西安某商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案(已修改)
2025-04-29 12:21 本頁(yè)面
【正文】 f第一部分：分析定位篇一、西安商業(yè)市場(chǎng)格局西安近兩年“大都市圈”、“南北發(fā)展帶動(dòng)?xùn)|西兩翼騰飛”、“兩線(xiàn)一帶”、“西咸經(jīng)濟(jì)一體化”、“長(zhǎng)安、未央兩副中心”……大規(guī)劃與大思路的提出與實(shí)施，猶如一股新鮮血液注入到了西安的樓市中，特別是為西安商業(yè)地產(chǎn)的“火熱”立下了汗馬功勞，它推動(dòng)了西安商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)入到了一個(gè)新的高峰期。從西安商業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r而言，西安商業(yè)呈現(xiàn)出以下格局：鐘樓商圈百年積淀成就商業(yè)至尊鐘樓、鼓樓是十三朝歷史古都的經(jīng)典代表作，也是當(dāng)今西安的重要標(biāo)志。在古代，皇城內(nèi)便是一個(gè)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。近年鐘樓商圈迎來(lái)全新升級(jí)換代。東大街的騾馬市正在緊張施工中，改造后的騾馬市商業(yè)步行街將成為西安集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心，整個(gè)項(xiàng)目2005年有望投入使用。西大街今年的建設(shè)也進(jìn)入快車(chē)道，整體具有古風(fēng)特色的街區(qū)已初具規(guī)模，百盛搶占時(shí)代盛典更是為西大街的商業(yè)提升奠定了基礎(chǔ)。如今的西大街道路寬敞、規(guī)劃統(tǒng)一、商賈云集，可以預(yù)見(jiàn)，西大街必將成為鐘樓商圈發(fā)展的又一助推器。南大街是西安商業(yè)精品和品牌的云集地，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，今年南大街商業(yè)建筑的外立面裝飾明顯高檔化。以往，和其他三條大街相比，北大街的商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，但近年來(lái)也是發(fā)展迅猛，金鐘大廈、郵局大樓、宏府大廈等相繼建成或改造，世界零售巨頭家樂(lè)福挺進(jìn)北大街，為這一區(qū)域的發(fā)展增光添彩。據(jù)悉，憑借鐘樓商圈的黃金旺地，騾馬市商業(yè)步行街、時(shí)代盛典、宏府大廈等大規(guī)模對(duì)外銷(xiāo)售的商鋪都取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而城內(nèi)裕朗國(guó)際、正大廣場(chǎng)等投資型項(xiàng)目也吸引著人們的眼球。小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。陜西師范大學(xué)、長(zhǎng)安大學(xué)、音樂(lè)學(xué)院、郵電學(xué)院、外語(yǔ)學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)的全面發(fā)展，多年來(lái)小寨形成了僅次于東大街的商業(yè)旺地。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。數(shù)百米長(zhǎng)的好又多購(gòu)物廣場(chǎng)主體已全部完成；小寨領(lǐng)秀城和百盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為這一區(qū)域增添了大型購(gòu)物百貨主流店；隨后潮流街區(qū)借勢(shì)發(fā)力，它們共同演繹了一首小寨商業(yè)升級(jí)交響曲，小寨的人脈再度提升?？陀^地說(shuō)，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭(zhēng)之地，隨著這些項(xiàng)目的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采。高新區(qū)商圈高科技帶動(dòng)新商業(yè)高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國(guó)矚目，其地位列于全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)前列。但西安高新區(qū)的發(fā)展主要以居住、辦公和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后。今年是西高新商業(yè)配套年，世紀(jì)金花挺進(jìn)西高新即將在天幕闊景底層開(kāi)店，這填補(bǔ)了西高新高檔購(gòu)物場(chǎng)所的空白；易初蓮花的開(kāi)業(yè)，結(jié)束了高新區(qū)缺乏大型超市的歷史，極大地方便了高新區(qū)居民的生活。尤其引人注目的是，隨著西安高新區(qū)二期的拓展，上海綠地、華夏集團(tuán)、紫薇地產(chǎn)等共同推動(dòng)高新區(qū)二期的快速發(fā)展，而作為整個(gè)高新區(qū)最大的商業(yè)物流配套中心———紫薇MALL已全面開(kāi)建。它的建成，不但能夠給西高新的發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)力，也將成為西安商業(yè)新的名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個(gè)西北地區(qū)。曲江商圈旅游文化加速商業(yè)升級(jí)2002年下半年開(kāi)始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為發(fā)展最快、投資最旺的區(qū)域之一。2003年12月31日，大雁塔北廣場(chǎng)正式對(duì)外開(kāi)放，從此，大雁塔北廣場(chǎng)便深深地烙在了西安市民的心里。“到北廣場(chǎng)看音樂(lè)噴泉”已成為西安市民休閑和外地游客的必選項(xiàng)目。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個(gè)重大項(xiàng)目———大唐芙蓉園將向市民開(kāi)放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等項(xiàng)目也都在施工中。曲江新區(qū)高舉“旅游文化”大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機(jī)。大雁塔北廣場(chǎng)兩側(cè)20000多平方米的商業(yè)配套近期也正式對(duì)外銷(xiāo)售、招商，據(jù)說(shuō)，總共只有100多個(gè)銷(xiāo)售鋪位，結(jié)果登記購(gòu)買(mǎi)者超過(guò)500人；曲江新區(qū)的又一個(gè)重大商業(yè)項(xiàng)目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美譽(yù)，建成后，將形成特色鮮明的商業(yè)街區(qū)。除了這幾個(gè)商圈外，西安城東奧韻國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、立豐購(gòu)物廣場(chǎng)以及城北城市運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項(xiàng)目都將對(duì)西安的商業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)雁塔文化新天地位于小寨十字南100米，隨著西安城市規(guī)劃的升級(jí)，小寨商業(yè)街區(qū)將實(shí)施以十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)大規(guī)模改造。政府傾力打造小寨現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，啟動(dòng)小寨商業(yè)街區(qū)改造工程，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)，將小寨地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成格調(diào)韻味高雅、現(xiàn)代氣息濃郁的新型商業(yè)街區(qū)?！靶≌倘Α睂Q新顏 以小寨十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)改造的啟動(dòng)，將使這一區(qū)域舊貌換新顏?！皟蓹M”即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場(chǎng)至朱雀路），“一縱”即長(zhǎng)安立交至緯二街段。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長(zhǎng)安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主。鑒于小寨地區(qū)人流量較大、交通擁擠，核心地區(qū)小寨十字將建環(huán)形天橋，并向北至興善寺東街修建約300米長(zhǎng)空中走廊，與興善寺天橋相接，同時(shí)，大雁塔北廣場(chǎng)修建地下通道，緩解當(dāng)?shù)亟煌〒頂D。亮點(diǎn)點(diǎn)綴商貿(mào)新街區(qū)長(zhǎng)
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