【正文】 品牌，大眾品牌。 商場(chǎng)節(jié)假日的客流量及火暴程度也不亞于大城市的商場(chǎng)。房管局交易契稅額也從 2020年的 1100萬猛增到 2020年 3000萬，張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度可見一斑。面積在 80100平方米，房屋總價(jià)含后期手續(xù)不超過 20萬是低端 市場(chǎng)的主流。 張家口市政府在 2020年政府工作報(bào)告計(jì)劃中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到， 要采取有效措施，防止住房?jī)r(jià)格過快上漲。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容 積 率 以上； 單套建筑面積在 140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下。隨著 世紀(jì)豪園 、金鼎 也 相繼開發(fā)了小高層 ， 博楊小區(qū)漸漸滯銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此世紀(jì)豪園在 團(tuán)購(gòu)保障利潤(rùn)后， 不斷調(diào)高價(jià)格， 現(xiàn)在高層的房屋總價(jià)多在四十萬左右，銷售情況表現(xiàn)良好。此外， 容辰 莊園憑借 地段優(yōu)勢(shì)、社區(qū)規(guī)模及樓盤知名度 也在二期推出了 3棟高層，現(xiàn)在還沒有進(jìn)入銷售階段。 桃源名仕與茶榆云頂項(xiàng)目?jī)H一墻之隔， 其目標(biāo)客戶群定位在中產(chǎn)階層。 水母宮別墅項(xiàng)目在旅游區(qū) “水母宮”對(duì)面， 是 由村里開發(fā)的、類似別墅的項(xiàng)目。此外，香江國(guó)際名城在二期的規(guī)劃上設(shè)計(jì)了疊拼的建筑形式， 距離水母宮不遠(yuǎn)的永泰小區(qū)也預(yù)計(jì)在今年八月份推出別墅項(xiàng)目。高端市場(chǎng)產(chǎn)品形式多樣，復(fù)式結(jié)構(gòu)、高層、別墅均屬此列。橋西區(qū)整體消費(fèi)層次在張家口屬于偏低的，因此市場(chǎng)上產(chǎn)品 供應(yīng)呈現(xiàn)小規(guī)模、小戶型、低價(jià)位的特點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在 中、高端市場(chǎng) 則有別于橋西區(qū)。 五、 宏觀背景研究小結(jié) 張家口的城市發(fā)展一直保持著 GDP增長(zhǎng)不低于 10%的高速度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日益健康良性和規(guī)范。 這從側(cè)面印證了張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上健康的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、消費(fèi)者研究 客戶分類 基本描述 核心價(jià)值取向 單身一族 與父母同??； 消費(fèi) 無 計(jì)劃性，通常大手大腳，有錢就 花，什么流行買什么。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 營(yíng)銷重要手段 —— 在概念宣導(dǎo)上延伸周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì) ；精裝修房供應(yīng) 是市場(chǎng) 的一個(gè)亮點(diǎn)也是有益的嘗試； 在宣傳上訴諸名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù) ； 贈(zèng)送贈(zèng)品； 品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)有大大小小樓盤不下 20個(gè)，由于項(xiàng)目的高檔定位，這里就不在對(duì)低端市場(chǎng)的樓盤進(jìn)行贅述。名城國(guó)際、 岸尚一期總套數(shù)約 150 套。 銷 售 2020 年底開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ，到 2020 年 4 月正式開盤； 一 期銷售在 80%左右，剩余 20— 30 套房子。另外 1 棟 7 層到頂?shù)?多層帶電梯。容辰莊園二期提高了交房標(biāo)準(zhǔn)， 其中 1 棟高層 提供給客 戶高、中、低三個(gè)檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以自由選擇。 不 足 一期的戶型設(shè)計(jì)總體來說都不是很合理。 一期開盤時(shí)造勢(shì)很成功 。 陽光設(shè)有地上車庫(kù)，但總數(shù)很少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。截至到目前銷售達(dá)到 65%，有 90 套前期的封房 3 月份也開始銷售。 錦繡花園 規(guī) 模 總 規(guī)模 47 棟多層，分兩期開發(fā)。其中一梯一戶的單元，下層是 180200 平米，上層是 200220平米；一梯兩戶的單元，面積在 220260 平米。現(xiàn)在剩的主要是140 平米以上的戶型。 客 戶 周邊學(xué)校、醫(yī)院等單位的職工。總套數(shù)約 300 套。二期 2020 年 6 月開盤，至今銷售比例約為 1/3。 不 足 連續(xù)三個(gè)月提高價(jià)格，大大超出了購(gòu)房者的心理承受能力； 周邊多處低價(jià)格的小樓盤； 地屬老 城區(qū)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 人口密集 ， 周邊消費(fèi)群體的層次較低。二期同樣開發(fā)了 6 棟多層， 6 層到頂，頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu) 。 頂樓帶閣樓的戶型銷售 得一般 。 戶 型 ㎡， — ㎡， 越層 — ㎡ 。從戶型上看， 90 平米的兩室兩廳已經(jīng)售空， 104 平米的兩室兩廳也所剩不多。 賣 點(diǎn) 地處 市中心繁華地段，房?jī)r(jià)有很大的上漲空間；交通便利，配套齊全。別墅間距 米，成規(guī)則排列。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià) 格 開盤時(shí)套價(jià)從 80 萬到 100 萬不等，到 2020 年 6 月上調(diào)了一次價(jià)格，套價(jià)區(qū)間上漲為 84 萬到 106 萬。在匯豐行代理過程中，包括沖抵工程款在內(nèi)共銷售 8套別墅。 客 戶 蔚縣客戶 、市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的客戶 第四部分、深度個(gè)案訪談 一、專業(yè)人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)價(jià)格 —— 樓市中最飽受爭(zhēng)議的不是房子，也不是開發(fā)商，而是房?jī)r(jià)。但是不可否認(rèn)， 現(xiàn)在市內(nèi)在售住宅項(xiàng)目不下 20 個(gè)，除了幾個(gè)知名的大項(xiàng)目外，多是一些建筑規(guī)模只有幾棟樓的小項(xiàng)目。