【正文】 ? 劣勢分析：無中央空調(diào)；處于市中心，停車不方便，比較嘈雜。 物業(yè)配套較好 。 ? 綜合分析 ? 優(yōu)勢分析：地段成熟 ， 商業(yè)氣氛濃 。立面簡潔大氣，白色石材將素雅的隱框幕墻劃分成比例和 諧的方塊，頂部的構(gòu)架加強了整個建筑的幾何感。 都市仁和中心 ? 發(fā) 展 商：冠華置業(yè) ? 物業(yè)公司：寧波市海曙區(qū)海房物業(yè)管理公司 ? 地 址：藥行街以南，靈橋公寓以北 ? 開盤時間： 03年 11月 ? 交付時間： 05年底 ? 工程進(jìn)度：已結(jié)頂 ? 物業(yè)形態(tài)：形態(tài)為一幢寫字樓和一幢公寓。 購買寫字樓的則多是注重品牌和形象的發(fā)展比較成熟的企業(yè) ， 包括外地企業(yè)的駐甬機構(gòu)和本地的知名企業(yè) 。 ? 劣勢：車流量大 ， 有一定的噪聲；公攤面積大 ， 物業(yè)管理費用高；周邊整體建筑形態(tài)不佳 。周邊環(huán)境配套設(shè)施極為成熟 ， 國際知名物業(yè)管理公司提供五星級大酒店的貼心服務(wù)更為辦公提供了無與倫比的優(yōu)越條件 。 金鼎賓館 、 東港大酒店可提供舒適 、 高檔和便利的住宿條件 。 ? 物管費： /平米 /月（包括維修費） ? 相關(guān)配套 ? 本案位于彩虹北路和中山東路交匯處 ， 東港大酒店旁 。 波特曼中心 ? 發(fā) 展 商：東港酒店 /寶業(yè)房產(chǎn) ? 施工單位：五洋建設(shè) ? 物業(yè)管理：喜達(dá)屋 目前該寫字樓入住率不高，大多在裝修過程中。 ? 現(xiàn)均價： 9000 13000元 /平米 租金： / 平米 /天 物業(yè)管理費： 3元 /平方 /月 ? 相關(guān)配套 ? 地處寧波中心地段，周邊商貿(mào)休閑氛圍濃厚，擁有金光中心、新世紀(jì)百貨、新江廈商廈等購物中心，新漢通大酒店、麥當(dāng)勞、肯德基、盛業(yè)大酒店等餐飲設(shè)施，以及濱江大廈、金融大廈、會展中心、杉杉經(jīng)貿(mào)大廈等寫字辦公樓，同時國際級寫字樓波特曼中心、五星級香格里拉大酒店也將在此區(qū)域登陸，升值潛力巨大。單元自動化系統(tǒng)布置到戶 ） ? 衛(wèi)生設(shè)施：除一樓以外，每層不設(shè)公共衛(wèi)生間。走廊盡頭的陽臺用了 S型隱框幕墻， 富有流線感，使得整個建筑更具挺拔。 ? 外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，整齊劃一的深色落地窗間隔著銀灰色侶板。 東海曙光 ? 發(fā) 展 商：江東世紀(jì)房產(chǎn) ? 物業(yè)管理：江東房產(chǎn)物業(yè)總公司 ? 地 址：中山東路與曙光路交叉口 ? 開盤時間： 02年 11月 ? 竣工時間： 04年 9月 ? 交付時間： 05年 ? 總建筑面積： ? 占地面積： 5000平方米 ? 物業(yè)形態(tài)：總高 22層，其 1層沿街是商鋪， 24層規(guī)劃為商場， 522層為辦公 用房。 入駐企業(yè)有中信實業(yè)銀行 、 杭州灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 寧波博泰國際運輸有限公司 、寧波交通投資開發(fā)公司等 。 擁有彩虹服飾廣場 、 中國銀行 、 廣州發(fā)展銀行 、 中信實業(yè)銀行 、 杉杉金貿(mào)大廈 、 箕 漕街餐飲街 、 凱利大酒店 、 彩虹銀座 、 彩虹大廈 、 華泰銀座 、 東港大酒店 ， 及在建的波特曼中心 等中高檔商務(wù)設(shè)施 。 國際會展中心 ? 