房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)技巧(doc13)-前期定位-wenkub.com
2025-07-30 15:20 本頁(yè)面
【正文】 而如果有財(cái)務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過(guò)高周轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來(lái)可靈活資金的應(yīng)用，二來(lái)則可提高投資報(bào)酬率。套房產(chǎn)品在成為余屋時(shí)及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時(shí)，其銷(xiāo)售都會(huì)有難度，所以在財(cái)務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以避免產(chǎn)品賣(mài)不出去，造成資金積壓。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，應(yīng)注意下列事項(xiàng)。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負(fù)擔(dān) 也很重，因此土地只要晚一天開(kāi)發(fā)，對(duì)發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負(fù)擔(dān)；即使是合建情況下，因?yàn)橐Ц督o供地方相當(dāng)大額的履約保證金及興建時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房租補(bǔ)貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問(wèn)題，只是程度稍為比購(gòu)地輕微。 4．產(chǎn)品應(yīng)保留應(yīng)變或調(diào)整的彈性。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的條件；有的則規(guī)劃工程或長(zhǎng)的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。一旦確定了目標(biāo)市場(chǎng)，就可以進(jìn)一步分析何種因素可以強(qiáng)化目標(biāo)市場(chǎng)客戶的購(gòu)買(mǎi)意愿：是具競(jìng)爭(zhēng)力的低價(jià)格，是產(chǎn)品的獨(dú)特設(shè)計(jì)，還是訴求工期長(zhǎng)的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標(biāo)市場(chǎng)的核心需求，也就是客戶 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè) 真正的需求是什么，才能根據(jù)這個(gè)基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當(dāng)產(chǎn)品。 一般而言，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場(chǎng)越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場(chǎng)尤其明顯。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場(chǎng)交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的 “ 回春 ” ，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意下列事項(xiàng)： （ 1）產(chǎn)品的施工期限不宜過(guò)長(zhǎng)； （ 2）產(chǎn)品要以能克服余屋銷(xiāo)售壓力的設(shè)計(jì)為主； （ 3）針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。此時(shí)由于貨幣不斷地貶值，物價(jià)不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時(shí)持物待價(jià)而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。 以上幾個(gè)產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動(dòng)產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個(gè)人參考。即使在經(jīng)濟(jì)效益上不宜規(guī)劃短工期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運(yùn)用技術(shù)縮短工期，以提高資金效 率。這種做法的效果在于先確定銷(xiāo)售成績(jī)?cè)龠M(jìn)行施工，可降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷(xiāo)售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。 （一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價(jià)值。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線或長(zhǎng)線不同的獲利操作方式，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開(kāi)發(fā)、投資興建、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋出租、房屋經(jīng)營(yíng)等時(shí)間長(zhǎng)度不同的獲利途徑。 那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有的利益呢 ?首先，要先辨別獲得長(zhǎng)期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營(yíng)或使用收入，也就是不動(dòng)產(chǎn)所有者即經(jīng)營(yíng)者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益；第三是保值或增值利益，這種利 益可能來(lái)自于通貨膨脹效果，可能由于社會(huì)進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂?，?dǎo)致后利用的價(jià)值土地水漲船高。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。例如門(mén)面市場(chǎng)重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持良好動(dòng)線及聯(lián)外機(jī)會(huì)；頂 樓市場(chǎng)追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距、開(kāi)窗、隔熱等設(shè)計(jì)。 就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加價(jià)值。這種地利條件及稀有性，使得門(mén)面市場(chǎng)的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過(guò)于供的現(xiàn)象。 我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場(chǎng)個(gè)別考慮它們的定位特性。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買(mǎi)者而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)有
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