鄭州花半里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤思路報(bào)告(18頁)-商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 １ /2樓開工 商業(yè)街立面 及環(huán)境完成 樣板區(qū)完成 會(huì)所示范 區(qū)完成 190。 投放與銷售量 時(shí)間 銷售速度 廣告投入 8 價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 配套“持續(xù)張力銷售模式”高層保持速度與價(jià)格的均衡發(fā)展，多層采取緊價(jià)格、適度松速度的發(fā)展策略。 7 營(yíng)銷模式戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 銷售速度：由低至高再到快速落底的拋物線型。 ? 多層： 地價(jià)按 200萬 /畝計(jì)算土地成本，以“土地總價(jià)款 +建安造價(jià) 20%”=項(xiàng)目投資，項(xiàng)目投資回報(bào)率以 35%為基準(zhǔn)線，項(xiàng)目投資銷售期 12個(gè)月為基準(zhǔn)線。 ? 價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略： 總體以“合理去化速度保證項(xiàng)目安全運(yùn)營(yíng)，門檻定價(jià)逐月提價(jià)保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大”。 ? 增值稅的征收對(duì)于快增長(zhǎng)通道中的鄭州可能會(huì)形成總體的反效應(yīng) ,對(duì)東區(qū)有一定的壓力 ,其他區(qū)域會(huì)越過灰區(qū)間 ,出現(xiàn)快漲局面。 1 花半里項(xiàng)目操盤思路 2020/01/24 2 目錄 ? 鄭州及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 07年及未來政策面分析 ? 區(qū)域三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ? 當(dāng)前客戶與成交分析 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品線分析 ? 項(xiàng)目總體操盤思路 ? 項(xiàng)目操盤重要節(jié)點(diǎn)及戰(zhàn)略要點(diǎn) 3 07年大勢(shì)趨點(diǎn)結(jié)論 ? 鄭州房地產(chǎn)整體上處于第一周期的快速拉長(zhǎng)階段 ,分區(qū)看 :東區(qū)和一環(huán)內(nèi)區(qū)域比全市提前近 1~ ,北區(qū)和西北區(qū)比全市要晚近 1年 ,南區(qū)和西區(qū)的發(fā)展速度與全市相當(dāng) ,二環(huán)外區(qū)域比全市晚近 3~5年 . ? 鄭州房地產(chǎn)價(jià)格處于快增長(zhǎng)通道 ,商品房漲幅會(huì)在 25~40%之間 ,各區(qū)會(huì)有所不同。三環(huán)內(nèi) (二環(huán)外 )增長(zhǎng)迅速 ,將成為未來 3~5年的主要競(jìng)爭(zhēng)地 ,當(dāng)前拼規(guī)模與價(jià)格是主要的方式。 ? 主力獲取客戶群： 4號(hào)樓“國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)、經(jīng)三路商務(wù)區(qū)居住類 +周邊投資類”為主； 3號(hào)樓“地市入城者 +周邊專業(yè)市場(chǎng)”為主；多層“地市入城者 +周邊專業(yè)市場(chǎng) +國(guó)貿(mào)經(jīng)三路經(jīng)商者”為主。 6 盈利模式戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) ? 高層： 地價(jià)按 240萬 /畝計(jì)算土地成本，以“土地總價(jià)款 +建安造價(jià) 30%”=項(xiàng)目投資，項(xiàng)目投資回報(bào)率以 25%為基準(zhǔn)線，項(xiàng)目投資銷售期 15個(gè)月為基準(zhǔn)線。 ? 商業(yè)盈利模式支撐關(guān)鍵點(diǎn)： “花園路臨街商業(yè) +專業(yè)市場(chǎng)概念 +銷售力增值”。 ? 充分關(guān)注“房源 +客戶 +銷售員”適配性。 ? 根據(jù)成本和增值稅政策避開價(jià)格無效區(qū)（具體區(qū)間見附表）。樓竣工 188。 ? 發(fā)展商設(shè)計(jì)出各銷售節(jié)點(diǎn)的額外貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，以發(fā)展商的名義真接獎(jiǎng)給項(xiàng)目操作層，引動(dòng)兩組間的競(jìng)爭(zhēng)。
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