【正文】 目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡ .月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營(yíng)面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場(chǎng)概述 屏峰商場(chǎng) 租賃 1F： 70 2F： 50 一年 一交，管理費(fèi) 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞太商場(chǎng) 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 香港大廈 租賃 1F： 96 一年一交，含管理費(fèi)、稅費(fèi) 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F：百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐 4F；商場(chǎng)裝修檔次相對(duì)較高，有 適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g 上海商場(chǎng) 租賃 1F： 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F：百貨 2F：服裝 業(yè) 態(tài) 分 布 相 對(duì) 合理，衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 (RMB) 屏峰商場(chǎng)： 1F： 5760 元 /㎡ 亞太商場(chǎng)： 1F： 6480 元 /㎡ 香港大廈： 1F： 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪： 2520 元 /㎡ 注：以上銷售單價(jià)均為單位租賃價(jià)格按 68%實(shí)用率、 10 年收回投資成本換算所得。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ C、權(quán)重系數(shù) 本項(xiàng)目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權(quán)重系數(shù)為 ；屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈的權(quán)重系數(shù)各為 。 銷售平均單價(jià) （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價(jià)為： 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價(jià) 按年 8%的投資回報(bào)率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價(jià) 元 /㎡ （五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強(qiáng)調(diào) “ 人 ” 而不強(qiáng)調(diào) “ 物 ” ， 一切以人為中心，以消費(fèi)者需求為第房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù)：我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購(gòu)物“城”，在此“城”內(nèi)，儲(chǔ)備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間，擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模； ? 生態(tài)的可持續(xù)：在購(gòu)物“城”內(nèi)，我們營(yíng)造的是“天人合一”的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺(tái)，是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購(gòu)物空間； ? 利潤(rùn)的可持續(xù) ：我們面向的是中高端消費(fèi)群，這些消費(fèi)群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累，為我們提供了利潤(rùn)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力支撐。 ? 我們強(qiáng)調(diào)多種業(yè)態(tài)的均衡組合，保證全方位、多層面均好的購(gòu)物性能。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計(jì)以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進(jìn)行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計(jì)和組合。在地形地勢(shì)的處理上，我們將遵循原來(lái)的地 形走勢(shì)，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地減少建筑成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 （ 3）、注重 建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性，利用 成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效性，同時(shí) 可 在局部區(qū)域 創(chuàng)造性地采 用傳統(tǒng)方式建造 部分建筑 (夯土、砌磚等 )，達(dá)到建筑的可持續(xù)性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 B、根據(jù)此原則，我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案： 方案一： 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 金色年華 MALL ? 主力店和品牌精品服飾店： 設(shè)置于西大街一側(cè)，主要為可以提升項(xiàng)目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費(fèi)，同時(shí)又有高檔精品服飾。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。街鋪規(guī)模相對(duì)較小，業(yè)態(tài)主要為能體現(xiàn)河南地方特色的商鋪；裝修成江南商業(yè)建筑風(fēng)情，地面鋪以青石板，店鋪面向雪花路，可適量設(shè)置部 分騎樓，懸掛燈籠，營(yíng)造濃厚的江南特色風(fēng)情商業(yè)氣氛。 ? 倉(cāng)庫(kù)區(qū)： 設(shè)置于沿雪花路一側(cè)，并在青屏路設(shè)置貨運(yùn)車的出入口。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 之所以將建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代建筑風(fēng)格，是由于如下理由： （ 1）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格容易使產(chǎn)品迅速跳離新密目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的平庸，使產(chǎn)品具有鮮明的個(gè)性特征。