【正文】 整體市場下滑導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)，從而導(dǎo)致寫字樓開發(fā)風(fēng)險。從政府政策看，其著眼點(diǎn)主要為住宅，對寫字樓的緊縮政策并不明顯。經(jīng)濟(jì)前景決定寫字樓市場前景，寫字樓為企業(yè)辦公處所。目前的新推出的房地產(chǎn)稅收全部都是針對需求環(huán)節(jié)的稅收，而不是開發(fā)供給環(huán)節(jié)的稅收。短滯后期政策稅收政策屬于此類政策，特別是以總價為稅基的持有和交易環(huán)節(jié)稅收。加息同時打擊開發(fā)、投機(jī)需求和正常需求，針對性很弱。信貸政策的滯后期比較長，研究表明其滯后期一般為612個月，因此，效果也不是很及時。對開發(fā)商提高利率和限貸，開發(fā)商資金來源減少，同時資金成本提高，這會直接打擊開發(fā)商的市場擴(kuò)張規(guī)模和市場控制能力，素質(zhì)不高的企業(yè)就會被淘汰，從而從供給角度控制市場過度投機(jī)。中滯后期政策銀行信貸政策屬于此類。因此，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，很難及時發(fā)揮作用。它們通過供給環(huán)節(jié)調(diào)控來抑制市場膨脹。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，要保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年3月29日，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》,重點(diǎn)指出對貸款購買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時并增加營業(yè)稅。2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時實(shí)行下限管理。2005年3月7日《市地稅局本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)（以下簡稱“營業(yè)稅及附加”）。 梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富和恒隆廣場的裙樓為大面積高檔商業(yè)用途，不僅為客戶提供了購物消費(fèi)的場所，同時大量世界名牌的進(jìn)入也提高了該區(qū)域的商業(yè)氛圍和檔次。 中信泰富中多數(shù)樓層位小面積分割辦公室，其每個樓層提供2個大會議室供客戶使用，節(jié)省了客戶設(shè)置會議室的面積。7. 其它內(nèi)部配套l 綜合考慮客戶需求針對客戶特點(diǎn)的設(shè)置配套設(shè)施，使物業(yè)服務(wù)功能更加全面，更好的滿足客戶需求。l 恒隆廣場和中信泰富廣場在其廣場內(nèi)設(shè)置地上停車位，方便客戶臨時停車。車位l 目前市場上新的甲級辦公樓在體量增加的同時也增加了車位的數(shù)量，改變了原先寫字樓車位緊缺的現(xiàn)象，而且從新建的產(chǎn)品趨勢看車戶比正在向更高的水平發(fā)展。 恒隆廣場的迅達(dá)電梯速度和品質(zhì)較高，但在電梯內(nèi)手機(jī)基本沒有信號是其致命弱點(diǎn)。對于項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇有特色的電梯功能設(shè)計(jì)也將來是高檔甲級寫字樓電梯選擇的考慮因素。 來福士廣場電梯采用過度層設(shè)置，節(jié)約電梯井占用面積，有助于提高得房率，但有時需要在過度層等待，增加了梯內(nèi)等待得時間?？梢姼咂焚|(zhì)的名牌電梯配置也是甲級寫字樓的選擇的趨勢。 上海甲級寫字樓中使用最多的電梯品牌為三菱和奧的斯。l 高檔寫字樓的電梯配置一般為每1520層6部電梯配置，為了解決垂直交通的速度問題，現(xiàn)實(shí)行高中低區(qū)的分區(qū)電梯設(shè)置，各區(qū)電梯速度也有不同。 南證大廈大廳開闊的空間和自動扶梯的設(shè)置，不僅給人氣派感覺，而且很好的配合了其電梯單雙分層的設(shè)計(jì)。 嘉里中心豪華酒店大堂設(shè)計(jì)，挑高15米，使用名貴大理石和花崗巖，吊頂燈飾，不僅高雅氣派還給來訪者和工作人員舒適的休息空間。大堂l 目前市場大堂的主流趨勢是超高的挑高，巨大的空間和面寬以及高品質(zhì)的玻璃墻面，給人明亮氣派的感覺。168。168。目前市場比較流行的外立面材料主要分為以下三種類型：168。外立面l 目前市場上甲級辦公樓簡約現(xiàn)代的風(fēng)格最為流行，最新建造的產(chǎn)品幾乎都采取此類風(fēng)格。168。168。面積和層高單層面積個數(shù)比例分割面積個數(shù)比例10001200444%100以下111％100200556％13001500556％200以上333％168。168。上述產(chǎn)品分布情況層數(shù)范圍高檔產(chǎn)品比例中檔產(chǎn)品比例203000125％30400250%4050240%125%50以上360%建筑面積高檔產(chǎn)品比例中檔產(chǎn)品比例35萬00125％510萬120％375％10萬以上480％00168。n 個案多數(shù)配備10部以上客梯，且分區(qū)運(yùn)行，極大疏通了樓宇內(nèi)人員的流動。48 / 48A. 七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析抽樣產(chǎn)品基本配套表物業(yè)名稱層數(shù)總建筑面積單層面積可分割面積凈層高外立面大堂電梯車位內(nèi)部其他配套恒隆廣場66140593178020017804層挑高，豪華中庭，18部客梯，2部貨梯（迅達(dá)）400購物中心中信泰富4677000190012919003層挑高，大理石裝飾材料21部奧的斯365購物中心上海嘉里中心263447814621111462深藍(lán)色玻璃幕墻結(jié)合鋼架豪華酒店大堂設(shè)計(jì)，挑高15米，大理石和花崗巖三菱電梯，10部餐廳、健身中心中欣大廈438200014552800雙層中空玻璃，氟碳烤漆鋁板，優(yōu)質(zhì)花崗石，吊頂配以燈飾10部客梯日立262商場、餐廳南證大廈4911071410002050244481采用進(jìn)口玻璃幕墻、鋁復(fù)合板及五金配件3層挑高，墻、地面貼大理石及花崗巖9部客梯日立商場、餐廳、購物中心港陸廣場365400010001500100250采用熱反射中空玻璃幕墻加花崗石，外觀雄偉，又有較好的防輻射效果地臺及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾10部客梯奧的斯商場、餐廳香港廣場38407041000127292216采用花崗巖貼面PC幕墻加上鋁合金玻璃幕墻，外觀簡潔，耐久性強(qiáng)墻、地面貼大理石及花崗巖8部（OTIS）商場、餐廳、購物中心n 高檔辦公樓大多擁有氣派的大堂，裝修豪華，極大地提升了個案的品質(zhì)