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南京市某寫字樓策劃案商業(yè)地產(chǎn)(已修改)

2025-06-26 16:28 本頁(yè)面
 

【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 34 頁(yè) 南京市某寫字樓策劃案 總 述 市場(chǎng)調(diào)查篇結(jié)論: 中高檔酒店式服務(wù)寫字樓是現(xiàn)在以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)鼓樓地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 健康辦公與景觀將會(huì)是有利賣點(diǎn)。 該地塊在鼓樓地區(qū)屬于二流地塊,尤其是交通通達(dá)性差。 在項(xiàng)目地塊上建一幢以成長(zhǎng)型的中小企業(yè)為主要目標(biāo)客戶群的中高檔寫字樓,是最佳選擇。 如果建一幢低檔寫字樓,不符合鼓樓地區(qū)及鼓樓地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),并和目前正在使用的寫字樓在同一層次上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。如果建一幢高檔寫字樓,受到地塊自身?xiàng)l件的極大限制,并會(huì)面臨來(lái)自在建和將要面世的大量高檔寫字樓的打 壓。 建一幢中高檔寫字樓,符合地塊的基本條件,填補(bǔ)了市場(chǎng)空白點(diǎn),避免了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),可以創(chuàng)造最大的市場(chǎng)價(jià)值。 產(chǎn)品定位篇: 中高檔, 24 小時(shí)辦公服務(wù)的健康花園式甲級(jí)寫字樓,同時(shí)具有花園與生態(tài)辦公環(huán)境,低消耗使用,取消中央空調(diào),改為戶式空調(diào),同時(shí)降低建材和配套設(shè)施的檔次,控制成本,形成成本優(yōu)勢(shì)和銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 客戶定位: 成長(zhǎng)型知識(shí)類中小型企業(yè),對(duì)于辦公環(huán)境檔次與物業(yè)管理有較高要 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 34 頁(yè) 求,對(duì)于面積的要求主要為 90- 130 平方米之間。 價(jià)格定位: 進(jìn)入市場(chǎng)時(shí),均價(jià)為 5200 元 /平方米,通過(guò)不斷多次 的調(diào)價(jià),最后均價(jià)上調(diào)到 6000 元 /平方米,整體均價(jià)控制在 5500 元 /平方米左右。 物業(yè)管理: 24 小時(shí)酒店式服務(wù),國(guó)內(nèi)著名寫字樓物業(yè)管理單位。 推廣策略: 少放多提,低開高走,高位宣傳,特色經(jīng)營(yíng),定點(diǎn)攻關(guān)。 付款策略: 針對(duì)客戶定位的特點(diǎn),設(shè)計(jì)有多種付款方式供客戶選擇,但是重點(diǎn)方法為付首期款、然后按揭,一次性付款,其次為分期付款,最后是為防止萬(wàn)一而設(shè)計(jì)的多樣特色付款方式。 媒體策略: 取得銷售許可證之前軟文報(bào)道+預(yù)訂廣告,第一輪市場(chǎng)冒尖,南京日?qǐng)?bào),揚(yáng)子晚報(bào),現(xiàn)代快報(bào),金陵晚報(bào)加戶外廣告; 預(yù)訂達(dá)到 30%,進(jìn)行第二輪熱捧造勢(shì)宣傳,引發(fā)跟隨買家。同樣為四大報(bào),增加軟文報(bào)道,提高關(guān)注度、知名度; 開盤,進(jìn)行第三輪慶祝宣傳,相應(yīng) SP 活動(dòng),促進(jìn)口碑效應(yīng),促進(jìn)簽約與提價(jià)后的繼續(xù)銷售。 持續(xù)期,基本依靠售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷售,以及口碑傳播。 投資與利潤(rùn)分析: 一、容積率 8 建筑面積 35200 本案容積率 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 34 頁(yè) 未定,故僅供參考,為此我們特別準(zhǔn)備了 35200 平米與 44000 平米兩種容積率的成本利潤(rùn)分析。 項(xiàng)目 金額 (元 /平方米 ) 金額(元) 土地費(fèi)用 1250 44000000 土建安裝 1650 58080000 消防及智能化 150 5280000 設(shè)備 (電梯等 ) 100 3600000 景觀與其他雜費(fèi) 200 7040000 規(guī)費(fèi) 400 14080000 稅費(fèi) 300 10560000 管理成本 50 1760000 銷售推廣成本 200 45000000 成本 4300 182360000 銷售均價(jià) 5500 320720000 利潤(rùn) 1200 52800000 二、容積率 10 建筑面積: 44000 項(xiàng)目 金額 (元 /平方米 ) 金額(元) 土地費(fèi)用 1000 44000000 土建安裝 1650 72600000 消防及智能化 150 6600000 設(shè)備 (電梯等 ) 100 4400000 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 34 頁(yè) 景觀與其他雜費(fèi) 200 8800000 規(guī)費(fèi) 400 17600000 稅費(fèi) 300 13200000 管理成本 50 2200000 銷售推廣成本 200 8800000 成本 4050 178200000 銷售均價(jià) 5500 312400000 利潤(rùn) 1450 63800000 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、戰(zhàn)略及風(fēng)險(xiǎn)防范 一.