發(fā) 展 商：金寶房產(chǎn)開發(fā)公司 ? 物業(yè)管理：寧波新上海國際物業(yè)公司 ? 地 址：百丈東路 168號 ? 建成年代： 98年 ? 物業(yè)形態(tài)：采用玻璃幕墻外立面，共 26層；主樓 26層，裙樓 5層挑高，主 樓與裙樓 15層相連接，大堂內(nèi)配有小型商務(wù)中心、食品小超市等 .有 前后 2幢 ,前一幢 A幢原本就是辦公樓 ,后一幢 B幢原本是商住兩用的 ,但 是現(xiàn)在都是辦公用房 . ? 面積范圍： 130165 平米 ? 樓 層： 26層 ? 層 高： ? 得 房 率： 69% ? 電梯配置： 6部西子奧的斯 ,2部 116層 ,2部 1728層 ,2部 128層 ? 空調(diào)品牌 :中央空調(diào) ,品牌 :遠(yuǎn)大 ? 衛(wèi)生間潔具品牌 :GMERRY、 MILIM、 ARROW ? 車位配備：提供 300個左右車位 .租金 :750元 /月 /個 .售價 :1718萬元 /個 ? 出租情況 :現(xiàn) 2幢均有空房 ,9 、 11 、 22層都有分布 ,面積在 150200多平方米 ? 相關(guān)費用 ? 售 價：開盤價 :4000多元 /平方米 ， 03年底 04年初 :6500元 /平方米 ， 2022二手售價 75008500元 / 平米 ? 租 金： 03年租金 : / 平米 /天 ， 04年租金 : /平方米 /天 , 現(xiàn)在租金 : /平方米 /月 ,半年一付 ? 物業(yè)管理費 :A幢 9元 /平方米 /月 。 ? 歷史背景：原先只租不賣，現(xiàn)今開始銷售。 ? 綜合分析 ? 優(yōu)勢：擁有市中心核心地段；交通便利；周邊商務(wù)娛樂配套完善 。 ? 行業(yè)分布 :外貿(mào)貨代類占 40%， 外企駐甬辦占 25%， 電子通訊類占 %， 精工制品類占 %。 ? 出租率：目前 1 18層有空房，面積在 150－ 220之間（有租戶搬走）。 ? 總建筑面積： 80000 平米 ? 面積范圍： 3980 平米 ? 樓 層： 35層 ? 層 高： 3米 ? 層面積： 13000多平米 ? 得 房 率： 52% ? 電梯配置： LG高速電梯， 30樓以上 2部， 30樓以下 4部 ? 空調(diào)配置：中央空調(diào)， LG ? 衛(wèi)生間潔具品牌 :TOTO ? 車位配備： 100多個，地下車位售 20萬 /個，租 300元 /月 ? 相關(guān)費用 ? 價格走勢：開盤時 4000元 / 平米； 04年售價 8280元 / 平米；現(xiàn) 10000－ 12022元 / 平米 ? 租 金： / 平米 /天 ,5樓以上 / 平米 /天 。 中農(nóng)信大廈 ? 發(fā) 展 商：之信房產(chǎn) ? 物業(yè)管理：之信物業(yè) ? 地 址：長發(fā)商廈旁 ? 交付時間： 96年 ? 物業(yè)形態(tài)：采用玻璃幕墻，共 35層。 ? 綜合分析： ? 優(yōu)勢：交通便利；周邊辦公設(shè)施完善；自身整體檔次較高；倚靠城市主干道中山路 。 ? 行業(yè)分布：外貿(mào)貨代類占 %， 外地企業(yè)駐甬辦占 %， 生物技術(shù)與電子通信類各占 %。 ? 相關(guān)費用 ? 售 價：以前只租不賣 ， 2022年 10月以帶租出售的方式全新面市 ,均價 11000元左右 ? 租 金： /平米 /天 物業(yè)管理費： /平米 /月 地面泊位費 150元 /月 ， 地下泊位費 300元 /月 。 供大于求的局面 租金 /售價的停滯 板塊變動、辦公郊區(qū)化 辦公樓風(fēng)險聚集 寫字樓個案情況 ? 已入住寫字樓 ? 在售未交付寫字樓 ? 