【正文】 威 脅 (T) 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大 供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì) 合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級(jí)寫字樓沖 擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層 面 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 15 頁(yè) 【四 項(xiàng)目定位】 根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為： 低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。 設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列。 由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 16 頁(yè) 在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： ◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。 ◎ 現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。 我司認(rèn)為：上述市場(chǎng)情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求動(dòng)力。 那么這是一個(gè)怎 樣的市場(chǎng)呢？ ★ 寫字樓的新市場(chǎng) —— 二次置業(yè)市場(chǎng)。 效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷的至高點(diǎn)，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個(gè)寫字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來(lái)的利益損失。 我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 17 頁(yè) 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷售中的美麗外衣。 因此本案市場(chǎng) 定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn) 品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。 因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。 B、 注重自然通風(fēng)， 讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮； C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公； D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 19 頁(yè) 效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤所不足的地方， 可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)； ★ 簡(jiǎn)約 —— 現(xiàn)代的時(shí)尚元素。人們已沒(méi)有太多時(shí)間去體會(huì)舞文弄墨的豪情、吟詩(shī)頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽(yáng)光的悠閑。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。 效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一； ★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立 —— 現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 20 頁(yè) C、 建立高度智能化的現(xiàn)代 商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設(shè)計(jì)。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會(huì)議廳，設(shè)置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會(huì)議廳）； D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)； E、 配設(shè)滿足 500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機(jī)位對(duì)大樓外立面的影響，同時(shí)為 24 小時(shí)公辦提供便利條件； F、 采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個(gè)樓層設(shè)置多個(gè)寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息 升級(jí)留足空間。 建議如下： “航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓” “航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高， 并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 推廣策略 在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導(dǎo) — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨 時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 促銷 深入甲級(jí)寫字樓腹地，傳播項(xiàng)目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點(diǎn)，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。 ※ 現(xiàn)場(chǎng)包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。我們會(huì)根據(jù)實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展商決策。 項(xiàng)目銷售目標(biāo) 我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。 ※ 初步包裝后，用 2 個(gè)月時(shí)間進(jìn)行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場(chǎng) 4 個(gè)月 ※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計(jì)劃 23 個(gè)月 ※ 進(jìn)行系列推廣活動(dòng) 以上計(jì)劃逐步進(jìn)行，發(fā)展商和代理 商的通力合作，我們有信心在一年的時(shí)間內(nèi)讓項(xiàng)目的銷售率 達(dá)到 80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