因此，未來兩年的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升，但漲幅不會(huì)很大，市區(qū)最高房?jī)r(jià)能突破 2800 元每平方米就算不錯(cuò)了。高層住宅是各開發(fā)商在后期設(shè)計(jì)上普遍引入的建筑形式。但張家口距離北京很近，每天往來于此間的人次達(dá)到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，而北京的高層住宅早已被人們普遍接受，這對(duì)張家口老百姓 接受高層住宅無形中也起到了促進(jìn)作用。而作為中高端客戶，在關(guān)注價(jià)格的同時(shí)，更看重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。特別是隨著一系列先 進(jìn)、成熟的開發(fā)理念的不斷引入，外來房地產(chǎn)公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日益健康、良性和規(guī)范。但是，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平聯(lián)系在一起，我市的住宅市場(chǎng)需求有 60％至 70％是屬于比較低層次的，他們需要的面積不是很大，在價(jià)位上 1800 元 /平方米是一個(gè)心 理承受的臨界點(diǎn)，張市的多數(shù)住宅項(xiàng)目正是考慮到這些因素，把目光就瞄準(zhǔn)了 50 平方米至 95 平方米的中小戶型，走市區(qū)周邊地段開發(fā)和中小戶型的路線，既降低了土地開發(fā)成本，戶型又迎合了市場(chǎng)需求。市場(chǎng)決定一切，只要有需求就要市場(chǎng)。張家口由于其地理位置的緣故，人們的思想相對(duì)保守，對(duì)新事物雖然沒有心理的抵觸，畢竟接受度低。 客戶情況 —— 隨著城市化步伐的加快，我市城市人口激增，擴(kuò)大了對(duì)房屋的 需求。對(duì)產(chǎn)品給自身帶來榮耀身份的訴求超過產(chǎn)品本身。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售主管 市場(chǎng)價(jià)格 —— 近些 年來，我市的房地產(chǎn)開發(fā)比較迅猛，在加上舊城改造，老百姓渴望改善住房條件等因素，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求，出現(xiàn)了供需兩旺的局面。土地作為一種稀缺資源，國(guó)家對(duì)土地征用越來越嚴(yán)格，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，誰擁有了地理位置優(yōu)越的土地，就意味著誰掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。從發(fā)展趨勢(shì)看，土地競(jìng)爭(zhēng)是長(zhǎng)久的，價(jià)格的攀升自然加大了房屋的成本。因此，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)也就成為情理之中的事情。拿我們金鼎來說，有近 1/3 的房子賣給了縣區(qū)的客戶。潛在的身份證明需求溢于言表。注重房屋結(jié)構(gòu)和戶型的實(shí)用性 。 每年的廟會(huì)吸引了眾多的香客來進(jìn)香，場(chǎng)面非常壯觀。 市場(chǎng)價(jià)格 —— 房地產(chǎn)價(jià)格一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，近兩三年我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，是由于成本增加的同時(shí)又遇到了需求尖峰，當(dāng)這樣一個(gè)高峰期過后 ，房屋一旦出現(xiàn)大量積壓，只能加劇業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)隨著原材料價(jià)格的穩(wěn)定和理性消費(fèi)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)到一定水平后，會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段。雖然在目標(biāo)客戶定位上有所交叉，但相互影響度不大。對(duì)新產(chǎn)品并不是很感冒，即使產(chǎn)品新穎依然無法打動(dòng)客戶，刺激出客戶的購(gòu)買欲。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)住房面積： 180 平米、多層磚混結(jié)構(gòu)、價(jià)格 2000 元 /平米 對(duì)現(xiàn)住各方面均表示滿 意 →消費(fèi)行為發(fā)生地： 帝廣、帝達(dá)和北京大型商場(chǎng) →投資渠道： 投資底 商 產(chǎn)品選擇傾向： 名牌商品 →置業(yè)考慮因素： 有很強(qiáng)的投資潛力，注重未來的升值空間；高檔成熟社區(qū)、物業(yè)管理全 面到位；休閑娛樂設(shè)施齊全；關(guān)注中央水系，喜歡歐式聯(lián)排別墅 →物業(yè)面積： 200300 平 米 物業(yè)價(jià)格上限： 根據(jù)物業(yè)情況而定，只要物業(yè)好，價(jià)格無所 謂 → 付款方式： 根據(jù)情況，盡量一次性付 款 →對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品認(rèn)知： 大同小異，無特別之處 →對(duì)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知： 位置還是不錯(cuò)的，周邊配套 也 還可以，只是大環(huán)境差了點(diǎn)，總體 上我還是會(huì)考慮的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)周邊環(huán)境要好，購(gòu)物、醫(yī)療、教育都要方便；關(guān)注園林景觀，喜歡歐式多層建筑 →物業(yè)面積： 150 平米以下 物業(yè)價(jià)格上限： 根據(jù)物業(yè)情況而定， 不要超過 元 /月 →付款方式： 銀行按揭 →對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品認(rèn)知： 不了解 →對(duì)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知： 環(huán)境一般，不會(huì)考慮 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 橋西區(qū)可以說是老張家口的發(fā)源地，橋東區(qū)是在外來人口逐漸增多的情況下發(fā)展起來的。 ● ● ● ● 隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手段相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn) 的產(chǎn)品消費(fèi)頻次 低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來越多的人開始 慎重對(duì)待購(gòu)