廣州新型寫字樓策劃案25(已修改)
2025-04-28 23:11 本頁面
【正文】 廣州新型寫字樓策劃案 目 錄 目 錄 第01頁前 言 第02頁 一、項目分析 第03頁 二、市場定位及目標客戶 第10頁 三、價格策略 第22頁 四、整合型寫字樓方案是市場空白點 第29頁 五、銷售推廣策略 第34頁 六、廣告策略 第50頁 七、銷售管理 第54頁 八、結束語 第57頁 前 言 受廣州市受廣州市新裕企業(yè)集團公司委托，廣州天與地廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緦⑴c新裕大廈的策劃及推廣工作深感榮幸，對廣州市新裕企業(yè)集團公司給予敝公司的機會深表謝意。憑籍著數年房地產之經驗，天與地廣告公司將竭盡所能，為廣州市新裕企業(yè)集團公司提供最好的服務。 本策劃方案是通過對市場及相關因素的分析，對新裕大廈銷售前期工作進行規(guī)劃性建議，為新裕大廈今后的銷售推廣方向作出描述。力求提高新裕大廈品牌形象并在銷售中取得理想成績?！ ”痉桨钢械膹V告策略重點；將以新裕大廈品牌形象的建立和主題概念策略為重點，達到促進銷售的目的?！ ∫弧? 項目分析 新裕大廈的優(yōu)勢分析： A 無可取代的地理位置優(yōu)勢； 新裕大廈位于農林下路與東風路交匯處。東風路，交通要塞，主干道位置無出其右；農林下路，又有相當發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段，地鋪，寫字樓都是一流的理想選擇位置。 B 環(huán)境的意外收獲； 新裕大廈地處東山，商業(yè)老區(qū)似乎在景觀方面沒有什么優(yōu)勢，但我們驚喜地發(fā)現，從廣發(fā)大廈11樓向農林路方向眺望發(fā)現有相當密集的綠化景觀，原因是附近多為低矮的建筑，而綠化比較密集而且有序。這一點優(yōu)勢會在買家現場看樓的時候起相當大的幫助?！ 配套成熟 新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氛圍都非常濃厚，學校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應俱全，滿足多方面的需求。 D 規(guī)劃優(yōu)勢 在新裕大廈交付使用之后，我們可預見到相當長的一段時期內，小范圍區(qū)域不會有對新裕大廈造成影響的工程進行?！ 建筑質量 發(fā)展商豐富的開發(fā)經驗，嚴謹的施工管理，善于運用先進的建筑技術等方面的建樹，在項目現場已有很好的體現。 F 科技成分的引入，可以講是四兩拔千斤?！ 袌鼋涷灧治?，引入寬帶網絡的費用相當于每平方不足50元，而引入之后所產生的附加值直接回報（提交單價之幅度）是遠不止于此的?！ 無梁柱的設計與建筑物功能配合得天衣無縫?！ 發(fā)展商 發(fā)展商已有開發(fā)經營多個項目的成功經驗及業(yè)績，并有雄厚的資本及經濟實力，這都是增強購買者信心的一個重要因素。 I 有實力的買家已接踵而至，據發(fā)展商提供之信息顯示，幾家銀行已相中新裕大廈，麥當勞亦有意購買店面，這對資金回籠及項目檔次的提高都有好處?！ 商場、寫字樓、公寓三位一體的多功能建筑項目能將三方面的優(yōu)勢整合，擴大優(yōu)勢面?！ ? 新裕大廈的劣勢分析 A 、項目占地面積千余平方，規(guī)模不大； B 、由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限?！ 、開售期與交付使用期相距較長，這對寫字樓的銷售是一個不可忽略的難點?！ 、門前有高架橋橫架而過，對部分相信玄學的買家構成一定的心理影響； E 、部分優(yōu)勢未能在現今建筑期超前體現?！ ∈袌鰴C會： A、新裕大廈是一位于相當理想地理位置的多功能建筑； B、新裕大廈是一具有高素質、好質量的建筑； C、新裕大廈的寫字樓可以靈活間隔處理以適應不同的買家需要，引入整合型寫字樓理念，更可將先天優(yōu)勢發(fā)揮到淋漓盡致?！ 、發(fā)展商極具前瞻性地引入寬帶網絡，對現已建成在租、售的寫字樓來講是它們無法在短期內逾越的優(yōu)勢。 E、“入世”消息，寫字樓形勢見好。 市場威脅： A、區(qū)內有相當貨量的現樓寫字樓（如：廣發(fā)大廈、新國際商業(yè)心、東峻廣場、東山廣場、電子大廈等）?！ 、按工程進度分析，新裕大廈寫字樓部分的啟用時間估計在2001年8月以后?！ 、幾年前寫字樓興旺的泡沫的殘余影響仍在市場心理中作用，是一種無形的銷售壓力?！ 〗Y 論： 新裕大廈是在傳統(tǒng)（繁華）商業(yè)區(qū)中一個綜合素質較高的一個綜合型建筑項目。由于市場心理的復雜性阻力，寫字樓的入市應經詳細之市場分析，以獨特的優(yōu)勢引領入市，面向自用及投資客戶。即要以獨特的主張，直接與目標消費群進行有效溝通，以非一般的賣點去彌補“樓花”的劣勢。 二、 市場定位及目標客戶 市場分析 廣州一手寫字樓市場上半年表現平常?！ V州寫字樓發(fā)展始于90年代初，改革開往之初，市場環(huán)境生機勃勃，大量的企業(yè)問世，外來企業(yè)紛紛進駐廣州，寫字樓市場一片暢旺。至996年達到巔峰。時至998年是寫字樓落成的高峰期，供求突然失衡，寫字樓售價迅速滑入低谷，景況延續(xù)至今。椐有關資料顯示，目前，全市可供使用的寫字樓面積已超過550萬平方米，其中約有70%為商品寫字樓，而商品寫字樓的空置率較高，僅95年至2000年6月全市批出預售的商品寫字樓面積就達266萬平方米，但同期登記成交的卻只有133萬平方米。此外，珠江新城、地鐵一號線沿線還有大量寫字樓用地正在苦苦找尋市場機會?，F實不容樂觀?！ ∫皇值牟痪皻猓瑢е露质袌鰞r格下滑，主要體現在租盤的租價上，私人放盤的一些寫字樓單位（如東峻廣場）竟低至30元/平方米，按平均租價及平均售價估算，寫字樓的年回報率維持在4%左右，低于貸款利率，嚴重地打擊投資信心?！ 〗衲辏笫杏辛诵碌纳鷻C，公寓式寫字樓興起，所謂公寓式寫字樓即指亦商亦住，為的是迎合部分規(guī)模不大的公司需求，尤其外來創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)業(yè)者。但是，公寓
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