【正文】 偉 業(yè) 顧 問 BAConsulting 沿海啟航廣場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場專題研究報(bào)告 本資料來自 2 ? 全國房地產(chǎn)市場的宏觀政策及大連市場的宏觀環(huán)境 ? 大連房地產(chǎn)市場 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場 ? 全程競爭項(xiàng)目說明 ? 綜述說明 本資料來自 3 全國房地產(chǎn)市場的宏觀政策及大連市場的宏觀環(huán)境 本資料來自 4 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2020年 9月 15日 從 2020年 9月 16日起， 下調(diào) 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 從 2020年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 下調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)。 2020年 10月 8日 從 2020年 10月 9日起 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 。 從 2020年 10月 15日起 下調(diào) 存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2020年 10月 29日 從 2020年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率 下調(diào) 2020年 11月 27日 從 2020年 11月 27日起， 下調(diào) 金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ， 2020年 12月 22日 從 2020年 12月 23日起， 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 2020下半年全國金融政策的調(diào)整與實(shí)施 數(shù)據(jù)來源：政府公布 ?09年開始，國家對利率沒有進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，依舊延續(xù) 08年年底的利率水平。 本資料來自 5 2020下半年 2020上半年 全國金融政策的調(diào)整與實(shí)施 08年下半年表現(xiàn)： ?宏觀調(diào)控進(jìn)入降息通道。 ? 貨幣政策調(diào)整為“一保一控” (保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、控制物價(jià)過快上漲 )，而后調(diào)整為“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”。 ? 連續(xù)降息，提升消費(fèi)者信心，但整體樓市進(jìn)入下行通道。 09年上半年表現(xiàn)： ? 宏觀政策調(diào)控腳步放緩，以市場自我調(diào)節(jié)為主。 ? 拉動內(nèi)需、恢復(fù)信心成為主導(dǎo)方向。 ? 部分政策逐步放松，利好多于利空。 本資料來自 6 政策 主要內(nèi)容 首付比例 2020年 10月 27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為 20%(原為 30%)。 二套房貸款 2020年 12月 17日，出臺“國三條”明確 放寬二套房貸 ，支持居民合理的改善型臵業(yè)需求。 契稅 2020年 11月 1日起，個(gè)人首次購買 90平米及以下普通住房 的，契稅稅率暫統(tǒng)一 下調(diào)到 1%(原 %) 。 資本金比例 2020年 5月 27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果， 普通商品住房項(xiàng)目投資的 最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20% 其它稅費(fèi) 2020年 10月 9日起，對儲蓄存款利息所得 暫免征收個(gè)人所得稅 。 2020年 11月 1日起，個(gè)人買賣住房暫免征收 印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%） 。 2020年 12月 17日，個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的， 免征營業(yè)稅 。 2020下半年 2020上半年 全國財(cái)稅政策的調(diào)整與實(shí)施 ? 降低首付比例、放寬二套房政策，刺激購房需求，促進(jìn)消費(fèi)者信心。 ? 降低稅費(fèi)，降低購房成本，刺激成交。 ? 降低資本金比例，釋放了明確的鼓勵(lì)投資、刺激市場信心的信號。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 7 2020下半年全國土地與住房保障相關(guān)變化 全國土地政策： 保障住房體系建設(shè)： ? 規(guī)范土地市場的運(yùn)作，進(jìn)一步使土地市場透明化； ? 加強(qiáng)土地清查與管理，合理利用土地資源，控制金融風(fēng)險(xiǎn)； ? 通過重新的土地整理，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 ? 建立和完善住房保障體系已經(jīng)成為調(diào)控的重點(diǎn)，住房保障體系 已經(jīng)上升到政治高度； ? 通過保障性住房抑制商品房市場增長過快。 本資料來自 8 2020年 3月 “ 兩會” 促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展 。 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 “ 國務(wù)院常務(wù)會議” (08年 10月 )首次購買普通住房，首付 20%，貸款利率可為；首次購買 90平米以下住房，契稅降為 1%，印花稅、土地增值稅全免 “ 國務(wù)院常務(wù)會議” (08年 12月 )第二套為改善性普通住房（首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?