【正文】 展的實(shí)施意見(jiàn) 2020年 8月 21日 2020年 8月 21日 3 大連是住房公積金管理若干規(guī)定 2020年 9月 25日 2020年 1月 1日 4 大連市全面提高個(gè)人住房政策性貸款最高額度 2020年 10月 14日 2020年 10月 15日 5 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 2020年 10月 23日 截止到 2020年 6月 30日 6 大連市土地出讓推出 7條新政 2020年 1月 11日 2020年 1月 11日 7 經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼每戶(hù)補(bǔ) 13萬(wàn) 2020年 4月 1日 2020年 4月 1日 ? 08年下半年政策依據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向由緊到松，保發(fā)展是明確方向。 ? 建設(shè)保障性住房已成為基本國(guó)策。 鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng) ，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類(lèi)管理。 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府公布 本資料來(lái)自 9 3月 5日上午 9時(shí)，十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕 ,國(guó)務(wù)院總理溫家寶作 《 政府工作的報(bào)告 》 ,報(bào)告對(duì) 2020年進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì) 2020年工作任務(wù)做了綱要性闡述。 本資料來(lái)自 8 2020年 3月 “ 兩會(huì)” 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展 。 ? 降低稅費(fèi)，降低購(gòu)房成本，刺激成交。 資本金比例 2020年 5月 27日國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果， 普通商品住房項(xiàng)目投資的 最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20% 其它稅費(fèi) 2020年 10月 9日起，對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得 暫免征收個(gè)人所得稅 。 ? 部分政策逐步放松，利好多于利空。 ? 貨幣政策調(diào)整為“一保一控” (保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、控制物價(jià)過(guò)快上漲 )，而后調(diào)整為“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”。 2020年 10月 8日 從 2020年 10月 9日起 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 。偉 業(yè) 顧 問(wèn) B 從 2020年 10月 15日起 下調(diào) 存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 ? 連續(xù)降息，提升消費(fèi)者信心，但整體樓市進(jìn)入下行通道。 本資料來(lái)自 6 政策 主要內(nèi)容 首付比例 2020年 10月 27日起，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為 20%(原為 30%)。 2020年 11月 1日起，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征收 印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%） 。 ? 降低資本金比例，釋放了明確的鼓勵(lì)投資、刺激市場(chǎng)信心的信號(hào)。 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 解 讀： ： ?“ 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。 ? 政府救市以“放松”和“鼓勵(lì)”為主，前期主要針對(duì)“中低價(jià)位、中小套型”，現(xiàn)階段 有鼓勵(lì)投資的苗頭傾向。 ? 09調(diào)控向開(kāi)發(fā)企業(yè)傾斜，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定扶持和減壓作用。 ? 地鐵 1號(hào)線(xiàn)將正式開(kāi)工，交通配套的完善將推進(jìn)沿線(xiàn)物業(yè)的價(jià)值提升。整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 ?整體金融危機(jī)有一定影響，但投資者對(duì)于大連市場(chǎng)的房產(chǎn)投資熱情不減。證明了居民有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿?？⒐っ娣e在 0 08年達(dá)到高峰。 ?施工面積增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于竣工面積增長(zhǎng)，市場(chǎng)投資熱度持續(xù)增漲。 本資料來(lái)自 18 小 結(jié) ? 05年開(kāi)始大連市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，各主要指標(biāo)增長(zhǎng)明顯。 城市屬性的特殊性使得大連并未呈現(xiàn)明顯波谷狀態(tài) 市場(chǎng)大于調(diào)控 本資料來(lái)自 19 大連房地產(chǎn)市場(chǎng) 本資料來(lái)自 20 大連市土地市場(chǎng)分析 9% 0% 8% 83% 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 08年市內(nèi)四區(qū)土地成交 175萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)41%，超過(guò)全年供應(yīng)計(jì)劃 18萬(wàn)平。 ? 甘井子區(qū)成交占比巨大，迅速推進(jìn)城市化進(jìn)程。 ?甘井子區(qū)作為城市發(fā)展方向，樓面價(jià)連續(xù)三年增長(zhǎng)。 ?