追求經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌的雙贏,避免輕視或者片面追求經(jīng)濟(jì)效益 1.追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益 中國(guó)改革、開放二十多年來(lái),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)確立,并有了一定的成熟度。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事、追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益,已經(jīng)得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體要生存、要發(fā)展,就必須以經(jīng)濟(jì)效益為中心,在政府的各 項(xiàng)法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi),全力以赴地追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。 特別是在市場(chǎng)機(jī)制日益完善、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下,努力獲取合理的、最大的經(jīng)濟(jì)效益,已經(jīng)是一件刻不容緩的事情。 江蘇省華廈房地產(chǎn)開發(fā)公司,作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),自然不應(yīng)該例外。 2.著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),努力樹立企業(yè)品牌,為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期持續(xù) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 34 頁(yè) 發(fā)展創(chuàng)造條件 企業(yè)品牌不單單是企業(yè)的名稱,它包涵了企業(yè)的歷史、企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)的產(chǎn)品、企業(yè)的員工、企業(yè)的機(jī)制、企業(yè)的形象、企業(yè)的行為、以及企業(yè)的價(jià)值觀和經(jīng)營(yíng)理念,等等,是一個(gè)十分復(fù)雜的綜合系統(tǒng)。它 是消費(fèi)者對(duì)關(guān)于企業(yè)的各類信息的綜合,是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的最終評(píng)判的歸結(jié)點(diǎn),直接影響和指導(dǎo)著消費(fèi)者的購(gòu)買決定和購(gòu)買行為。 所以說(shuō),企業(yè)品牌是整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程的核心。 房地產(chǎn)消費(fèi),是大額的、長(zhǎng)期的消費(fèi),較之于普通消費(fèi)品的消費(fèi),更加具有理性的色彩。房地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè),房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)成和功能十分復(fù)雜,普通消費(fèi)者難以在不長(zhǎng)的購(gòu)買過(guò)程中積累起足夠的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、從而信心十足地做出自己滿意的判斷,于是,企業(yè)品牌就成為他們選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)極其重要的依據(jù)。 所以,企業(yè)品牌對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷尤為重要。 只有建立起優(yōu) 秀的企業(yè)品牌,才能長(zhǎng)期保持市場(chǎng)對(duì)企業(yè)較高的和良好的認(rèn)知度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度,才能有效地規(guī)避各類市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),長(zhǎng)期立于不敗之地,并不斷走向成功和壯大。 企業(yè)品牌的建立,有賴于在正確的品牌戰(zhàn)略指導(dǎo)下,從每一件小事做起,長(zhǎng)期不懈地進(jìn)行品牌資產(chǎn)的創(chuàng)建和積累工作。 眼下在政府政策的扶持和引導(dǎo)下,在巨大市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展過(guò)程當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)大有可為。 