【正文】 大片的石庫(kù)門建筑，保留了上海典型的建筑風(fēng)貌、市級(jí)文物保護(hù)建筑還有——“尚賢坊”、中環(huán)廣場(chǎng)的商場(chǎng)部分等　　 點(diǎn)評(píng)：在這個(gè)商圈內(nèi)可以看見上海發(fā)展變化的腳步，既有傳統(tǒng)的建筑，又有全新的建筑?；春Ｂ酚质墙鷼v史的濃縮，是繁華時(shí)尚的體現(xiàn)，是海派文化的映像。商圈內(nèi)的景觀非常漂亮。　　 購(gòu)物：有太平洋百貨、百盛購(gòu)物中心、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹百貨、東方美莎、新華聯(lián)商廈、眾多商務(wù)樓下的裙房商場(chǎng)部分，還有相當(dāng)多的品牌專賣店?！　?點(diǎn)評(píng)：淮海路位于上海市的中心，是上海最繁華的商業(yè)街區(qū)之一。不同檔次的賓館群，“王”字形的立體交通，吃、住、行、游、購(gòu)、娛設(shè)施齊備，無不讓你感受到新奇、悅目、便捷。　　淮海中路上的公交線路：　　945路：航南路——新開河 126路：虹橋路——新開河　　42路：廣東路外灘——上海體育館 02路：宜山北路——龍門路　　911路：老西門——萬科城市花苑 926路：上海體育館——新開河　　920路：宜山北路——老西門、軌道交通地鐵一號(hào)線 新客站——莘莊站　　 點(diǎn)評(píng)：淮海路是上海著名的中心商業(yè)街區(qū)，交通便捷，四通八達(dá)。供求分析l 該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，人民廣場(chǎng)區(qū)域在建樓盤2個(gè)，預(yù)計(jì)2005年推出，淮海中路板塊的企業(yè)天地也將在今年推出。 人民廣場(chǎng)淮海中路板塊現(xiàn)有寫字樓總供應(yīng)量74萬平方米，占上海寫字樓總量的31％，來福士廣場(chǎng)、企業(yè)天地等頂級(jí)辦公樓的出現(xiàn)使該區(qū)域高檔辦公樓的面積大幅度增加。 ％，雖然近期新建的樓盤如都市總部大樓、企業(yè)天地等有一定的體量，但由于目前該區(qū)域可開發(fā)的辦公用地缺乏，后繼供應(yīng)量的缺乏，將使該區(qū)域仍然保持供應(yīng)緊缺的狀態(tài)。l 由于半年內(nèi)淮海路人民廣場(chǎng)板塊新推出的辦公樓較少，因此該板塊近幾個(gè)月內(nèi)租金主要是受上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金水平上升的影響；加上年末又是辦公樓租賃的高峰時(shí)間段。 由于近期空置率進(jìn)一步下降，該區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，以時(shí)代廣場(chǎng)、－，周邊樓盤如香港廣場(chǎng)、。 由于目前該板塊市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供應(yīng)緊張的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如企業(yè)天地等品質(zhì)較高，可以預(yù)見未來兩年該板塊甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。 從2004年1月到2005年1月，與其他板塊相比上升幅度較小；由于個(gè)案品質(zhì)高，又處于市中心板塊，吸引了大量高端客源，因此整體出租率高，該板塊多數(shù)辦公樓長(zhǎng)期處于滿租狀態(tài)，且原有租金水平較高。 時(shí)代廣場(chǎng)、－。 由于目前該板塊市場(chǎng)處于求大于供的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如都市總部大樓、企業(yè)天地等品質(zhì)較高，可以預(yù)見未來兩年該板塊甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。i客戶來源分析：168。168。ii客戶行業(yè)分析分析：l 咨詢服務(wù)和貿(mào)易企業(yè)對(duì)交通的依賴性較強(qiáng)，該區(qū)域強(qiáng)大的交通網(wǎng)絡(luò)是吸引此類客戶的主要原因。iii客戶需求168。168。168。168。六、南京西路板塊南京西路板塊： 成都路高架——延安路區(qū)域，是上海商務(wù)樓最集中的區(qū)域之一，其中包括：南證大廈、555大廈、博愛大廈、中創(chuàng)大廈、靜安新時(shí)代廣場(chǎng)、錦江向陽大廈、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、上海商城、中欣大廈、輕工機(jī)械大廈、上海機(jī)場(chǎng)城市航站樓、上海嘉里中心、上海展覽中心等。 點(diǎn)評(píng)：優(yōu)越的地理位置，便利的交通設(shè)施，完善的購(gòu)物環(huán)境，良好的物業(yè)管理服務(wù)，政府高效的配套服務(wù)…，這些優(yōu)勢(shì)正吸引著越來越多的跨國(guó)公司爭(zhēng)相入駐南京西路商圈。： 綠地：位于靜安寺的靜安公園、位于北京西路、石門一路的“東八塊”綠地。 