【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 尋 找 城 市 的 留 白 金地寧波項目營銷策劃方案 市場分析 項目分析 發(fā)展定位 營銷推廣 一、寧波總體概況 城市位移 （ 1） 多心帶狀城市：寧波、鎮(zhèn)海、北侖 寧波由三江至北侖為主軸線分散組團帶狀聯(lián)系的市區(qū)結(jié)構(gòu)，城市區(qū)主要發(fā)展方向為東位移，開始進(jìn)入多心的新城發(fā)展階段。 （ 2） 新中軸線 科技園區(qū)、東部新城、東錢湖新城 位于三江與北侖港之間的中間地域?qū)⒊蔀樾碌某鞘兄休S，是寧波 20202020 年一輪城市發(fā)展計劃的主要發(fā)展區(qū)域，未來由南至北由東錢湖度假區(qū)、東部新城與科技園區(qū)構(gòu)成寧波市區(qū) 21 世紀(jì)的市 區(qū)中軸線。 房地產(chǎn)：第三輪新城發(fā)展 （ 1） 臥城與新城的過渡階段 在經(jīng)歷了中心城區(qū)改造、邊緣臥城集團的房地產(chǎn)發(fā)展階段后，已經(jīng)進(jìn)入了以新城為主要模式經(jīng)由快速交通道路結(jié)合的第三發(fā)展階段。主要包括鄞州中心區(qū)、東部新城、科技園區(qū)和東錢湖新城。 （ 2） 土地資源短缺 寧波多山，自然生態(tài)與景觀環(huán)境良好，但土地相對短缺，同時前階段房地產(chǎn)高速發(fā)展。房地產(chǎn)主要以相對高密度的方式使用土 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地。別墅等低容積率產(chǎn)品為稀缺資源。 （ 2） 房地產(chǎn)消費市場基礎(chǔ)良好 歷史悠久的港口貿(mào)易城市，市民財力殷實。住宅消費與投資能力均很強。 民營經(jīng) 濟發(fā)達(dá)，作為房地產(chǎn)高端主力客群的企業(yè)主與股東階層發(fā)達(dá)。 隨著對外貿(mào)易、外資企業(yè)投資和民營企業(yè)的現(xiàn)代化，中產(chǎn)階級也在迅速成長中。 （ 3） 房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重 前幾年寧波房地產(chǎn)過熱，投資性構(gòu)高比例高。價格超越了收入水平?？罩寐矢?。但產(chǎn)品與行銷品質(zhì)相對較低。 （ 4） 市場走向兩極格局 目前市場為一波小戶型與低總價主導(dǎo)的行情。吸納前期因房價高漲而累積下的剛性首購需求。換購需求在經(jīng)過數(shù)個月的觀望蓄水，在市場小幅回穩(wěn)在 6000 元價位后，有進(jìn)場的回升跡象。 同時將要上市的項目也將以不同于小高層、高層形態(tài)的聯(lián)排住宅與電梯多層 等低容積率產(chǎn)品切入原由高層覆蓋的換購市場區(qū)間。 （ 5） 預(yù)計明后兩年入市的項目呈現(xiàn)兩極格局： 將會推出相當(dāng)數(shù)量的連排、疊加與電梯多層產(chǎn)品，以低密度吸收換購市場。而小高層以總價主導(dǎo)吸收首購市場。 新城 四個主要新城構(gòu)成了未來 5 年寧波市場的主軸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） 領(lǐng)先者：鄞州中心區(qū) 緊鄰中心城區(qū)同時本身基礎(chǔ)較好的鄞州中心區(qū)進(jìn)度最快，已經(jīng)完成了放量階段，進(jìn)入價格提升的最后收尾階段。 （ 2） 崛起者：寧波科技園區(qū) 本身有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時與中心城區(qū)聯(lián)系緊密，周邊配套設(shè)施將為完善。房地產(chǎn)進(jìn)度開始進(jìn)入放量階段。 （ 3） 領(lǐng)導(dǎo)者：東 部新城 東部新城為新城中最重要的未來市中心，但自身市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，房地產(chǎn)開始開發(fā)，但尚未連成板塊。 （ 4） 稀貴者：東錢湖新城 東錢湖新城是城市未來的自然心臟。以其風(fēng)景區(qū)條件及相對于城市其他區(qū)域的低容積率，有條件發(fā)展為寧波未來的高端居住區(qū)。 起步較早，已有一定程度的功能開發(fā)與設(shè)施（啟新高爾夫球場、華茂酒店等）分散在周邊，在城市中建立起未來的形象認(rèn)同。但進(jìn)度緩慢，與中心城區(qū)尚未形成密切的聯(lián)系。 四個主要新城構(gòu)成了未來 5 年寧波市場的主軸 市場走向預(yù)測 100 平米左右緊湊面積的小戶型產(chǎn)品構(gòu)成主要的市場 行情 120160 中面積戶型是目前銷售最為疲軟的需求區(qū)間 160 以上大戶型市場中，有著稀缺或獨特優(yōu)勢的項目可能成為黑馬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 100120 萬市場中低容積的連排別墅產(chǎn)品會是弱市的一個熱點 三、 鄞州中心區(qū)市場觀點 板塊基本面 在城市擴張進(jìn)程中啟動較早的鄞州作為上一輪房地產(chǎn)的主力板塊，經(jīng)過前幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，五星級酒店、購物中心等城市級公共設(shè)施開始發(fā)展，城市凝聚力效應(yīng)正在逐步兌現(xiàn)。但目前房地產(chǎn)形勢尚不明朗，可能構(gòu)成一個不太有利的時機。 特殊的新城 獨特比較優(yōu)勢 板塊市場面 寧波科 技園區(qū)崛起，指標(biāo)個案轉(zhuǎn)向。鄞州由原先的中端主流供應(yīng)板塊，演變?yōu)樘鲋虚g走兩廂的態(tài)勢 城市配套落后房地產(chǎn)發(fā)展，空置率高，是投資重災(zāi)區(qū)。但隨著萬達(dá)廣場、南苑白金五星級酒店等城市配套的建設(shè)與開業(yè)，其居住及城市凝聚力效用將形成一波強有力的釋放效應(yīng)。 隨著東錢湖新城等開發(fā)，其區(qū)位距離的認(rèn)知也將由對比中心城市的弱勢轉(zhuǎn)化為對比其他新城的優(yōu)勢。其臨近城區(qū)連接自然、城市與 人文的區(qū)位優(yōu)勢將得到更明顯的釋放。 鄞州 主要項目及其定位 主要居住社區(qū) ：宋詔橋、中心區(qū)、大學(xué)城 宋詔橋： 東湖馨園、四明 春曉、春江花城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的