沿海啟航廣場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場專題研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 大連市土地市場分析 四區(qū)整體樓面價(jià)0500100015002000250030002020 2020 2020 2020 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %平均樓面價(jià)（元/ ㎡） 增幅市內(nèi)四區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)主要是由于結(jié)構(gòu)性因素，但總體走向?yàn)閮r(jià)格上漲。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 22 大連市商品房市場分析 商品房歷年供需狀況01002003004005002020 2020 2020 20200 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0供應(yīng)量 消化量 供銷比四區(qū)商品房成交均價(jià)020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體均價(jià)2020 2020 2020 202005年至 07年供銷比下降， 08年又重新上升，存量市場進(jìn)一步增大。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場 本資料來自 23 1 4 月土地市場供求對(duì)比0501001502001月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比大連 09年 14月土地市場分析 1 4 月土地市場成交對(duì)比0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比?09年 14月，大連市內(nèi)四區(qū)共入市 ㎡土地，成交 ㎡，同比分別劇增 294%及 323%，其中四月為市場主要供求月份，紅凌路、東港為主要承載區(qū)。本年度樓面價(jià)下降實(shí)為結(jié)構(gòu)性原因（甘區(qū)廟嶺、辛寨子區(qū)域大量土地成交帶動(dòng)整體價(jià)格下行）。 ?隨著大連東港區(qū)域改造及新居工程拆遷改造的逐漸落實(shí)及實(shí)施，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將份批次集中放量，且拆遷改造的絕大多數(shù)地塊位于沙河口區(qū)。 ?目前市場總可售量為 486萬平，按照今年 1季度每月平均 14萬㎡的銷售速度，出清期為35個(gè)月，按照 08年全年月均 19萬平的銷售速度，出清期為 26個(gè)月，表現(xiàn)出市場存量壓力依舊較大。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 28 09 年 1 4 月中心四區(qū)住宅成交情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四區(qū)成交量走勢02468101214161820 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)轉(zhuǎn)折點(diǎn)明顯 大連 09年 14月商品房市場分析 ?沙河口區(qū)、西崗區(qū)四月成交量表現(xiàn)為下滑態(tài)勢，甘井子區(qū)成交量爆發(fā)式增長，說明現(xiàn)階段市場累積的剛性需求得到一定程度釋放，且多集中于價(jià)格調(diào)整過的區(qū)域。主導(dǎo)客群依然為以婚房為主的剛性需求主體帶動(dòng)。 ?政策利好的出臺(tái)將進(jìn)一步助推二手房市場的活躍并變相打壓商品房市場。 ? 預(yù)計(jì)未來 23月內(nèi)銷售量同比幅度將繼續(xù)走高，市場會(huì)持續(xù)吸納本輪爆發(fā)的剛需，若價(jià)格上揚(yáng)，市場銷售量高增長情形將減緩。東西長 40公里，南北寬 35公里。 ，轄 2個(gè)鎮(zhèn)、 13個(gè)街道， 114個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目8個(gè)，總投資約 ； 城市建設(shè)項(xiàng)目 17個(gè)，總投資約 元。 區(qū)域發(fā)展前景 本資料來自 35 概 況 銷 售 量 價(jià) 格 由于區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等，目前是大連市銷售均價(jià)最低的區(qū)域。 甘井子區(qū)房地產(chǎn)概況 ? 該區(qū)域整體開發(fā)量大，以中低端項(xiàng)目為主 ； ? 外來開發(fā)商較少， 多為 本土企業(yè) ，發(fā)展參差不齊， 競爭激烈 ； ? 區(qū)域內(nèi) 轄區(qū)多個(gè)板塊， 不同 板塊 的價(jià)格相差較大 。 ? 樓面均價(jià)連續(xù)四年增長，區(qū)域進(jìn)入高速發(fā)展期。 甘井子區(qū)成交套數(shù)在 08年 9月開始成交持續(xù)低迷， 09年 4月成交激增。 ?