點(diǎn)評(píng)：這里是上海石庫(kù)門建筑最為集中的區(qū)域，追尋三十年代大上海石庫(kù)門文化風(fēng)情的最佳場(chǎng)景；上海商城、上海展覽中心、嘉里商務(wù)中心坐落其中，構(gòu)成了近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑交相輝映的獨(dú)特景觀。購(gòu)物：有梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹百貨、久光百貨、伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、上海商城、鴻翔百貨、眾多商務(wù)樓下的裙房商場(chǎng)部分，還有眾多的時(shí)尚品牌專賣店。 文化娛樂：有70多年歷史的百樂門歌舞廳、美琪大戲院、環(huán)藝影院、帕多瓦KTV、艷陽天MandarinSky、樂貝爾LeBelle、馬龍美式酒吧Malone‘sAmericanCaf233。 點(diǎn)評(píng)：南京西路是上海最繁華的商業(yè)街區(qū)之一，現(xiàn)代化建筑與傳統(tǒng)建筑交相輝映。、Pub成為南京西路商圈一道亮麗的風(fēng)景。借助地鐵二號(hào)線的優(yōu)勢(shì)：將浦江兩岸連為一體，貫穿浦東，西至中山公園商圈，途經(jīng)人民廣場(chǎng)，橫跨小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及世紀(jì)公園，東至張江高科技園區(qū)，各類公共交通可達(dá)各處，給南京西路商圈帶來滾滾人潮及商機(jī)。區(qū)域新增或在建寫字樓名稱開發(fā)商位置總建面積(m2)層數(shù)建設(shè)狀況預(yù)計(jì)開售時(shí)間東海廣場(chǎng)北京西路一期7萬50封頂2005明園大廈上海明宇房地產(chǎn)公司膠州路1號(hào)，愚園路、膠州路路口15主體施工2006年中恒隆二期主體施工2007年底嘉里中心二期5萬商業(yè)打樁2007會(huì)德豐廣場(chǎng)華山路、愚園路交叉口58打樁2007越洋廣場(chǎng)越洋、越洋恒捷常德路、南京西路交叉口20萬，其中寫字樓8晚，商業(yè)3萬，公寓9萬地上六層商場(chǎng)，；辦公樓43層，；公寓樓24層。 南京西路板塊現(xiàn)有寫字樓總供應(yīng)量52萬平方米，占上海寫字樓總量的21％，該區(qū)域?qū)⒁阅壳吧虾Ｗ詈玫霓k公樓：恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)組成的寫字樓金三角為中心形成上海最為密集的辦公樓區(qū)域之一。 南京西路板塊規(guī)劃甲級(jí)寫字樓總建筑面積130多萬平方米，將成為浦西最大的辦公樓板塊。 至2007年該區(qū)域還將有東海廣場(chǎng)、恒隆二期等27萬新增供應(yīng)量陸續(xù)上市，該區(qū)域辦公樓長(zhǎng)期供應(yīng)緊缺的情況有望得到緩解。代表樓盤租金價(jià)格物業(yè)名稱租金（美元/平方米/天）物業(yè)費(fèi)車位租金入住率上海嘉里中心187美元/月滿租恒隆廣場(chǎng)180美元/月95%中信泰富180美元/月95%中欣大廈180美元/月滿租梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)180美元/月95%分析：168。168。168。客源情況分析l 大量國(guó)內(nèi)外航母級(jí)企業(yè)和領(lǐng)事館入駐，突顯區(qū)域產(chǎn)品吸引力。l 代表企業(yè)：惠氏，摩托羅拉、KPMG、AMD、GE等i客戶來源分析：168。168。ii客戶行業(yè)分析分析：168。168。iii客戶需求168。168。168。168。l 國(guó)內(nèi)和日韓企業(yè)所占比例較大，咨詢服務(wù)業(yè)為主，租金價(jià)格是客戶最為注重的因素。 以國(guó)內(nèi)外中小型企業(yè)為主，其較低的租金是吸引該客戶群的主要原因。 其價(jià)格較低，分割面積較小的定位較為符合實(shí)力一般的國(guó)有企業(yè)和善于計(jì)算成本的日韓企業(yè)。 市中心商圈絕佳位置和區(qū)域相對(duì)較低的租金價(jià)格水平吸引了國(guó)內(nèi)外眾多中小型咨詢服務(wù)企業(yè)和事務(wù)所入駐。 將周邊大型企業(yè)作為目標(biāo)客戶，也是咨詢服務(wù)類行業(yè)入駐的主要原因之一。 對(duì)于此類中小型企業(yè)客戶，租金價(jià)格成為其主要參考標(biāo)準(zhǔn)，此類客戶的目的是以較低的租金價(jià)格入駐到南京西路商業(yè)圈。 針對(duì)此類客戶特點(diǎn)，適當(dāng)減小分割面積，降低總價(jià)；同時(shí)提供會(huì)議室租賃服務(wù)供客戶使用是該區(qū)域中檔寫字樓的又一賣點(diǎn)。n 以標(biāo)準(zhǔn)交房為主，部分個(gè)案附送全套辦公家具，即時(shí)就可入住，服務(wù)一流。n 高檔個(gè)案除依賴優(yōu)越的外部設(shè)施，自身更提供高檔的豪華會(huì)所和高級(jí)商務(wù)活動(dòng)的支持服務(wù)。 目前市場(chǎng)中檔甲級(jí)辦公樓一般為2040層，體量10萬平方米以下，電梯數(shù)量10部左右。 目前市場(chǎng)高檔甲級(jí)辦公樓一般要為40層以上，體量10萬以上，電梯數(shù)量20部左右，分高中低