【正文】 羅平考察報(bào)告參考文獻(xiàn)《曲靖市經(jīng)濟(jì)年鑒2005》曲靖“春節(jié)”黃金周旅游統(tǒng)計(jì)——曲靖市統(tǒng)計(jì)局20070228布依族的建筑——華夏經(jīng)緯網(wǎng)20061230羅平歷史文化概述——BELEY工作室2005524羅平歷史沿革——春城晚報(bào)20040304布依族與銅鼓——貴州商報(bào)20060704羅平概況——云南旅游網(wǎng)概述區(qū)位羅平位于云南省東部，地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部，是兩廣和華南等地區(qū)游客入滇和云南游客從東部出滇的重要門戶。324國道、南昆鐵路經(jīng)縣城過境。西經(jīng)石林至省會(huì)昆明229公里，北距曲靖市府131公里，東距貴州省興義市86公里，南到廣西壯族自治區(qū)西林縣城156公里，距貴陽約360公里，距南寧約300公里。人口羅平國土面積3116平方公里，總?cè)丝?5萬，聚居著漢、彝、回、布依、苗等民族?？h城，發(fā)展到10平方公里，具有27條街道、7個(gè)生活小區(qū)，現(xiàn)正按山水旅游城市24平方公里的總體規(guī)劃快速健康發(fā)展。一、項(xiàng)目地塊土地款到位遲緩 從鵬隆安住羅平工程處獲悉：土地款項(xiàng)目前仍由當(dāng)?shù)卣畨|付，公司尚未地款支付給當(dāng)?shù)卣?，因此地塊開發(fā)所需手續(xù)也就封存。為此當(dāng)?shù)卣啻未呤?，洽談仍在進(jìn)行中，政府由于急缺資金，急迫心情可想而知。土地面積誤差較大同樣從工程處得知：地塊實(shí)際面積與出讓面積懸殊較大，原協(xié)議中近400畝的開發(fā)用地實(shí)際只有360余畝，懸殊近30畝，這使項(xiàng)目開發(fā)成本憑空增加6%—8%，而誤差的面積還有可能繼續(xù)承擔(dān)各種賦稅（不過賦稅問題是可以與政府協(xié)商的）。同時(shí)，經(jīng)證實(shí)目前地塊尚未進(jìn)行地勘，因此實(shí)際面積不準(zhǔn)，而前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際可行性還需進(jìn)一步論證。市政配套工程正在進(jìn)行中 此次到羅平恰逢門前市政管網(wǎng)鋪設(shè)工程施工階段，同時(shí)西關(guān)街與九龍大道交匯處也正進(jìn)行路面施工，工程進(jìn)展較快，由此可以推斷地塊入口處的通車問題會(huì)盡快解決，而地塊的通水配套問題也將在近期到位。從側(cè)面也可看出當(dāng)?shù)卣畬?xiàng)目開發(fā)的支持力度不可謂不小。地塊開發(fā)延伸的看法 通過實(shí)地徒步觀察，地塊靠山接水，三面被山體或較高的坡地包圍，僅臨九龍大道一面才稱得上理想出口。從居家置業(yè)的角度來看，此處位置會(huì)相對獨(dú)立、私閉，與外界聯(lián)系不十分方便，干擾較小，單純從地塊形狀分析更支持高檔居住區(qū)的開發(fā)；從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看利弊都很明顯：有利的地方是容易控制人流進(jìn)出地塊，交通環(huán)線周圍形成商業(yè)后人流會(huì)相對集中，但同時(shí)，地塊位于城邊死角，與城市的聯(lián)系性較差，也就是說如果不加以人為引導(dǎo)和培育以及入住商業(yè)自身的號召力，單靠自然形成的商業(yè)其價(jià)值不大；從城市規(guī)劃與未來發(fā)展的角度來看則呈現(xiàn)不利態(tài)勢：地塊缺乏可持續(xù)開發(fā)的厚度，地塊周邊已經(jīng)不可能出現(xiàn)新興項(xiàng)目，而羅平城市擴(kuò)張方向也不可能朝本案發(fā)展。二、羅平的商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)氛圍A、目前羅平能稱得上有商業(yè)氛圍第一是振興街，其次是文筆路，第三是客運(yùn)站門前的云貴路。而這三條街道剛好圍合出了羅平的商業(yè)中心區(qū)，離開這一狹小的區(qū)域，其他街道的商業(yè)氛圍就明顯有較大落差。B、由于羅平城市規(guī)劃較落后，加之百姓私建風(fēng)氣的盛行，目前私有民房普遍建有一層商鋪，這些商鋪除中心區(qū)商鋪存活較好以外，其他街道的商鋪價(jià)值并不高，閑置現(xiàn)象普遍，而且短期繁榮起來的可能性不大。C、商業(yè)運(yùn)作缺乏手段。目前羅平商業(yè)氛圍全依賴自然形成，人為引導(dǎo)形成的商業(yè)街區(qū)尚未形成。D、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，而且相對落后。目前羅平較具規(guī)模的綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)僅有一個(gè)，即位于振興街中段的百貨商場，該商場以快消品賣場為主，具有典型的國有百貨公司特征，與時(shí)下風(fēng)靡的現(xiàn)代化超市有明顯區(qū)別。