泉水板塊： 多為限價(jià)商品房，有效供應(yīng)量大。 ?西山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量大 ，競爭激烈，區(qū)域配套急需完善。 ?主力客群： 購房的客戶多為 城市擠壓和剛性需求（如婚房） 。安邦北灣 5000元 /㎡ 的入市均價(jià)，打破了該區(qū)域的價(jià) 格底線，隨后今都、勝景家園等項(xiàng)目緊隨其后。 典型項(xiàng)目 本資料來自 42 基本特征： ?城市新興的大規(guī)模居住區(qū)； ?城市限價(jià)商品房板塊； ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)較差，區(qū)域通達(dá)性一般。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 9095㎡ ，單套價(jià)格集中在 50萬左右。 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交平均單套面積（㎡） 成交平均單套價(jià)格 （萬元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 泉水版塊 幸福里 118 17 5444 5455 家年華 89 14 5372 5509 青果公寓 5 3 6143 6206 典型項(xiàng)目 本資料來自 44 基本特征： ?城市北部商業(yè)中心。 ?作為該區(qū)域最成熟板塊，呈現(xiàn)但價(jià)高、總價(jià)高現(xiàn)象， 09年與 08年相比，價(jià)格略有下降。 ?09年項(xiàng)目銷售速度漲跌與新增供應(yīng)有關(guān)。 ?區(qū)域定位：城鄉(xiāng)結(jié)合部，落后的低端居住區(qū)。 ?地鐵 2號(hào)線（已開工）都將經(jīng)過南關(guān)領(lǐng)。 ?區(qū)域定位：交通樞紐 ?功能定位：物流商貿(mào)與居住 ?商業(yè)定位：火車站區(qū)級(jí)商業(yè)中心 ?配套：文化、體育等逐步完善。 時(shí)間 2020年 20202020年 2020年 項(xiàng)目 南嶺新城 萬錦民悅、雁南園、 鵬輝新天居一期 南嶺花園、鵬輝新天居 二、三期 價(jià)格情況 30003500 45005000 55006500 項(xiàng)目定位 低檔 中低檔 中低檔 客群情況 東三省來連人群 地緣性、剛性需求 剛性需求，部分投資客 南關(guān)領(lǐng)板塊 板塊客層變遷 ?隨著區(qū)域成熟度的提升，區(qū)域價(jià)值和客群逐步提升和轉(zhuǎn)變。 ?在售項(xiàng)目 09年價(jià)格環(huán)比均有明顯降幅，一方面由于產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，另一方面各項(xiàng)目均采用以低價(jià)刺激購買力的做法，鵬輝新天居銷售速度不降反升。 本資料來自 51 各板塊競爭關(guān)系 板塊名稱 成交單套面積 （㎡） 成交單套價(jià)格 （萬元） 現(xiàn)成交均價(jià) （元 /㎡ ） 主要客群 椒北板塊 7080 4050 50006000 剛性、城市擠壓 泉水板塊 9095 50萬左右 5500左右 剛性、改善型 華南板塊 95105 6065 65007500 剛性、改善型 南關(guān)嶺板塊 6570 3545 50006500 剛性、投資型 ?從產(chǎn)品單套面積，椒北板塊與本案所屬板塊現(xiàn)狀最為接近，但價(jià)格的預(yù)期區(qū)間，本案更接近于成熟的華南板塊。 本資料來自 52 小 結(jié) ? 甘井子區(qū)作為城市未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，潛力巨大。 本資料來自 55 全程競爭（重點(diǎn)個(gè)案） 遠(yuǎn)洋自然（ 202047＃地 ） 核心競爭力：地塊內(nèi)山體景觀及遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目的客戶導(dǎo)入 北高南低的地形，利于產(chǎn)品規(guī)劃 交通出行不便 地塊內(nèi)部規(guī)劃公園 粉塵、噪音污染 原有一定的客戶積累（遠(yuǎn)洋風(fēng)景） 生活配套欠缺 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 56 項(xiàng)目名稱 日期 主題 媒體 版面 遠(yuǎn)洋自然 2020年 4月 2日 項(xiàng)目案名、 LOGO 大連晚報(bào) 1/3 2020年 4月 2日 項(xiàng)目案名、 LOGO 大連日?qǐng)?bào) 1/3 2020年 4月 2日 項(xiàng)目案名、 LOGO 新商報(bào) 1/3 全程競爭 —— 遠(yuǎn)洋自然 ?遠(yuǎn)洋自然 4月初面市進(jìn)行形象宣傳，展會(huì)期間設(shè)立展位，但未公布產(chǎn)品和價(jià)格。 ? 宏觀：大連市整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)投資熱情高。 ? 微觀：甘井子區(qū)以剛需為主導(dǎo)，受整體市場影響最大，但規(guī)劃利好眾
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