【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 河南新密商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告 .doc 目 錄 一、項目定位 ........................................................................................................ ３ （一）、品牌形象定位 .............................................................................. ３ （二）、業(yè)態(tài)定位 ........................................................................................ ３ （三）、商圈定位 ........................................................................................ ６ （四）、價格定位 ........................................................................................ ８ （五）、規(guī)劃設(shè)計理念定位 ..................................................................... 17 （六）、規(guī)劃布局定位 .............................................................................. 20 （七）、建筑設(shè)計定位 .............................................................................. 23 （八）、交通系統(tǒng)定位 .............................................................................. 27 二、目標(biāo)客戶群定位 ........................................................................................ 29 （一）、消費者 ............................................................................................ 29 （二）、經(jīng)營者 ............................................................................................ 30 （三）、投資者 ............................................................................................ 30 三、營銷推廣定位 .............................................................................................. 31 （一）、名稱定位 ........................................................................................ 31 （二）、營銷策略定位 .............................................................................. 33 （三）、營銷主題定 位 .............................................................................. 34 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （四）、產(chǎn)品差異化定位 .......................................................................... 35 （五）、宣傳推廣定位 .............................................................................. 36 四、經(jīng)營管理定位 .............................................................................................. 38 （一）、經(jīng)營管理策略 .............................................................................. 38 （二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計 ..................................................................... 39 （三）、經(jīng)營管理限制條件 ..................................................................... 39 （四）、經(jīng)營管理效果測評 ..................................................................... 40 A. 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一、項目定位 （一）、品牌形象定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型 SHOPPING MALL 一個好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場認(rèn)可和接受。 本項目將匯聚市場上最流行的時尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂、休閑等。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時尚、潮流的元素進(jìn)行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動其它同檔次不同 類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費者在這里充分體驗到“逛的樂趣”和“發(fā)現(xiàn)的樂趣”，突破純購物商場的概念，增加娛樂休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項目打造成新密的商業(yè)航母、時尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。 ? 打造新密市全新的商業(yè)模式 ? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境 ? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費需求 ? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與 （二）、業(yè)態(tài)定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 業(yè)態(tài)比例定位 購物（ 40%）、休閑娛樂（ 25%）、餐飲（ 25%）、配套及其他（ 10%） 業(yè)態(tài)細(xì)化定 位 購物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例 購物 主力店：綜合超市 次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等 40% 休閑娛樂 洗浴中心、 KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、 25% 購物中心業(yè)態(tài)比例圖購物40%休閑娛樂25%餐飲25%配套及其他10%購物休閑娛樂餐飲配套及其他房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等 餐飲 特色餐飲：美食廣場、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等 高檔餐飲：酒樓、茶樓等 25% 配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點、銀行、郵政、證券、汽車展廳等 10% 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （三）、商圈定 位 一般來說，一個 Mall 的有效商圈達(dá) 200～ 300 公里，它的形成還將帶動人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動作用 。 新密項目的商圈就是以項目為中心，項目能夠?qū)οM者的消費行為產(chǎn)生直接影響的范圍。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為 65000 平方米。按照購物中心規(guī)模分級為大型購物中心。根據(jù)大型購物中心第一商圈交通距離為 10 分鐘，第二商圈為 15 分鐘，第三商圈為 30 分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約 56 公里，輻射人口約 15 萬人。 ? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 13 個 鄉(xiāng)鎮(zhèn) ）輻射半徑約 2025 公里，輻射人口約 80 萬人。 ? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如： 新鄭 、 禹州 、登封 、 滎陽 、 鄭州 、 鞏義 等）輻射半徑約 4050 公里，輻射人口約 300 萬人。 商圈內(nèi)消費群體支撐程度： 第一商圈支撐 6570%的消費人群； 第二商圈支撐 2530%的消費人群。 第三商圈支撐 5%左右的消費人群。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （四）、 價格定位 價格依據(jù)條件 （ 1）、以現(xiàn)階段市場價格狀況為基礎(chǔ)； （ 2）、以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格； （ 3）、本價格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應(yīng)調(diào)整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。 價格因素分析 （ 1）、個別因素分析 A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建 23 層建筑，預(yù)計可售面積為 65000㎡，具備地面停車場； B、項目位于新密市城市重點規(guī)劃區(qū) —— 城西組團(tuán)，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項目周邊商業(yè)氛圍冷淡； C、項目 規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，可填補(bǔ)市場高檔次消費及一站式購物的空白點； D、項目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實現(xiàn)商鋪價值的最大化。 （ 2）、區(qū)域因素分析 A、項目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