消費(fèi)能力①羅平仍屬典型的農(nóng)業(yè)縣，人口雖多，但人均消費(fèi)能力卻不強(qiáng)。 3億元，按全縣55萬人口計(jì)算，人均消費(fèi)1，296元。②從春節(jié)前的實(shí)地走訪來看，春節(jié)前的主城區(qū)人流相當(dāng)密集，但實(shí)際購買人群主要分布于XX街等以經(jīng)營農(nóng)資、農(nóng)副、低值低檔快消品為主的商業(yè)區(qū)內(nèi)；而振興街上呈現(xiàn)出看客多、實(shí)際購買少的景象。③羅平潛在消費(fèi)能力很強(qiáng)。由政府年鑒顯示：2005年金融行業(yè)存、貸款增長極快。全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額超過20億元，％，其中儲(chǔ)蓄存款超過12億元，％。同時(shí)，％。④消費(fèi)力的隱藏問題：A、個(gè)人收入增長緩慢，2005年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)9447元／人，同比增7%.；農(nóng)村居民人均純收入達(dá)212 0元／人，同比增7％；B、個(gè)人收入增長幅度遠(yuǎn)低于其他指標(biāo)，縣內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增l 5％左右，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增34％……其他消費(fèi)餐飲娛樂三、羅平旅游旅游現(xiàn)狀羅平縣旅游文化產(chǎn)業(yè)從1998年開始，經(jīng)過近9年的實(shí)踐探索，、魯布革電站和九龍瀑布、多依河風(fēng)景區(qū)等。、現(xiàn)已發(fā)展成一個(gè)旅游大縣，并且?guī)?dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，春節(jié)黃金周期間，，九龍瀑布群、，成為云南省增長最快的旅游目的地。（2007年春節(jié)羅平盛況）旅游資源羅平旅游資源主要以自然山水資源為主，主要吸引點(diǎn)為每年春季的“油菜花節(jié)”，并以此為核心，向周邊自然景點(diǎn)拓展，并形成了以農(nóng)家樂為形式的“吃、喝、游、購、娛”消費(fèi)模式。經(jīng)過多年開發(fā)和挖掘，羅平形成了以下幾個(gè)拳頭旅游項(xiàng)目：A、油菜花海B、九龍瀑布群C、魯布革: D、多依河: E、布依族風(fēng)情農(nóng)家樂: 這其中，在羅平眾多的旅游資源中享有著兩項(xiàng)世界之最：世界最大的自然花園——油菜花海、世界最大的瀑布群落——九龍瀑布群。羅平旅游的地位A、羅平在昆明——羅平滇東旅游環(huán)線中扮演折返點(diǎn)的角色羅平特殊的喀斯特地貌、30萬畝連片的油菜花、“一目十瀑”的九龍河瀑布群、景色迷人的多依河和魯布革峽湖共同造就了羅平雄、奇、險(xiǎn)、幽、秀的自然風(fēng)光，再加上濃郁的民族風(fēng)情，使羅平已發(fā)展成為云南重要的旅游目的地之一，在滇東旅游圈(昆明———宜良九鄉(xiāng)———石林———陸良彩色沙林———師宗菌子山———羅平———興義馬嶺河———富源勝境關(guān)———沾益珠江源———馬龍花溝———昆明)內(nèi)占有重要地位。B、羅平在云南省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中被給予厚望2001年1月羅平旅游景區(qū)被納入全省旅游規(guī)劃中23個(gè)重點(diǎn)建設(shè)景區(qū)和7個(gè)有國際競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ木皡^(qū)之一。C、羅平旅游逐漸被省外認(rèn)可羅平油菜花文化旅游節(jié)在第三屆中國會(huì)展（節(jié)事）產(chǎn)業(yè)年度評選活動(dòng)中被評選為“2005中國節(jié)慶50強(qiáng)”。羅平的旅游發(fā)展規(guī)劃① 定位：羅平將被打造成全國一流的“農(nóng)業(yè)觀光和山水旅游城市”② 旅游建設(shè)：曲靖市政府將攜手羅平縣政府，將全力把羅平的九龍瀑布群爭創(chuàng)為國家５Ａ級旅游區(qū)，將多依河爭創(chuàng)為國家４Ａ級旅游區(qū)。③ 發(fā)展支持：由曲靖市政府計(jì)劃每年安排不低于５００萬元的旅游發(fā)展專項(xiàng)資金，用于旅游整體宣傳推介、旅游人才培訓(xùn)、大型旅游活動(dòng)籌辦和落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)措施等方面，還將實(shí)施一部影視作品、一首歌、一張碟、一本書、一張圖的“五個(gè)一”工程，堅(jiān)持節(jié)會(huì)帶動(dòng)、以節(jié)促旅的原則，從而推動(dòng)曲靖旅游業(yè)的縱深發(fā)展。