西安某商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃案(參考版)
2025-04-20 12:21本頁面
【正文】 主要形式：清盤促銷。相對來說廣告的任務(wù)就是將營銷的手段通過創(chuàng)意的的手法來感動投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。l 第九戰(zhàn)：強勢銷尾盤目的：到了這個階段，我們項目基本銷售完成，可能還會留有小部分商鋪等待銷售。主要形式：報紙、活動第三攻擊波：市場清盤時間：2006年1月——3月。l 第八戰(zhàn)：享受演繹青春的機遇目的：本階段的目的將更加明確,我們?nèi)绻B實在的促銷手法還達(dá)不到銷售效果的話。l 第七戰(zhàn)：實惠活動感銷目的：其實對西安人而言，看到實際的利益比任何概念都要實在， 當(dāng)我們的主力店、反租、風(fēng)情購物等等過完以后，我們的重點開始轉(zhuǎn)向促銷，通過贈送、打折等形式來刺激購買行為。通過對主力店的宣傳 達(dá)到讓投資者有信心的目的。主要形式：報紙廣告、戶外廣告具體實施：標(biāo)題：激情等待只有12天標(biāo)題：再有8天，夢想就會實現(xiàn)標(biāo)題：5天，只有5天了標(biāo)題：后天就要來了標(biāo)題：明天會怎樣標(biāo)題：時尚活力，熱戀西安戶外廣告：與上面同步，采用倒記時的方法。那么到現(xiàn)在謎底應(yīng)該給大眾揭曉。以次證明長安南路的滾滾錢程?。ㄗ詈貌捎脤＜矣^點）為后期開盤作鋪墊。主要形式：報紙、軟文。引導(dǎo)人們對我們項目的觀望。（四）執(zhí)行計劃第一沖擊波：拉動市場時間：2005年3月——2005年6月攻擊點：形象出臺，引起市場關(guān)注l 第一戰(zhàn)：體驗新加坡第一時尚品牌的魅力目的：讓大眾知道世界上最流行情景式、體驗式商業(yè)中心在西安登陸，引起轟動，抑制區(qū)域競爭項目的開盤，公開發(fā)售。海軍執(zhí)行形式：主題活動主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營銷主題，階段性的創(chuàng)造營銷熱點、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷售。空軍執(zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、關(guān)系團(tuán)隊等主要任務(wù)：炒作商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營模式、管理設(shè)施、升值潛力，以及炒作國內(nèi)首家明星文化演藝廣場對西安年輕人消費觀念的影響。主要任務(wù)：樹立項目形象，傳播項目質(zhì)素，推動項目銷售。銷售階段計劃階 段時 間銷售率認(rèn)購期05年2——3月0市場引爆期05年3——5月30%強銷期05年6——9月35%持續(xù)期05年9——12月30%尾盤期07年1——3月5%（二）階段推廣思路雁塔文化新天地的推廣分三個階段展開：第一階段：產(chǎn)品營銷——地段、價格，產(chǎn)品本身的競爭第二階段：服務(wù)營銷——反租、經(jīng)營管理、主力店，產(chǎn)品附加價值的競爭第三階段：體驗營銷 ——情景式購物、主題購物，消費者刺激投資競爭（三）營銷部署三軍聯(lián)動、整合出擊。三、推廣計劃（一）營銷計劃銷售周期預(yù)計銷售周期：12個銷售月，即2005年3月—2006年3月。連租約賣鋪將主力店部分進(jìn)行返租，建議返租年限為3—5年，%，以促進(jìn)拆零銷售。（2）定銷：針對周邊的企、事業(yè)單位以及商圈中有意向的團(tuán)體，組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門服務(wù)。（6）關(guān)系銷售：與目標(biāo)客戶集中的俱樂部、協(xié)會、社區(qū)組織等搞好公共關(guān)系，或參加公益活動等利用良好的公共關(guān)系促進(jìn)銷售。（4）情景式銷售：在銷售過程中營造未來商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化。（2）網(wǎng)絡(luò)銷售：建立（或利用）項目網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷售。價格變動策略根據(jù)銷售區(qū)塊和推出時機，建議原則上采用“高開低走”的價格策略。（三）價格策略價格定位（1）定價原則：成本導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向相結(jié)合的定價原則。一個商業(yè)項目要取得成功，最終要通過銷售來實現(xiàn)。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺加強溝通，擴大影響。引得多數(shù)經(jīng)營商戶得認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營者購買，只是為項目成功奠定了一定的基礎(chǔ)，市場開業(yè)后的經(jīng)營、管理、發(fā)展卻是長期任務(wù)，也是眾多商家關(guān)注的焦點。因此，率先引入品牌商家或進(jìn)駐或購買，輔以媒體宣傳勢必能夠形成“羊群效應(yīng)”，帶動商業(yè)走旺?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。（二）整體營銷策略商業(yè)項目的開發(fā)一般要涉及到開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營者、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司、消費者等六方利益主體，因此我們認(rèn)為只有實現(xiàn)了“六方共贏”，商業(yè)才能算是真正的成功。從發(fā)展的角度講，項目要擁有市場就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，這不但是未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，而且也是客戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來是否會保值、升值的必備條件。通過對物業(yè)包裝，突出獨特之處，讓各界人士認(rèn)識并感知到到這里投資、置業(yè)是明智之舉；讓西安、陜西乃至來陜西旅游的時尚一族深切感受到在這里購物、休閑、娛樂是一種超然的享受。二、營銷策略（一）營銷思路先招商后銷售在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的今天，在市民對投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場，大型商業(yè)項目要取得銷售成功，先期招商引入品牌商家進(jìn)駐，已然成為銷售的先決條件。至炫組合，魅力演繹。（二）推廣主題一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)代富西安。使消費者的購物程序不再是簡單購買商品，而是在購買商品時享受到購物的快樂、商品的文化內(nèi)涵以及自我魅力的展示等。體驗營銷就是將這些要點由銷售結(jié)合達(dá)到最佳的銷售成果。羅比內(nèi)特提出來了。建議針對一般品牌不宜采取此法，但針對一些知名度很高，在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對商業(yè)其它商戶有巨大吸引的著名品牌（如賣當(dāng)勞、肯德基等）可以采用。加盟店由經(jīng)營者向品牌商戶交納一定數(shù)量的
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