上海黃埔區(qū)某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 08:32本頁(yè)面
【正文】 （浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口）占據(jù)了辦公樓市場(chǎng)的主要份額。而寶山、奉賢、閔行、嘉定、南匯、表浦和崇明六區(qū)則在9月沒(méi)有交易。4．成交金額分析從交易金額來(lái)看，8－9月份，排名前三位的依然是浦東新區(qū)、徐匯和靜安，這與交易面積排序一樣,緊隨其后的是黃浦、長(zhǎng)寧和盧灣區(qū)，%，%。而長(zhǎng)寧和黃浦、虹口和盧灣這兩組交易面積相近區(qū)縣對(duì)比來(lái)看，由于黃浦、盧灣是傳統(tǒng)的市中心區(qū)，土地資源稀缺導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高啟，目前即使是住宅項(xiàng)目，這兩區(qū)范圍內(nèi)也難覓單價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤了，因此較高的均價(jià)使黃浦、盧灣三區(qū)的交易金額分別超過(guò)了長(zhǎng)寧和虹口。本期在單價(jià)上排名第二的長(zhǎng)寧區(qū)以虹橋高級(jí)商務(wù)區(qū)為中心，單價(jià)達(dá)到了17945元/ m2，緊隨其后的是靜安、盧灣和徐匯，單價(jià)依次為15820元/ m15096元/ m12141元/ m2。原因說(shuō)明：本期浦東辦公樓市場(chǎng)的單價(jià)如此之高，除了作為金融貿(mào)易中心受到大量外資企業(yè)的追捧外，另一個(gè)重要原因是浦東區(qū)新上市了一個(gè)天價(jià)樓盤。浦東新區(qū)除東昌濱江園以外的辦公樓交易均價(jià)僅為14545元/ m2，由此可見東昌濱江園對(duì)本期浦東寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的拉升幅度。我們將所有交易個(gè)案的單價(jià)按價(jià)格區(qū)間排序分類。 無(wú)論是建筑面積還是成交金額，本期的需求高峰都出現(xiàn)在15000－19000元/平方米這個(gè)區(qū)間里，%%。 單價(jià)6000元/平方米以下的需求量很少，基本都在金山等這些非市中心區(qū)縣。216。這一價(jià)位段的需求面積雖然只占了一成，但是由于價(jià)格高昂，成交金額也占了1/4強(qiáng)。我們將交易記錄按價(jià)位段排序，得到表4及圖7。 總價(jià)和需求套數(shù)呈明顯的負(fù)相關(guān)性，即總價(jià)越高，需求量越少。 總價(jià)需求量最大的還是100萬(wàn)元/套以下價(jià)位段，100萬(wàn)元/套以下的需求量為541套，%，這一價(jià)位段的樓宇單套面積大多都在40－100平方米之間，因此建筑面積和交易金額比例都不是很高，%%。 總價(jià)在100－500萬(wàn)元之間各個(gè)價(jià)位段的需求也較大，合計(jì)交易套數(shù)達(dá)到了699套，%，由于這一價(jià)位段的單套平均面積在150平方米左右，因此總的建筑面積和交易金額比例均超過(guò)了一半，%%。 總價(jià)超過(guò)500萬(wàn)的需求急劇下降，總交易套數(shù)僅有96套，%。原因分析：這是因?yàn)楣镜囊?guī)劃與辦公面積需求呈正比，即公司人數(shù)越多，需要的辦公面積自然也越大，而公司規(guī)模越多，實(shí)力越雄厚，為了向公眾傳達(dá)公司的良好形象，他們對(duì)辦公樓的品質(zhì)要求也會(huì)越高，這自然會(huì)提高了辦公樓的成本及無(wú)形成本，因此這大公司購(gòu)買的辦公樓往往單價(jià)很高。8—9月辦公樓交易前十排名表6 上海市8－9月辦公樓銷售面積排名排名名稱區(qū)縣地址銷售面積（平方米）1金鷹大廈浦東新區(qū)民生路187432國(guó)際麗都城J靜安區(qū)新閘路179573中海大廈盧灣區(qū)淮海中路140974港泰廣場(chǎng)黃浦區(qū)延安東路133515東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路87516飛洲國(guó)際廣場(chǎng)徐匯區(qū)零陵路77127上海之俊大廈徐匯區(qū)斜土路77098徐匯苑大廈徐匯區(qū)中山南二路76119同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈長(zhǎng)寧區(qū)天山路731210上海四季沙龍虹口區(qū)新市南路7185從上表可以看出，上海辦公樓大盤的成交集中在浦東、徐匯等區(qū)域，特別是金鷹大廈，由于其獨(dú)特的地理位置和較為合理的樓盤定位，穩(wěn)居銷售面積排行的第一名。而金鷹大廈在8—，銷售形勢(shì)較好。我們也可以看到，均價(jià)前十名的樓盤之間的價(jià)格落差比較大。二、上海整體甲級(jí)辦公市場(chǎng)綜述現(xiàn)狀概述根據(jù)我們的調(diào)查顯示，上海市每年的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量基本維持在20－30萬(wàn)平方米左右。%的增長(zhǎng)，上海一類和二類地區(qū)的租金價(jià)格全年預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)10%—15%。我們預(yù)測(cè)從2004年到2005年，每年大約有100萬(wàn)平方的中高級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)，其中很大一部分集中在陸家嘴。浦西多數(shù)高檔寫字樓空置率很低，租金微幅上調(diào)。因此，%, 。對(duì)整體城市而言，跟上個(gè)季度的72900平方米吸納量比較，第二季度的吸納量約為115300平方米。寫字樓在本季度大約占據(jù)了14700平方米。公司寫字樓區(qū)域建筑面積（平方米）摩托羅拉來(lái)福士廣場(chǎng)黃浦1200Ken ma tsu來(lái)福士廣場(chǎng)黃浦1200Dawa Securities震旦廣場(chǎng)陸家嘴2000Ford上海信息大樓陸家嘴8000AXA騰飛科技徐匯1200Dow Chemical企業(yè)大道盧灣2700Regus企業(yè)大道盧灣2000新增供應(yīng)新近落成的甲級(jí)寫字樓騰飛科技大廈和東方眾鑫大廈已于2004年2季度進(jìn)入租賃市場(chǎng)，伴隨這些新寫字樓的落成，上海甲級(jí)寫字樓總的供應(yīng)量到6月底已經(jīng)達(dá)到350萬(wàn)平方米。徐匯區(qū)騰飛科技市場(chǎng)放出的面積大約為24200平方米，徐匯區(qū)所有寫字樓的總存量為300400平方米他是在下幾個(gè)月內(nèi)完成的寫字樓的其中一個(gè)。％相比較，％。％，比03年4季度增加了10％。當(dāng)來(lái)福士廣場(chǎng)開始滿租，％％。租金價(jià)格分析在浦西持續(xù)的強(qiáng)勁需求、企業(yè)大道和來(lái)福士廣場(chǎng)的高額租金，推動(dòng)了2004年1季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金報(bào)價(jià)微幅上升，%。浦東本季度的需求市場(chǎng)變?nèi)?，甲?jí)寫字樓平均租金從去年的二季度開始持續(xù)下降，%。在浦西的多數(shù)區(qū)域，1季度，以1%2%的比較適中的幅度增長(zhǎng)。從具體區(qū)域看，陸家嘴地區(qū)基本是每平方米每天1美元。市場(chǎng)展望l 2007年上海甲級(jí)寫字樓掀起新的供應(yīng)熱潮2002年底至2003年初，政府批出了大量辦公樓土地，按照新寫字樓３年至４年的建設(shè)周期計(jì)，200
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