首付可 20%，貸款利率可 ；其它第二套房首付仍 40%，利率由銀行確定， 2年內(nèi)出讓房產(chǎn)，征收營業(yè)稅 09年兩會之后 …… ★ “ 兩會”專題 ?促發(fā)展、穩(wěn)定信心、刺激消費(fèi)、拉動內(nèi)需。 ?第二套房住房的限制有所松動，救市傾向明顯。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 9 3月 5日上午 9時(shí)，十一屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕 ,國務(wù)院總理溫家寶作 《 政府工作的報(bào)告 》 ,報(bào)告對 2020年進(jìn)行了總結(jié)，并對 2020年工作任務(wù)做了綱要性闡述。 解 讀： ： ?“ 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 ” ： ?“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施” ?“對符合條件的第二套普通自住房購買者； 促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持 ?！? ?“加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。 鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場 ，加強(qiáng)住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為?！? “ 兩會”專題 本資料來自 10 小 結(jié) ? 09年整體政策多為 08年下半年之延續(xù)。 ? 連續(xù)“降息”、“降存款準(zhǔn)備金率”、“降低資本金比例”，凸顯保增長決心。 ? 建設(shè)保障性住房已成為基本國策。 ? 政府救市以“放松”和“鼓勵(lì)”為主，前期主要針對“中低價(jià)位、中小套型”，現(xiàn)階段 有鼓勵(lì)投資的苗頭傾向。 ? 從抑制過熱到擴(kuò)大內(nèi)需，維持金融市場穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速增長。 穩(wěn)定為第一前提，并在此前提基礎(chǔ)上逐漸轉(zhuǎn)變 為促進(jìn) 本資料來自 11 大連城市在全國政策宏觀導(dǎo)向的軌道下又呈現(xiàn)新的一番景象，城市屬性與宏觀導(dǎo)向之間的這種平衡將使得大連的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全新的布局，不同于全國走勢，也不同于其他一線城市。 本資料來自 12 2020下半年 2020上半年 大連市主要政策及法規(guī) 2020下半年 2020上半年大連市出臺的主要政策及法規(guī) 序號 文件名稱 發(fā)布日期 實(shí)施日期 1 大連市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)節(jié)約集約 用地的通知 2020年 7月 21日 2020年 7月 21日 2 關(guān)于充分發(fā)揮稅收職能作用進(jìn)一步促進(jìn)我市房地 產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見 2020年 8月 21日 2020年 8月 21日 3 大連是住房公積金管理若干規(guī)定 2020年 9月 25日 2020年 1月 1日 4 大連市全面提高個(gè)人住房政策性貸款最高額度 2020年 10月 14日 2020年 10月 15日 5 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見 2020年 10月 23日 截止到 2020年 6月 30日 6 大連市土地出讓推出 7條新政 2020年 1月 11日 2020年 1月 11日 7 經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼每戶補(bǔ) 13萬 2020年 4月 1日 2020年 4月 1日 ? 08年下半年政策依據(jù)國家政策導(dǎo)向由緊到松，保發(fā)展是明確方向。 ? 09調(diào)控向開發(fā)企業(yè)傾斜，對開發(fā)企業(yè)有一定扶持和減壓作用。 ? 從大連市場來看，受益最多的是剛性需求的普通住宅，包括二手房。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 13 2020下半年 2020上半年 大連市主要規(guī)劃信息 2020年下半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 地鐵一號線 09年 6月開工 2 第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì) 09年 8月竣工 3 快軌三號線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成 4 周水子機(jī)場 09年改擴(kuò)建 5 東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園 ? 交通是 08年下半年 09年上半年規(guī)劃的重點(diǎn)?！皷|聯(lián)路”的竣工將進(jìn)一步 改善項(xiàng)目所在區(qū)域的出行狀況。 ? 地鐵 1號線將正式開工，交通配套的完善將推進(jìn)沿線物業(yè)的價(jià)值提升。 ? 搬遷改造將釋放大量需求，為整體市場注入活力。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 2020年上半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 市內(nèi)四區(qū)將改造 48萬平方米舊區(qū) 2 我市目前在建 4條鐵路 ， 2020年將 新建 12條鐵路 項(xiàng)目，全面提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平 3 2020年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的計(jì)劃：確定了 42個(gè)項(xiàng)目 ，包括勝利路等 7個(gè)