預(yù)開盤寫字樓 已入住寫字樓 華聯(lián)寫字樓 ? 發(fā) 展 商：華聯(lián)房產(chǎn) ? 物業(yè)管理：銀泰物業(yè) ? 建成年代： 95年 ? 地 址：東渡路 55號 ? 面積范圍： 32132 平米 ? 層 高： ? 得 房 率： 63% ? 電梯配置：共配備 8部日本三菱電梯 ? 空調(diào)配置：中央空調(diào) ? 衛(wèi)生間潔具品牌 :SHANGHUA ? 車位配備：約 100個左右車位 ? 出租率：目前只有 9層 10層有空房（有租客搬出） 均為 7080平米的小戶型。 ? 企業(yè)規(guī)模 ：寧波的企業(yè)主要以中小型企業(yè)為主，但是企業(yè)的規(guī)模近年來得到了較大提高，平均注冊資金達(dá)到 110萬元左右，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大為企業(yè)結(jié)構(gòu)的分化和分工提供了可行性。 寫字樓需求 — 租金差異 寫字樓需求 — 個案租金 物業(yè)名稱 所屬區(qū)域 平均租金報價（元 /平方米 /天） 第一檔次 （平均租金： ） 波特曼中心 江東 人民保險大廈 海曙 華宏國際中心 江東 華聯(lián)寫字樓 海曙 中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 海曙 外灘大廈 江北 第二檔次 （平均租金： ） 平安大廈 海曙 世貿(mào)中心 海曙 天寧大廈 海曙 天元大廈 海曙 會展中心大廈 江東 江廈銀座 海曙 第三檔次 （平均租金： ） 鄞信大廈 江東 亞細(xì)亞商務(wù)中心 海曙 中遠(yuǎn)物流大廈 江北 寫字樓需求 — 售價水平 前幾年，由于市場需求不足，寧波曾出現(xiàn)寫字樓價格低于住宅價格的現(xiàn)象，目前，這種現(xiàn)象逐漸得到了改變，品質(zhì)相對較好的寫字樓銷售報價以 9000— 12022元 /平方米為主，波特曼中心和金隆國際兩個項目的平均報價則分別達(dá)到 16000元 /平方米和 15000元 /平方米。 ? 地段帶來的差異：如果以中央商務(wù)區(qū)的平均租金（ /平方米 /天）為標(biāo)準(zhǔn) 1的話，則如百丈東路等次中心區(qū)平均租金（ /平方米 /天）為 ，東部新城及鄞州中心區(qū)的租金（ /平方米 /天）為 。 ? 除中央商務(wù)區(qū)以外，其他區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹞幢容^明顯的拉開差異，主要是市場中存在的寫字樓檔次不一，高低租 /售價格項目都有。 ? 目前市區(qū)辦公樓市場主力租金在 ，售價主要在每平方 800012022元之間。 寫字樓需求 — 板塊客戶情況 寫字樓需求 — 入住率 天一廣場周邊 成熟寫字樓 其他區(qū)域成 熟寫字樓 近期竣工 寫字樓 保持著市場上最高的住入率，平均在 95%以上，地理位置優(yōu)勢及多年的客戶積累是主要原因，如人民保險大廈、平安大廈、華聯(lián)寫字樓等 商務(wù)氛圍和配套商業(yè)設(shè)施較天一廣場周邊地區(qū)差，入駐率略低于上述區(qū)域，但仍然保持 90%以上的平均入駐率，如崇光大廈、鄞信大廈、天寧大廈等 由于多在 2022年竣工，目前正處于裝修期和陸續(xù)入駐期，目前入駐率約 6070%，如東海曙光寫字樓、外灘大廈、華宏國際中心等 在新增客戶和原有客戶擴(kuò)租的推動下，現(xiàn)有寫字樓入駐率持續(xù)上升，目前品質(zhì)相對較好的成熟寫字樓的平均入駐率在 90%以上，反映了現(xiàn)有市場的需求。 ? 