江蘇省華廈房地產(chǎn)開發(fā)公司,擁有雄厚的背景和實(shí)力,秉承 “誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、開拓進(jìn)取 ”的企業(yè)理念,有望以優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和卓越的企業(yè)形 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 34 頁(yè) 象,成為南京市房地產(chǎn)界 、乃至江蘇省房地產(chǎn)界的知名企業(yè)。 在華天國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷中,我們將踏踏實(shí)實(shí)地做好產(chǎn)品、做出特色,適當(dāng)包裝,高位宣傳,樹立形象,順利銷售,建立良好口碑。并把企業(yè)品牌的宣傳和建立與項(xiàng)目品牌緊密結(jié)合起來(lái),依托樓盤的素質(zhì)、樓盤的宣傳和樓盤形象的建立,努力樹立企業(yè)品牌,為今后在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)大展宏圖,奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3.避免輕視或者片面追求經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌,是我們同時(shí)追求的目標(biāo)。 如果輕視甚至忽視經(jīng)濟(jì)效益,必將被市場(chǎng)淘汰。 如果一味追求經(jīng)濟(jì)效益,置社會(huì)效益、企業(yè)品牌于不顧,得不到社會(huì)各界的良 好評(píng)價(jià),甚至得到的是負(fù)面的評(píng)價(jià),不利于企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。 二.樹立 “以顧客為中心,以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ”的營(yíng)銷理念,避免 “以我為中心 ”,把主觀意志強(qiáng)加給市場(chǎng) 顧客的需求是市場(chǎng)的根本,顧客需求是客觀存在的,市場(chǎng)是客觀存在的,是不以我們的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。 我們的利益是通過(guò)滿足顧客需求而實(shí)現(xiàn)的。 當(dāng)我們的產(chǎn)品和服務(wù)滿足了顧客需求,他們就會(huì)欣然接受,并支付相應(yīng)價(jià)格。如果我們的產(chǎn)品和服務(wù)不能滿足顧客需求,他們就會(huì)離我們而去,投入我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣營(yíng)。 任何脫離市場(chǎng)實(shí)際情況,把主觀意志強(qiáng)加給市場(chǎng)的想法和做法,必將受到顧客的拋棄和市場(chǎng)的懲罰,最終導(dǎo)致失敗。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 34 頁(yè) 這樣的失敗案例很多。 三.樹立全程、整體市場(chǎng)營(yíng)銷的理念,避免營(yíng)銷思路的支離破碎和營(yíng)銷活動(dòng)的前后矛盾 房地產(chǎn)項(xiàng)目,是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程,延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng),涉及的主體多、環(huán)節(jié)多。 要達(dá)成我們最初設(shè)定的營(yíng)銷目標(biāo),就必須樹立全程、整體市場(chǎng)營(yíng)銷的理念,在市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境沒(méi)有發(fā)生根本性的重大變化的情況下,在項(xiàng)目進(jìn)展的各階段,包括前期的投資價(jià)值分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、土建安裝、市場(chǎng)推廣、銷售,等等,要始終如一地貫徹執(zhí)行經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研和分析、判斷,而制定的營(yíng)銷策略。 決不要因?yàn)橐恍?偶然的因素,輕易改變既定方針,使前期的努力大打折扣,甚至前功盡棄。 當(dāng)然,如果市場(chǎng)的確發(fā)生了重大變化,就應(yīng)該根據(jù)新的市場(chǎng)環(huán)境和條件,及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略,制定新的行動(dòng)方案,只有這樣,才能始終以最佳的方式因應(yīng)市場(chǎng),從而取得最佳的效果。 環(huán)境變了而策略不變,與環(huán)境不變而策略頻變,同樣是錯(cuò)誤而有害的。 四.努力設(shè)計(jì)、建造特色化、差異化的產(chǎn)品,形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),避免產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和建造,是整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的核心, “對(duì)路 ”的產(chǎn)品才能 “適銷 ”。 目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重,這進(jìn)一步加 劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心
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