【文章內(nèi)容簡介】 不能通過增加成本來提高價格，而只能采用生產(chǎn)合理化、調(diào)整容易等方式維持價格?！　?)、端數(shù)定價法　　這是一種典型的心理定價法。對想制定1000元的價格的產(chǎn)品定價為980元。這會使人注意到1000元/件和900元/件之間的差距較大，留下深刻的印象?！　、競爭導(dǎo)向型定價法　　這是根據(jù)競爭產(chǎn)品的價格決定企業(yè)產(chǎn)品價格的定價法。與成本需求相比，這種定價法更關(guān)注競爭企業(yè)的價格政策來制定價格?！　、項目定價的實際操作　　房地產(chǎn)樓盤的定價方法有很多種，但通常有以下幾種操作方法：　　1） 　評估得分法　　以項目樓盤與附近樓盤綜合素質(zhì)評估，得出評估分數(shù)來制定評估均價。　　2） 　最大假想競爭比較法　　把附近樓盤中，素質(zhì)檔次最接近本項目的樓盤作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項綜合素質(zhì)作比較，按買家承受心理尺度為依據(jù)相應(yīng)制定出本項目的價格?！　?）整體定價法：　　方法 　動作順序 　市場定價 　特點 　適用范圍　　撇脂模式 　高開低走 　需求彈性小的高收入人群（挑剔品質(zhì)物業(yè)） 　階段性高額利潤回收資金速戰(zhàn)速決 　實力、信譽頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè)　　滲透模式 　低開高走 　穩(wěn)扎穩(wěn)打 　平市行情　　作為實現(xiàn)長期目標的兩種整體定價策略，各有適用范圍。于入市環(huán)境著眼，熊市行情最佳用撇脂戰(zhàn)術(shù)，速戰(zhàn)速決；而牛市則更適用滲透手法，穩(wěn)扎穩(wěn)打?！　∥覀兘ㄗh：　　新裕大廈銷售的價格策略宜采用高開低走的策略。　　而銷售開盤價格定位應(yīng)參考端數(shù)定位法及最大假想競爭比較法?！　±碛扇缦拢骸　?） 　東風(fēng)中、東山、農(nóng)林路一帶（以新裕大廈為中心兩公里半經(jīng)營范圍內(nèi)）寫字樓可選擇性較大，檔次等級豐富，新裕大廈閃亮登場之際，高價位配合新獨特賣點一舉躋身高檔樓盤，形象鮮明地體現(xiàn)樓盤實力。講通俗一點，要讓市場覺得“這樣的價格才能配得起這樣的位置、路段及檔次?！薄　?） 　買家實際得益，由于作為發(fā)展商在單價上作調(diào)整的允評幅度往往多受制肘。低200元/M2與高200元/M2在實際成交金額差價比例上表現(xiàn)不明顯，高開反而使開發(fā)商在零首期實施，售后服務(wù)及其它利益承諾實踐方面有更多的余力。這些更明顯使買家得益?！　?） 　現(xiàn)在寫字樓市屬“熊市”，宜用撇脂戰(zhàn)術(shù)?！　⊙a充備忘　　建議單價帶裝修，這是價格模糊的一種常用策略，亦是將裝修投資打入按揭貸款額中的手段。善用貸款是企業(yè)家的必修課。　　四、 　整合型寫字樓方案是市場空白點　　 　整合型寫字樓策略　　針對目標買家需求，尤其創(chuàng)業(yè)者和IT業(yè)者兩大類群體需求，我們應(yīng)提供一種完全適合他們的寫字樓架構(gòu)。整合型寫字樓的構(gòu)想源于一些發(fā)達國家和地區(qū)的初創(chuàng)業(yè)型辦公樓。整合型寫字樓架構(gòu)要點如下　：　　1）設(shè)備共享：多家公司共用一些高值辦公設(shè)備，如：復(fù)印機、文件服務(wù)器、幻燈機、錄像機、電視機甚至車輛。　　2）辦公場所共享：會議室、接待室、演示室、茶水間（升級至中庭式咖啡廳）?！　?）部門共享：秘書、接待員、外勤、行政。（共享的部門全天候24小時輪班）　　4）公司間商務(wù)互補：樓宇內(nèi)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定長期合作業(yè)務(wù)的建立?！　?　整合型寫字樓對目標客戶的吸引點　　對初創(chuàng)業(yè)者：　　1）減輕初期投資，又將其公司提高檔次，克服資金制肘；　　2）部門共享可減輕開業(yè)后日常支出及人員閑置率，又保證公司正常運作；　　3）公司間商務(wù)互補是網(wǎng)上商務(wù)BtoB（企業(yè)間電子商務(wù)）的原始模型，其特色是關(guān)系長期穩(wěn)固，對初創(chuàng)業(yè)者更可能是足以維持日常開支的低成本業(yè)務(wù)；　　　4）由于設(shè)備共享、辦公場所共享、部門共享等有較為復(fù)雜的操作流程，共同守則、規(guī)范、這對初創(chuàng)業(yè)者不僅是制約，更多的是學(xué)習(xí)完善公司制度以提供自身市場競爭力的捷徑。而且，規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是提高效率，節(jié)約成本的最好方法。也就是說，這對初創(chuàng)業(yè)者是一種先進的企業(yè)文化思想沖擊?！　T業(yè)的公司：　　1）減輕置辦辦公場所的開支，資金可更合理地利用，在硬件或市場推廣方面可有更高的定位?！　?）共享文員、外勤對這類要求效率的公司來講亦極具吸引力，因為共享部門是三班二十四小時全天候工作的，非常適合這類公司的要求?！　?）共享理念是IT公司行內(nèi)熟知的，他們能很好地貫徹這種理念并從中獲益。　　4）大大提高TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤?！　?　整合型的機會點　　1） 　完美地符合使用者的需要；　　2） 　整合型在市場上是一種新的事物，必然為市場關(guān)注點，利用得法，可節(jié)省廣告費用；　　3） 　整合型方案具相當可讀性，亦吸引探究心理，這樣廣告推廣用的相關(guān)宣傳資料有一定的長期流傳決策??；　　4） 　同行的關(guān)注，多以踩盤的形式，制造人流對銷售現(xiàn)場買家成交有一定促進作用?！　?） 　對于初創(chuàng)業(yè)者，使用整合型的寫字樓等于“鍍金”，在業(yè)務(wù)上可作為公司的賣點。當然，整合型寫字樓本身也會得到很好的宣傳?！　⌒　〗Y(jié)：　　整合型的要點是資源（人力、物力）共享，聯(lián)合創(chuàng)造商機，使買家、發(fā)展商都在經(jīng)濟效益和社會效益方面得到回報。在本策劃案中，我們將新裕大廈冠以“聯(lián)創(chuàng)中心”的輔名（ALLIED　DEVELOPMENT　CENTER）?！　∥?、 　銷售推廣策略　　 　銷售周期（寫字樓）　　　　階段 　歷時 　階段目的 　銷售目標 　工期　　第一階段 　兩個月 　開盤試探市場反應(yīng) 　10%+ 　　　第二階段 　一個月 　調(diào)整、強化概念 　25%+ 　　　第三階段 　半個月 　促銷 　35%+ 　封頂　　第四階段 　四個月 　持續(xù)銷售 　65%+ 　　　第五階段 　半個月 　促銷 　70%+