船務(wù)公司都為大型企業(yè)，對于辦公環(huán)境的形象要求很重要，而且由于其處于產(chǎn)業(yè)鏈上端以后，涉及到大量的客戶來訪，對于區(qū)位及交通便利性要求很高，多出現(xiàn)在商務(wù)中央?yún)^(qū)；貨代公司是圍繞著船務(wù)公司而展開工作的，兩者關(guān)聯(lián)度很高，兩者最好整合在同一區(qū)域，故在辦公區(qū)域選擇性上跟船務(wù)公司保持著一致；外貿(mào)公司在空間關(guān)聯(lián)度上比上述兩者要低，出于辦公成本控制的要求，在城市的外沿區(qū)域，出現(xiàn)一批外貿(mào)公司集中辦公區(qū)。 ? 寧波市場上寫字樓主流客戶為外貿(mào)相關(guān)行業(yè)企業(yè)，這是毋庸質(zhì)疑的，但就各板塊而言，其內(nèi)部客戶還是存在很大差異的。 ? 次心區(qū)： 如百丈路附近等，是中型外貿(mào)公司、貨代公司及部分實業(yè)公司辦公區(qū)。行政中心建筑以多層為主，造型簡潔，體現(xiàn)政府機關(guān)莊重、公正的形象。 沿東西向商業(yè)文化軸的兩側(cè)集中高層商務(wù)帶 ，中間結(jié)合綠地、水系，布置科技館、圖書館、音樂廳、博物館、群藝館等種類文化設(shè)施，使之成為聯(lián)系歷史和未來發(fā)展的紐帶；西側(cè)沿世紀(jì)大道開辟生態(tài)景觀軸，東側(cè)開辟景觀文化軸，形成新城連接甬江和東錢湖地區(qū)開放的城市景觀廊道。 ? 鼓勵發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè) 年內(nèi)按企業(yè)繳納“三稅”地方留成部分的 30％－ 60％予以補助 ? 特大型企業(yè)總部、跨國公司的區(qū)域性總部實行“一戶一議” ? 新城核心區(qū)位于世紀(jì)大道以東，高速公路以北，通途路以南，科技園區(qū) 2號路以西，總用地約 7平方公里。 ，按企業(yè)總部實繳增值稅的 20％、營業(yè)稅的 50％、企業(yè)所得稅的 30％予以補助。 ? 產(chǎn)品形態(tài)：中高層辦公。大部分為寧波大型企業(yè)。 人才公寓政策： 80㎡ 套房和 50㎡ 公寓可供選擇，租金補貼 30%100%。 一次性補貼政策：國家級研發(fā)機構(gòu)補貼 300萬元；省級 100萬元，再配套 30％。 入住機構(gòu)補助政策：按實繳稅收地方留成部分的 50％－ 80％給予補助。同時建設(shè)人才公寓、會議中心、餐飲等配套設(shè)施。主要面向大中型企業(yè)、大專院校專業(yè)研發(fā)機構(gòu)，并可根據(jù)客戶需求量身定制。大中型企業(yè)研發(fā)基地和總部基地。 ? 建設(shè)項目情況： 總占地面積 470畝，總建筑面積約 60萬平方米。如不能按期開工或超出規(guī)定建設(shè)周期，區(qū)政府有權(quán)按出讓時地價收回土地使用權(quán)。這些企業(yè)擬在商務(wù)辦公區(qū)建造 寫字樓，總面積約 60萬平方米 。 商務(wù)區(qū)招商工作已于 2022年 10月開始。 2022年 2022年 2022年 市場供應(yīng)量 90萬平方米 市場新增量 200萬平方米 東部新城 約 100萬平方米 鄞州中心區(qū) 約 100萬平方米 科技園區(qū) 約 40萬平方米 未來兩年市場供應(yīng)情況 市場主要區(qū)域 /項目推進(jìn)時間 2022年 2022年 2022年 2022年 麒麟大廈 上東國際 萬特財富港 新洲銀座 國大雷迪森 2022年 麗園尚都 商會中心 鄞州商務(wù)區(qū) 東部新城 環(huán)城西