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廣州新型寫(xiě)字樓策劃案25(已修改)

2025-04-28 23:11 本頁(yè)面
 

【正文】 廣州新型寫(xiě)字樓策劃案 目 錄  目 錄 第01頁(yè)前 言 第02頁(yè)    一、項(xiàng)目分析 第03頁(yè)    二、市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶(hù) 第10頁(yè)    三、價(jià)格策略 第22頁(yè)    四、整合型寫(xiě)字樓方案是市場(chǎng)空白點(diǎn) 第29頁(yè)    五、銷(xiāo)售推廣策略 第34頁(yè)    六、廣告策略 第50頁(yè)    七、銷(xiāo)售管理 第54頁(yè)    八、結(jié)束語(yǔ) 第57頁(yè)     前 言  受廣州市受廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司委托,廣州天與地廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緦?duì)參與新裕大廈的策劃及推廣工作深感榮幸,對(duì)廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司給予敝公司的機(jī)會(huì)深表謝意。憑籍著數(shù)年房地產(chǎn)之經(jīng)驗(yàn),天與地廣告公司將竭盡所能,為廣州市新裕企業(yè)集團(tuán)公司提供最好的服務(wù)?! ”静邉澐桨甘峭ㄟ^(guò)對(duì)市場(chǎng)及相關(guān)因素的分析,對(duì)新裕大廈銷(xiāo)售前期工作進(jìn)行規(guī)劃性建議,為新裕大廈今后的銷(xiāo)售推廣方向作出描述。力求提高新裕大廈品牌形象并在銷(xiāo)售中取得理想成績(jī)?! ”痉桨钢械膹V告策略重點(diǎn);將以新裕大廈品牌形象的建立和主題概念策略為重點(diǎn),達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的?! ∫弧? 項(xiàng)目分析    新裕大廈的優(yōu)勢(shì)分析:  A 無(wú)可取代的地理位置優(yōu)勢(shì);  新裕大廈位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處。東風(fēng)路,交通要塞,主干道位置無(wú)出其右;農(nóng)林下路,又有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段,地鋪,寫(xiě)字樓都是一流的理想選擇位置?!  環(huán)境的意外收獲;  新裕大廈地處東山,商業(yè)老區(qū)似乎在景觀方面沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì),但我們驚喜地發(fā)現(xiàn),從廣發(fā)大廈11樓向農(nóng)林路方向眺望發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)密集的綠化景觀,原因是附近多為低矮的建筑,而綠化比較密集而且有序。這一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)會(huì)在買(mǎi)家現(xiàn)場(chǎng)看樓的時(shí)候起相當(dāng)大的幫助?!  配套成熟  新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氛圍都非常濃厚,學(xué)校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應(yīng)俱全,滿(mǎn)足多方面的需求。  D 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)  在新裕大廈交付使用之后,我們可預(yù)見(jiàn)到相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi),小范圍區(qū)域不會(huì)有對(duì)新裕大廈造成影響的工程進(jìn)行。  E 建筑質(zhì)量  發(fā)展商豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?,善于運(yùn)用先進(jìn)的建筑技術(shù)等方面的建樹(shù),在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已有很好的體現(xiàn)?!  科技成分的引入,可以講是四兩拔千斤?! ?jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)分析,引入寬帶網(wǎng)絡(luò)的費(fèi)用相當(dāng)于每平方不足50元,而引入之后所產(chǎn)生的附加值直接回報(bào)(提交單價(jià)之幅度)是遠(yuǎn)不止于此的。  G 無(wú)梁柱的設(shè)計(jì)與建筑物功能配合得天衣無(wú)縫。  H 發(fā)展商  發(fā)展商已有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績(jī),并有雄厚的資本及經(jīng)濟(jì)實(shí)力,這都是增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)者信心的一個(gè)重要因素?!  有實(shí)力的買(mǎi)家已接踵而至,據(jù)發(fā)展商提供之信息顯示,幾家銀行已相中新裕大廈,麥當(dāng)勞亦有意購(gòu)買(mǎi)店面,這對(duì)資金回籠及項(xiàng)目檔次的提高都有好處?!  