鄭州花半里商業(yè)地產(chǎn)項目操盤思路報告(18頁)-商業(yè)地產(chǎn)-預覽頁
【正文】 １ /2樓開工 商業(yè)街立面 及環(huán)境完成 樣板區(qū)完成 會所示范 區(qū)完成 190。 投放與銷售量 時間 銷售速度 廣告投入 8 價格實現(xiàn)策略戰(zhàn)術要點 ? 配套“持續(xù)張力銷售模式”高層保持速度與價格的均衡發(fā)展，多層采取緊價格、適度松速度的發(fā)展策略。 7 營銷模式戰(zhàn)術要點 ? 銷售速度：由低至高再到快速落底的拋物線型。 ? 多層： 地價按 200萬 /畝計算土地成本，以“土地總價款 +建安造價 20%”=項目投資，項目投資回報率以 35%為基準線，項目投資銷售期 12個月為基準線。 ? 價格實現(xiàn)策略： 總體以“合理去化速度保證項目安全運營，門檻定價逐月提價保證項目價值最大”。 ? 增值稅的征收對于快增長通道中的鄭州可能會形成總體的反效應 ,對東區(qū)有一定的壓力 ,其他區(qū)域會越過灰區(qū)間 ,出現(xiàn)快漲局面。 1 花半里項目操盤思路 2020/01/24 2 目錄 ? 鄭州及項目周邊市場現(xiàn)狀分析 ? 區(qū)域內項目競爭分析 ? 07年及未來政策面分析 ? 區(qū)域三年內房地產(chǎn)市場走勢預測 ? 當前客戶與成交分析 ? 項目產(chǎn)品線分析 ? 項目總體操盤思路 ? 項目操盤重要節(jié)點及戰(zhàn)略要點 3 07年大勢趨點結論 ? 鄭州房地產(chǎn)整體上處于第一周期的快速拉長階段 ,分區(qū)看 :東區(qū)和一環(huán)內區(qū)域比全市提前近 1~ ,北區(qū)和西北區(qū)比全市要晚近 1年 ,南區(qū)和西區(qū)的發(fā)展速度與全市相當 ,二環(huán)外區(qū)域比全市晚近 3~5年 . ? 鄭州房地產(chǎn)價格處于快增長通道 ,商品房漲幅會在 25~40%之間 ,各區(qū)會有所不同。三環(huán)內 (二環(huán)外 )增長迅速 ,將成為未來 3~5年的主要競爭地 ,當前拼規(guī)模與價格是主要的方式。 ? 主力獲取客戶群： 4號樓“國貿商務區(qū)、經(jīng)三路商務區(qū)居住類 +周邊投資類”為主； 3號樓“地市入城者 +周邊專業(yè)市場”為主；多層“地市入城者 +周邊專業(yè)市場 +國貿經(jīng)三路經(jīng)商者”為主。 6 盈利模式戰(zhàn)術要點 ? 高層： 地價按 240萬 /畝計算土地成本，以“土地總價款 +建安造價 30%”=項目投資，項目投資回報率以 25%為基準線，項目投資銷售期 15個月為基準線。 ? 商業(yè)盈利模式支撐關鍵點： “花園路臨街商業(yè) +專業(yè)市場概念 +銷售力增值”。 ? 充分關注“房源 +客戶 +銷售員”適配性。 ? 根據(jù)成本和增值稅政策避開價格無效區(qū)（具體區(qū)間見附表）。樓竣工 188。 ? 發(fā)展商設計出各銷售節(jié)點的額外貢獻獎，以發(fā)展商的名義真接獎給項目操作層，引動兩組間的競爭。
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