【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 1 頁 目 錄 前 言 ? ???????????????????????????????????????????????????????? 4 一 漢口寫字樓市場概況 ? ??????????????????????????????????????????????? 4 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧 ????????????????????????????????????????????? 4 寫字樓總體市場特征 ?????????????????????????????????????????? ????? 5 二 漢口寫字樓市場供應(yīng)需求分析 ???????????????????????????????????????????? 6 漢口寫字樓市場供應(yīng)分析 ????????????????????????? ???????????????????? 6 供應(yīng)量分析 ???????????????????????????????????????????????? 6 租金 /售價分析 ????????????????????????????????????????????? ?? 7 ★ 武漢市寫字樓價格指數(shù) ???????????????????????????????????????????? 7 ★ 武漢市字樓市場成交價格 ??????????????????????????????????????????? 8 ★ 漢口寫字樓市場板塊價格特征 ????????????????????????????????????????? 8 ★ 漢口寫字樓市場板塊租金特征 ????????????????????????????????????????? 9 租售率分析 ? ??????????????????????????????????????????????? 10 物業(yè)特征分析 ??????????????????????????????????????????????? 11 寫字樓市場需求分析 ??????????????????????????????????????????????? 12 市場需求概況 ??????????????????????????????????????????????? 12 市場需求 特征分析 ????????????????????????????????????????????? 13 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 2 頁 三 項(xiàng)目調(diào)研分析 ???????????????????????????????????????????????????? 14 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 ???????????????????????????????????????????????? 14 地理位置及交通? ????????????????????????????????????????????? 14 商務(wù) 辦公環(huán)境 ??????????????????????????????????????????????? 14 項(xiàng)目 SWOT 分析 ???????????????????????????????????????????????? 14 四 項(xiàng)目定位 ?????????????????????????????????????????????????????? 15 項(xiàng)目營銷推廣建議 ????????????????????????????????????????????????? 21 推廣策略 ????????????????????????????????????????????????? 21 營銷策略 ????????????????????????????????????????????????? 22 項(xiàng)目營銷思路 ??????????????????????????????????????????????? 22 項(xiàng)目銷售目標(biāo) ??????????????????????????????????????? ???????? 22 附 件 ? ???????????????????????????????????????????????????????? 23 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 3 頁 前 言 寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。 【一 漢口寫字樓市場概況】 武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬人口的大城市，數(shù)度被評為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動武漢經(jīng)濟(jì)的再 次騰飛，同時也為商務(wù)寫字樓帶來了巨大的發(fā)展空間。 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場的發(fā)展大致可以分為三個階段： （如下表所示） 階 段 時 間（年） 代表寫字樓項(xiàng)目 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 I 1992－ 1995 泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場、佳麗廣場 發(fā)展較快 II 1995－ 1998 建銀大廈、國貿(mào)大廈、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈 發(fā)展很快 III 1998－ 商業(yè)銀行廣場、 天恒財智大廈、 華通互連網(wǎng)大廈 減緩 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 4 頁 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場為 代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場．后來由于市場變化，價格逐步走低。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場發(fā)展放慢了腳步。 通過回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn)： ◎ 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進(jìn)而影響寫字樓 物業(yè)需求； ◎ 近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶 寫字樓總體市場特征 經(jīng)過調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征： ※ 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ※ 寫字樓物業(yè)平均出售價格為 5000元 /平方米，平均租金為 30元 /平方米 /月 ※ 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ※ 寫字樓出租 率比較高，達(dá)到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ ※ 純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 5 頁