尚國(guó)際 昆百大國(guó)際花園 水逸康橋 澳霖公寓 麗陽(yáng)新城 美麗新世界 銀領(lǐng)國(guó)際 2020年 興泰月半灣 熙城 明日城市 高美云安 2020年 開(kāi)盤(pán)和即將開(kāi)盤(pán)的 （就整個(gè)西市區(qū)范 圍內(nèi)） 傲云峰 U族部落 梭羅的大湖區(qū) 景秀西苑 云安尚品 米蘭陽(yáng)光 馨悅尚居 上層境界 城市領(lǐng)地 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的歷史及其特點(diǎn) 早期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)相對(duì)中等，如萬(wàn)裕花園和紅塔花園等。 范圍內(nèi) 2020年市場(chǎng)供應(yīng)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （統(tǒng)計(jì)口徑為興泰月半灣、熙城、明日城市、高美云安） 說(shuō)明：熙城為純商鋪和寫(xiě)字樓產(chǎn)品，計(jì)入商業(yè)部分； 2020年為昆明市 場(chǎng)的大盤(pán)盤(pán)整期，整體市場(chǎng)供應(yīng)有所后置，總體銷(xiāo)售情況良好；商業(yè) 形態(tài)絕大部分為住宅底鋪，能夠滿(mǎn)足住戶(hù)一定的便利性需求，商業(yè)市 場(chǎng)無(wú)特色產(chǎn)品或銷(xiāo)售模式的出現(xiàn)。居民的大宗購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)還是要到市 區(qū)進(jìn)行。 而同時(shí)對(duì)于高新區(qū)的消費(fèi)群來(lái)講，本身他們就在高新區(qū)居住或者工作，對(duì)于本片區(qū)的 現(xiàn)狀是十分了解的，加之他們具備了高消費(fèi)的能力，那么打動(dòng)他們的條件就是需要我們塑 造一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)。 三、樓盤(pán)借鑒及分析 ? 戶(hù)型配比 ? 面積區(qū)間 ? 價(jià)格走勢(shì) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 在本章節(jié)中，我們借鑒了地塊周邊的幾個(gè)項(xiàng)目：興 泰 當(dāng)初宣稱(chēng) 2380元 /㎡ 的起價(jià)，現(xiàn)如今均價(jià)也達(dá)到了 2900元 /㎡ 。 走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng) 適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì) 變小：面向更廣的客戶(hù)群，降總價(jià) 變大：抓住相對(duì)高端的客戶(hù)，提升單價(jià) 市場(chǎng)在變化 競(jìng)爭(zhēng)較激烈 潛在消費(fèi)者支持 3） 補(bǔ)缺市場(chǎng) 抓與目前客戶(hù)群體或購(gòu)房目的完全不同需求。 配套建議：這是直接能夠決定我們樓盤(pán)品質(zhì)的關(guān)鍵因素，所以除了基本 的一些內(nèi)部 設(shè)施以外，如果能夠增設(shè)幼兒園和一些運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、 會(huì)所就更能提升我們的樓盤(pán)品質(zhì)。只要談到高新 區(qū)，必然首先會(huì)想到我們項(xiàng)目；只要談到吃喝玩樂(lè)，必然首推來(lái)我們這 里消費(fèi)；只要談到文化精神、休閑娛樂(lè)，也必然來(lái)到我們的開(kāi)放廣場(chǎng)。 ? 建議可接受價(jià)格 =目前基價(jià) 2900 （ 1+年度月平均增長(zhǎng)率 1% 9個(gè)月） +（商業(yè)增值 200元 /㎡ +景觀差異化增值 500元 /㎡ ） 系數(shù) =3581元 /㎡ Thank You 。 市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群定位 通過(guò)前面對(duì)西市區(qū)消費(fèi)人群的特征及組成的分析，結(jié)合我們項(xiàng)目 來(lái)看，目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)該是具備以下基本條件： 他們是有穩(wěn)定收入的 2— 3口之家的家庭決策者； 他們?nèi)粘９ぷ骰蛘呱畹攸c(diǎn)應(yīng)該在高新區(qū)或周邊不遠(yuǎn)處； 他們能夠承受的住房總價(jià)在 25萬(wàn) — 50萬(wàn)之間； 他們年齡應(yīng)該在 28— 50歲之間； 他們已經(jīng)在昆明居住了很長(zhǎng)時(shí)間甚至就是昆明本地人； 他們大部分應(yīng)該是二次置業(yè)群體，對(duì)房子熟悉而且對(duì)品質(zhì)要求高； 價(jià)格定位 整盤(pán)均價(jià)建議至 3500元 /㎡ — 3700元 /㎡ ，此價(jià)格判斷的原由主要如下： ? 目前的價(jià)格區(qū)間和各物業(yè)形態(tài)參考指標(biāo)見(jiàn)附件，應(yīng)該在 3000元 /㎡ 左右。在我們地塊周邊，隨著 06年項(xiàng)目 的竣工、小區(qū)業(yè)主的逐步入住，以及 07年項(xiàng)目的開(kāi)工和可預(yù)計(jì)的 入住人口，就不難看出地塊周邊蘊(yùn)藏著極大潛力的商業(yè)需求。 規(guī)劃建議：鑒于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已轉(zhuǎn)向綜合性居住區(qū)，結(jié)合地塊自身?xiàng)l 件，建議可考慮多層（花園洋房）、小高層、高層的搭配。月半灣項(xiàng)目的情況。讓我們先來(lái)看看水逸康橋、德尚國(guó)際村以及傲云峰這 三個(gè)銷(xiāo)售情況良好的樓盤(pán)它們的戶(hù)型配比、面積區(qū)間、價(jià) 格走勢(shì)以及它們的亮點(diǎn)。 剛才我們得知了這五個(gè)基本條件，接下來(lái)我們看看具體到市場(chǎng)上的項(xiàng)目這五個(gè)條件 的詳細(xì)情況是怎樣的： 開(kāi)發(fā)商的知名度 — 總得來(lái)講，高新區(qū)的項(xiàng)目當(dāng)屬百大地產(chǎn)名聲最