【正文】 速度影響著商務活動程度，進而影響寫字樓 物業(yè)需求； ◎ 近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶 寫字樓總體市場特征 經過調研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現如下特征： ※ 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ※ 寫字樓物業(yè)平均出售價格為 5000元 /平方米，平均租金為 30元 /平方米 /月 ※ 寫字樓客戶以外地駐漢機構為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿易、金融、房地產、代理服務業(yè) ※ 寫字樓出租 率比較高，達到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ ※ 純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應格局。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應量少，市場冷淡。 板 塊 數 量 (個 ) 建設大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計 22 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 第 6 頁 租金 /售價分析 ★ 武漢市寫字樓價格指數 武漢市寫字樓價格指數及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價格指數表 年／度 寫字樓指數 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價格指數圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價格指數 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象 ) 分 析 ： 2021 年以前上升緩慢， 2021 年以后上升很快，特別是 2021 年以來同比漲幅達 3％。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 第 7 頁 ★ 武漢市字樓市場成交價格 武漢市寫字樓市場成交價格指數及變化如下圖表所示： 寫字樓銷售價格變化圖412841494163420842704050410041504200425043001 2 3 4 5寫字樓銷售價格變化 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象 ) 分 析： 2021 年寫字樓市場銷售均價為 4126 元 /平方米， 2021 年一季度銷售均價為 4270 元／㎡，呈現大幅上漲趨勢。 ※ 建設大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達到 7000元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格 2800元 /平方米。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊 ，寫字樓平均銷售價格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。這主要是寫字樓受商業(yè)網點及商住樓影響，價格難以提升。 ※ 建設大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為 55 元 /平方 米 /月，寫字樓最高租金達到 80 元 /平方米 /月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價位居武漢市寫字樓的中間水平 。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為 20元 /平方米 /月。但是隨著中心商務區(qū)的擴展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現代辦公需求。 ※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機構 ,40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所 ,20%寫字樓一樓為金融服務機構。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 第 11 頁 寫字樓市場需求分析 市場需求概況 從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 建設大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機構 ,本地企業(yè)數量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機構 /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營企業(yè) 沿江大道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 分 析： ※ 建設大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機構以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門 子、愛立信、柯達、愛普生，國內知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術，大唐電信等； ※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿、 SOGO 寫字樓、 富商大廈 、 中原大廈 等寫字樓，入駐機構以國內知名品牌駐漢機構和武漢本地強勢公司為主，小部分包括知名外企分支機構； ※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機構以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數外地駐漢公司分支機構。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 第 12 頁 市場需求特征分析 寫字樓市場需求特征如下： ※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓 ※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高，而保險、金融、房地產中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。 之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武漢不同沿海城市，對國際經濟大潮感覺 比較遲鈍，對入世亦是如此。 ※ 電梯數量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。 ※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。 ※ 客戶對寬帶網的建設也有了相當大的興趣。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經是必備的硬件設施。 ※ 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。體育館路車站有 30 余條公交車經過，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國際機場約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務辦公環(huán)境 項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務辦公環(huán)境比較成熟。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等 ※ 娛樂、購物場所林立。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進了周邊商務氛圍。 可見，區(qū)域商務辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD輻射影響，且先于主 現代先進的設計和規(guī)劃，在使用率、功能及設備方面大大 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎條件，如交通、人流量、商務 氛圍等； 克服商住樓辦公條件設施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機 會 (O)