【正文】 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 23 頁 附：寫字樓項目資料 寫字樓名稱 租價、售價水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管）不出售 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 西北湖廣場，新華下路 85% 瑞通廣場 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 長江日報路，建設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級 國內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉公園附近 85% 國貿(mào)大廈 100元 /平方米（租價 +物管） 甲級 外企，少量國內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北湖廣場對面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級 (優(yōu)秀 ) 少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有 實力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級 大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公園對面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公園附近 70% 陽光大廈 2300元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場 22元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè)大道 55% 項目名稱 武漢廣場 世貿(mào)廣場 富商大廈 中原大廈 租金報價 30 45 35 20 項目名稱 世紀(jì)大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報價 27 35 30 21 。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動和組織方式等的操作，以確保項目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 22 頁 營銷策略 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴大營銷的范圍，引導(dǎo)競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風(fēng) 項目營銷思路 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴 大營銷的范圍，引導(dǎo)競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風(fēng)。 ※ 調(diào)整 結(jié)合市場的反映，表達出的廣告創(chuàng)意 、設(shè)計、賣點，以及在此基礎(chǔ)上對客戶的反映對策略進行及時調(diào)整。 ※ 文藝公關(guān)活動 結(jié)合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認(rèn)購、開盤等吸引注意力。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達到最好的持續(xù)銷售效果。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 21 頁 項目營銷推廣建議 結(jié)合我們對項目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達到市場的轟動效應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場上持續(xù)旺銷的寫字樓。 瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場空白點； 鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求； 倡導(dǎo)健康辦公的新模式； 打造現(xiàn)代簡約的開放空間； 尋求時尚與實用的完美結(jié)合； 搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位； 這就是航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。 ★ 航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場知名度。一部分作為發(fā)展商獨立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉。 建議： A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)； B、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。 由此建議： 本案外立面設(shè)計造型應(yīng)注重表達時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結(jié)構(gòu)。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當(dāng)其沖的選擇。 現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 由此，我司建議： A、 在空間規(guī)劃上確保 米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 18 頁 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營效益。 ★ 開放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的 65%上升為 90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為 500M2。 ★ 辦公現(xiàn)代化 —— 升級企業(yè)發(fā)展的要求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準(zhǔn) 現(xiàn)代化。 武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進行重新認(rèn)購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購、二次置業(yè)。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。 新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進入二次置業(yè)時代。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進同出的尷尬，緊張的停車 位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 18 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒有豪華大堂支撐。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。 理由： 以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價格、實用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求 區(qū)域競爭對手不多，近 2年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 建筑物的高度只有 18 層，在整體的氣勢上不夠磅礴 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚 超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售 要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