【正文】 求；◎　近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶 寫字樓總體市場特征經(jīng)過調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：※　集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊※　寫字樓物業(yè)平均出售價格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月※　寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)※　寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％※　純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局?！? 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。 租金/售價分析★ 武漢市寫字樓價格指數(shù)武漢市寫字樓價格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價格指數(shù)表年／度寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065　 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象)分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來同比漲幅達(dá)3％?！　　　　　　　　　　　铩∥錆h市字樓市場成交價格武漢市寫字樓市場成交價格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象)分 析：2002年寫字樓市場銷售均價為4126元/平方米，2003年一季度銷售均價為4270元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢?！〗ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格2800元/平方米?！? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升?！? 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達(dá)到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域?！〗夥糯蟮乐廖鋭俾钒鍓K，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價位居武漢市寫字樓的中間水平。※　江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。※　40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 寫字樓市場需求分析 市場需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※　建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。 市場需求特征分析寫字樓市場需求特征如下：※　承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓※　寫字樓市場的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高，而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※ 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。※ 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意?！? 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題?！? 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施?！? 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國際機(jī)場約30分鐘車程，交通十分便捷. 商務(wù)辦公環(huán)境項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。有藍(lán)天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※　娛樂、購物場所林立。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?？梢姡瑓^(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景?！∈姓?guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主 　現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等；　克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī) 會 (O)