商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓三位一體的多功能建筑項(xiàng)目能將三方面的優(yōu)勢(shì)整合,擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)面?! ? 新裕大廈的劣勢(shì)分析  A 、項(xiàng)目占地面積千余平方,規(guī)模不大;  B 、由于臨近一線(xiàn)馬路,臨時(shí)停車(chē)量有一定局限?!  、開(kāi)售期與交付使用期相距較長(zhǎng),這對(duì)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售是一個(gè)不可忽略的難點(diǎn)?!  、門(mén)前有高架橋橫架而過(guò),對(duì)部分相信玄學(xué)的買(mǎi)家構(gòu)成一定的心理影響;  E 、部分優(yōu)勢(shì)未能在現(xiàn)今建筑期超前體現(xiàn)。  市場(chǎng)機(jī)會(huì):  A、新裕大廈是一位于相當(dāng)理想地理位置的多功能建筑;  B、新裕大廈是一具有高素質(zhì)、好質(zhì)量的建筑;  C、新裕大廈的寫(xiě)字樓可以靈活間隔處理以適應(yīng)不同的買(mǎi)家需要,引入整合型寫(xiě)字樓理念,更可將先天優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到淋漓盡致?! 、發(fā)展商極具前瞻性地引入寬帶網(wǎng)絡(luò),對(duì)現(xiàn)已建成在租、售的寫(xiě)字樓來(lái)講是它們無(wú)法在短期內(nèi)逾越的優(yōu)勢(shì)?! 、“入世”消息,寫(xiě)字樓形勢(shì)見(jiàn)好?! ∈袌?chǎng)威脅:  A、區(qū)內(nèi)有相當(dāng)貨量的現(xiàn)樓寫(xiě)字樓(如:廣發(fā)大廈、新國(guó)際商業(yè)心、東峻廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)、電子大廈等)。  B、按工程進(jìn)度分析,新裕大廈寫(xiě)字樓部分的啟用時(shí)間估計(jì)在2001年8月以后?! 、幾年前寫(xiě)字樓興旺的泡沫的殘余影響仍在市場(chǎng)心理中作用,是一種無(wú)形的銷(xiāo)售壓力?! 〗Y(jié) 論:  新裕大廈是在傳統(tǒng)(繁華)商業(yè)區(qū)中一個(gè)綜合素質(zhì)較高的一個(gè)綜合型建筑項(xiàng)目。由于市場(chǎng)心理的復(fù)雜性阻力,寫(xiě)字樓的入市應(yīng)經(jīng)詳細(xì)之市場(chǎng)分析,以獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)入市,面向自用及投資客戶(hù)。即要以獨(dú)特的主張,直接與目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行有效溝通,以非一般的賣(mài)點(diǎn)去彌補(bǔ)“樓花”的劣勢(shì)?! 《? 市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶(hù)  市場(chǎng)分析  廣州一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)上半年表現(xiàn)平常?! V州寫(xiě)字樓發(fā)展始于90年代初,改革開(kāi)往之初,市場(chǎng)環(huán)境生機(jī)勃勃,大量的企業(yè)問(wèn)世,外來(lái)企業(yè)紛紛進(jìn)駐廣州,寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片暢旺。至996年達(dá)到巔峰。時(shí)至998年是寫(xiě)字樓落成的高峰期,供求突然失衡,寫(xiě)字樓售價(jià)迅速滑入低谷,景況延續(xù)至今。椐有關(guān)資料顯示,目前,全市可供使用的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)550萬(wàn)平方米,其中約有70%為商品寫(xiě)字樓,而商品寫(xiě)字樓的空置率較高,僅95年至2000年6月全市批出預(yù)售的商品寫(xiě)字樓面積就達(dá)266萬(wàn)平方米,但同期登記成交的卻只有133萬(wàn)平方米。此外,珠江新城、地鐵一號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)還有大量寫(xiě)字樓用地正在苦苦找尋市場(chǎng)機(jī)會(huì)。現(xiàn)實(shí)不容樂(lè)觀?! ∫皇值牟痪皻?,導(dǎo)致二手市場(chǎng)價(jià)格下滑,主要體現(xiàn)在租盤(pán)的租價(jià)上,私人放盤(pán)的一些寫(xiě)字樓單位(如東峻廣場(chǎng))竟低至30元/平方米,按平均租價(jià)及平均售價(jià)估算,寫(xiě)字樓的年回報(bào)率維持在4%左右,低于貸款利率,嚴(yán)重地打擊投資信心?! 〗衲?,大市有了新的生機(jī),公寓式寫(xiě)字樓興起,所謂公寓式寫(xiě)字樓即指亦商亦住,為的是迎合部分規(guī)模不大的公司需求,尤其外來(lái)創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)業(yè)者。但是,公寓
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