去化量下降但價(jià)格持續(xù)攀升，整體市場(chǎng)存有較大風(fēng)險(xiǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市國(guó)土房屋局 本資料來(lái)自 24 大連 09年 14月土地市場(chǎng)分析 05001000150020002500300035002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年1 4月050010001500200025003000350040002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年14月沙河口區(qū) 甘井子區(qū) ?09年 14月市內(nèi)四區(qū)整體樓面價(jià)出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市國(guó)土房屋局 本資料來(lái)自 25 大連 09年 14月土地市場(chǎng)分析 甘井子區(qū), 1 20. 64未來(lái)計(jì)劃供應(yīng),中山區(qū), 3 1西崗區(qū), 6 .34地塊名稱(chēng) 拆遷戶(hù)數(shù) 規(guī)劃占地面積 規(guī)劃建筑面積 （戶(hù)） （平方米） （平方米） 黃河路南側(cè)改造地塊 173 5540 28700 香沙街南側(cè)改造地塊 176 4300 14800 沙能街東側(cè)改造地塊 182 6700 22000 劉家橋小學(xué)北側(cè)地塊 265 15000 54000 升平街 10－ 12號(hào)地塊 86 2125 13700 新建小學(xué)南北側(cè)地塊 132 9000 15000 交通大學(xué)家屬樓地塊 226 11000 45000 大慶街地塊 1950 91800 247930 星海街 88號(hào)地塊 41 3180 8460 水源南巷地塊 334 15400 48140 淮海街西側(cè)地塊 327 38200 194500 中山區(qū)長(zhǎng)江路沿線(xiàn)地塊 1286 46000 88337 合計(jì) 5178 248245 780567 09年計(jì)劃拆遷地塊 ?09年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃（占地面積）共計(jì) 350萬(wàn)平（調(diào)整后）， 14月土地成交 萬(wàn)平，占 09年土地供應(yīng)計(jì)劃的 47%。 甘井子占總體供給量的 74%，依然為主要供應(yīng)區(qū)；西崗區(qū)無(wú)新增供應(yīng)。 ?市場(chǎng)大量存量入市，市場(chǎng)階段性轉(zhuǎn)暖。 ?成交量開(kāi)始由城市中心轉(zhuǎn)向邊緣區(qū)域。二手房市場(chǎng)的繁榮對(duì)于以剛性需求為主導(dǎo)的甘井子區(qū)沖擊最大。 ? 部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，該形勢(shì)在中短期內(nèi)將繼續(xù)蔓延，中低端項(xiàng)目集中的區(qū)域有爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能。地形西南部寬，東北部窄。 面積 502平方公里。 本資料來(lái)自 34 “西拓北進(jìn) ” 的戰(zhàn)略要地，迎來(lái)了房地產(chǎn)發(fā)展的高潮期 工業(yè)項(xiàng)目 14個(gè)，總投資約 ；以做大做強(qiáng)重大技術(shù)裝備高端項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚為重點(diǎn) 商貿(mào)旅游項(xiàng)目 16個(gè)，總投資約 元 ； 社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目 5個(gè)，總投資約 億元 房地產(chǎn)項(xiàng)目 13個(gè)，總投資約 ； “三新 ” 工程項(xiàng)目 7個(gè)，總投資約。甘井子區(qū)的新居住區(qū)的地位不可取代。 202014月大連市各區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià) 甘井子區(qū)的房地產(chǎn)起步較其他三個(gè)區(qū)較晚，產(chǎn)品以中低端項(xiàng)目為主，個(gè)別品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入使得部分板塊的競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)也得以提高。 ? 08年成交量放緩，未來(lái)將繼續(xù)成為供應(yīng)主力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。 ?成交量的激增并未帶動(dòng)整體價(jià)格大幅上揚(yáng)，甘井子區(qū)目前依舊以低價(jià)沖擊購(gòu)買(mǎi)。 0 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)0500100015002000250030003500400045000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 09030 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)010002000300040005000600070000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 38 ?南關(guān)嶺板塊： 未來(lái)土地供應(yīng)大 ， 本地 品牌開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)駐。 ?機(jī)場(chǎng)板塊： 未來(lái)持續(xù)供應(yīng)量大 ，區(qū)域發(fā)展迅速，升值潛力大。 本資料來(lái)自 40 基本特征： ?靠近傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ，環(huán)境惡劣； ?新開(kāi)發(fā)的大規(guī)模居住區(qū) ，最靠近市區(qū)的版塊； ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)落后，區(qū)域通達(dá)性較差 ； 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力 產(chǎn)品 以 7080㎡ 經(jīng)濟(jì)型兩居為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，價(jià)格上漲空間不大； 價(jià)格敏感度很高。 ?椒北板塊是最早出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的板塊。 ?部分項(xiàng)目在價(jià)格調(diào)整