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 4）、它應(yīng)有精神方面的內(nèi)涵，即注重公共性、舒適性、文化品位以及人文交流等。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 6）、建筑色彩宜 明 快，跳躍， 以 白色或灰色 為 基本主調(diào) ， 以跳躍的紅、黃、藍(lán)等暖色 涂料 粉刷 建筑構(gòu)件 作為 點(diǎn)綴， 暖色調(diào)可適量增加（可占建筑立面的 30%），一方面可以鮮艷的色彩吸引消費(fèi)者眼球，達(dá)到快速聚集人氣的目的；另一方面，也可增加商業(yè)的熱鬧氣氛。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 3）、重復(fù)組織： 同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復(fù)出現(xiàn)，形成一種韻律節(jié)奏感，能調(diào)節(jié)顧客的購(gòu)物心態(tài)，有時(shí)也可與其他形式的空間交替組合。 （ 6）、對(duì)比差異 兩個(gè)毗鄰的商業(yè)子空間，在某一方面呈現(xiàn)出明顯的差異，如高與低、不同的開頭與方向等，借這種差異對(duì)比作用，反襯出各自的特點(diǎn)，使得顧客在進(jìn)入另一空間時(shí)產(chǎn)生情緒上的突變和快感。為此，我們必須在人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)上下足功夫，使項(xiàng)目在短期內(nèi)能夠迅速地引起市場(chǎng)關(guān)注。感謝原作者所作出的努力！ 果，二則也可最大效果地吸引人流。因此，應(yīng)優(yōu)化人流動(dòng)線，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而不把距離拉得太長(zhǎng)。 ? 中部停車場(chǎng)的車流直接從長(zhǎng)樂路進(jìn)入，人流則設(shè)置人行天橋。 對(duì)于大眾化消費(fèi)者的停車，可以采用沿街停放的形式沿三條街停放。 （一）、消費(fèi)者 區(qū)域界定 新密本地消費(fèi)者比例約占 70%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)者比例約占 25%；鄭州市消費(fèi)者比例約占 5%。 （ 4） 、 50 歲以上的群體對(duì)時(shí)尚缺乏足夠熱度，雖無(wú)支付能力困擾，但心態(tài)成熟、審美情趣穩(wěn)定，不容易成為時(shí)尚的追逐者。感謝原作者所作出的努力！ 職業(yè)構(gòu)成 新密市收入水平兩極分化十分明顯，根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力的把握，我們將其分為三個(gè)集團(tuán)。 三個(gè)集團(tuán)的依次比例為： 10%： 30%： 60%。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資客戶群體主要產(chǎn)生于私營(yíng)礦業(yè)主、其他私營(yíng)企業(yè)主、新密當(dāng)?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員。感謝原作者所作出的努力！ C. 三、營(yíng)銷推廣定位 （一）、名稱定位 建議案名 金色年華 MALL（摩爾） 釋意： （ 1） 、金色 —— 檔次的象征、身份的認(rèn)同，暗合“金成公司”名稱，賦予項(xiàng)目未來(lái)走上“金色大道”的良好預(yù)期； （ 2） 、年華 —— 似水年華匆匆流逝，與親朋好友珍惜美好時(shí)光，在購(gòu)物天堂 任游任逛； （ 3） 、 MALL—— 世界上最新的商業(yè)模式，大勢(shì)所趨、眾望所歸； （ 4） 、摩爾 —— 中文釋意，朗朗上口，通俗易讀。 樂世界 （ 14）、金成 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 堅(jiān)持規(guī)劃定位思路策略 大范圍的進(jìn)行商家的洽談工作，在累計(jì)相當(dāng)客戶的基礎(chǔ)上才進(jìn)行商鋪的規(guī)劃布局調(diào)整工作，不輕易對(duì)零散商家要求做出調(diào)整。為了保證發(fā)展商在市場(chǎng)培育成熟階段的利益，建議采用靈活租金策略。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 ? 商鋪具有高回報(bào)率，平均比住宅高出 5 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 經(jīng)營(yíng)品種豐富 ： 商品陳列數(shù)在 202015000 種左右， 現(xiàn)有新密商場(chǎng)超市將無(wú)法與之相提并論。 ? 時(shí)尚的建筑風(fēng)格： 江南風(fēng)情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風(fēng)格的大賣場(chǎng)以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。感謝原作者所作出的努力！ 服務(wù)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 2）、高度營(yíng)銷 充分利用政府官員、專家學(xué)者、社會(huì)名流的社會(huì)傳播效應(yīng)，采用新聞、專題報(bào)道、專題研討會(huì)等形式達(dá)致高屋建瓴和潤(rùn)物無(wú)聲的雙重營(yíng)銷效果。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。統(tǒng)一管理利于整個(gè)購(gòu)物中心合理布局，樹立形象，創(chuàng)造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境，在消費(fèi)者中產(chǎn)生強(qiáng)大的影響力，增加購(gòu)物中心的知名度，保持購(gòu)物中心的強(qiáng)大、持久的競(jìng)爭(zhēng)力 ，保證商家和業(yè)主的利益。具體分為三個(gè)目標(biāo)： ? 購(gòu)物中心通過有效的經(jīng)營(yíng)管理，作到“主題鮮明，特點(diǎn)突出”，將商業(yè)定位，功能布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進(jìn)行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。一方面保證購(gòu)物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊(duì)伍。 消費(fèi)者的提袋率 提袋率是說明消費(fèi)者在購(gòu)物中心消費(fèi)的比例，反映購(gòu)物中心商品是否齊全，物美價(jià)廉。感謝原作者所作出的努力！ 經(jīng)營(yíng)管理公司的利潤(rùn)率 經(jīng)營(yíng)管理公司的利潤(rùn)率能夠綜合反映購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況、商鋪出租狀況、公司運(yùn)作水平高低。報(bào)告結(jié)合金成公司的開發(fā)思路以及本公司專業(yè)技術(shù)和策劃理念，由本公司專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員和策劃人員根據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀情況和區(qū)域商業(yè)數(shù)據(jù)編制而成。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。