四、房地產(chǎn)競爭分析競爭態(tài)勢對本項(xiàng)目可能構(gòu)成威脅的其他項(xiàng)目：（基礎(chǔ)設(shè)施類）萬峰小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、龍王廟植物園建設(shè)項(xiàng)目、長底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設(shè)項(xiàng)目；（旅游類）魯布革峽谷景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、長底溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目、羅平縣風(fēng)景區(qū)經(jīng)營權(quán)出讓項(xiàng)目、羅平縣望城坡休閑山莊建設(shè)項(xiàng)目；（商貿(mào)類）工貿(mào)物流中心建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣滇東商業(yè)城建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣板橋農(nóng)副產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目；（國內(nèi)合作項(xiàng)目）①　中源四星級酒店建設(shè)項(xiàng)目。合作雙方為羅平縣建設(shè)局和富源中源實(shí)業(yè)公司。總投資2500萬元。②　西門河步行街聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。合作雙方為羅平縣城市綜合開發(fā)公司和云南利通源經(jīng)貿(mào)有限公司。總投資20000萬元。③　泉源聚山莊項(xiàng)目，合作雙方為羅雄鎮(zhèn)和曲靖鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)公司?？偼顿Y2700萬元。（詳見《附表》）個(gè)案分析A、金海岸占地面積：116畝總建筑面積：42491㎡容積率：綠化率：59%總套數(shù)：164套臨街商鋪：46間面積區(qū)間：235㎡——310㎡執(zhí)行價(jià)格：（2005年）1600元/㎡，（2006年）1700—1800元/㎡，（帶商鋪）2000元/㎡B、五、市場需求契機(jī)㈠ 城市居民用房需求較大單位集資房的缺失 在90年代末后期至2004年以前，昆明與地州城市非常流行單位集資建房，即房改房。這類房源的出現(xiàn)在很大程度上解決了城鎮(zhèn)職工的居住問題。從實(shí)地走訪來看：羅平在同一時(shí)期嚴(yán)重缺少單位集資建房，無論是企事業(yè)單位還是政府職能部門普遍存在職工福利房投入較小的問題。中、青年職工少房、缺房由于羅平在90年代末后期至2004年以前這段時(shí)間單位房改房建設(shè)數(shù)量少，進(jìn)而導(dǎo)致羅平許多單位的新近職工和部分中年職工面臨居無定所的困境，這一現(xiàn)象在20多歲的年青城市居民中較普遍，覆蓋面涉及企事業(yè)單位和公務(wù)員。高檔住宅開發(fā)較大 目前羅平稱得上高檔房的只有兩類：一是商業(yè)開發(fā)的別墅項(xiàng)目，如金海岸，但到目前為止只此一個(gè)項(xiàng)目；另一類就是買地自建房，前幾年相當(dāng)流行，開發(fā)量很大，而且還將影響一段時(shí)間的價(jià)值取向（因?yàn)樵谌?、?cái)、物花費(fèi)上與別墅接近甚至略高，這是普通雙職工家庭難以承受的，因此劃為高檔一類。同時(shí)這也是金海岸項(xiàng)目短期取得成功的重要原因）。由此判斷：如果自建房之風(fēng)不能快速遏止，將對高檔項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成嚴(yán)重威脅，但對中、低檔項(xiàng)目影響較小。㈡ 缺少商業(yè)規(guī)劃以及商業(yè)業(yè)態(tài)留有空白點(diǎn)商業(yè)格局自然形成，人為引導(dǎo)和概念包裝的商業(yè)項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。商業(yè)功能老化 在現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)、大型的MALL中已經(jīng)特別注重引伸消費(fèi)，突出展示功能，強(qiáng)調(diào)購物的體驗(yàn)效果，挖掘建設(shè)這樣的功能雖不見得能提升人均消費(fèi)力，但對同類項(xiàng)目的競爭會(huì)帶來很大幫助。商業(yè)業(yè)態(tài)還有空白點(diǎn) 在羅平，對于消費(fèi)力較為突出的幾種業(yè)態(tài)尚未形成集中式大賣場。諸如：兒童用品類、家電類、電子通訊類等。㈢ 旅游接待能力還有提升空間目前羅平現(xiàn)有旅游接待設(shè)施為：賓館旅店床位共10000余個(gè)，其中有三星級酒店2家，二星級酒店2家，一星級酒店1家，旅游定點(diǎn)酒店10家(含涉外酒店7家)；各類注冊餐館450余家。而在2007年黃金周期間出現(xiàn)了酒店入住率100%的情況。同時(shí)從曲靖市旅游總體規(guī)劃中看到：還要加大羅平旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將在羅平建成１個(gè)四星級、