【正文】 酒店，小戶(hù)型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。表311 酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店比較物業(yè)類(lèi)別土地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)品特征適合用途 代表案例酒店式公寓住宅70年居家氛圍較濃，完整的住宅使用功能居住金隆海悅靜安自由自宅產(chǎn)權(quán)式酒店商住辦50年可進(jìn)行工商登記，亦商亦住居住+辦公世紀(jì)時(shí)空感性達(dá)利數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓 市場(chǎng)供求特征本報(bào)告所分析的酒店式公寓單指可供出售的小戶(hù)型酒店式公寓，即不包括以高端客戶(hù)為主要服務(wù)對(duì)象，有統(tǒng)一酒店經(jīng)營(yíng)管理的傳統(tǒng)出租型的酒店式服務(wù)公寓（如雅詩(shī)閣、芝大廈等）。此類(lèi)物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時(shí)空、奔騰新干線(xiàn)、靜安自由自宅等。新年以來(lái)，金隆海悅、圣天地、萬(wàn)源晶典、君悅靜安等新建小戶(hù)型酒店式公寓的推出使2003年15月的供應(yīng)量便達(dá)到了1991套，這些項(xiàng)目在品質(zhì)和服務(wù)上都有明顯的抬高。進(jìn)入2003年，小戶(hù)型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項(xiàng)目的銷(xiāo)售和預(yù)訂速度略有放緩，小戶(hù)型需求保持穩(wěn)定。有一個(gè)好的地段，不僅能夠提高租金，同時(shí)也易于出租，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。n 價(jià)格上升幅度高于普通住宅20002003年，小戶(hù)型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市中心區(qū)的小戶(hù)型物業(yè)價(jià)格漲幅超過(guò)15%，抬升勢(shì)頭令人咋舌。據(jù)上分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO族構(gòu)成了小戶(hù)型酒店式公寓主力購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，其中投資客比例略高于自住客。如上所述，海南的康樂(lè)園、海航度假酒店等這類(lèi)酒店物業(yè)均可作為嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)式酒店，它們每年為投資者提供67%的投資回報(bào)。在本報(bào)告中，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當(dāng)放寬以便更好地細(xì)分上海的可售型小戶(hù)型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項(xiàng)、土地使用年限為50年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)或委托管理公司代為經(jīng)營(yíng)。在以‘MY CITY”、“青年匯”等為代表的住宅樓改造獲得成功之后，一批長(zhǎng)期停工的商住或商辦大樓紛紛效仿，包裝成為產(chǎn)權(quán)式酒店或近似的產(chǎn)權(quán)式酒店，其作為一種居住+辦公+投資的物業(yè)類(lèi)型迅速搶占樓市。2002年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，2002年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元3045套，2003年15月的供應(yīng)量亦達(dá)到1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。相對(duì)而言，由于產(chǎn)權(quán)式酒店50年的產(chǎn)權(quán)年限，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)過(guò)高，該類(lèi)物業(yè)的動(dòng)銷(xiāo)速度不及住宅性質(zhì)的酒店式公寓。圖35 2001—2002年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：2003年15月，上市量為1888套 市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格n 產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷(xiāo)售價(jià)格高于酒店式公寓結(jié)合表21和表23來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售價(jià)格要高于酒店式公寓，同類(lèi)地段的兩種物業(yè)價(jià)差一般在5001000元/平方米之間。開(kāi)盤(pán)5個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售過(guò)半。表313 上海產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售價(jià)格情況區(qū)域細(xì)分區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/M2）漲幅城市中心區(qū)CBD及附近地區(qū)10000200001518%中心商業(yè)區(qū)12000200001518%城市次中心區(qū)區(qū)級(jí)商務(wù)區(qū)8000100001215%傳統(tǒng)居住區(qū)6500750012%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 客戶(hù)構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資+居住+辦公的房產(chǎn)，其銷(xiāo)售的對(duì)象多元化，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象除了投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO以外，另有部分以辦公為目的的小型公司。表314 上海產(chǎn)權(quán)式酒店客戶(hù)構(gòu)成情況客戶(hù)類(lèi)別比例構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)特征投資客60%65%江浙+上海經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)自住用戶(hù)1520%江浙+上海2535歲的中高級(jí)白領(lǐng)、SOHO族公司用戶(hù)1520%上海為主2—4人的新興公司數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)市場(chǎng)特征上?？墒坌托?hù)型物業(yè)的地域分布相對(duì)集中在城市中心和次中心的商務(wù)、商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域是大部分白領(lǐng)的工作娛樂(lè)場(chǎng)所。 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)市場(chǎng)供求特征n 爛尾項(xiàng)目改建而成的小戶(hù)型酒店式公寓先導(dǎo)市場(chǎng)2002年，隨著小戶(hù)型市場(chǎng)的興起，在普陀區(qū)曹楊新村蘭溪路上一例爛尾項(xiàng)目改建為酒店式公寓，名為摩登時(shí)代，成為中山北路白蘭路周邊區(qū)域內(nèi)的首個(gè)小戶(hù)型物業(yè)。n 鄰近地區(qū)近期出現(xiàn)新建的小戶(hù)型酒店式公寓近期，在中山北路、華師大對(duì)面出現(xiàn)一例全新的小戶(hù)型酒店式公寓——中環(huán)家園，這是本區(qū)域范圍內(nèi)一例以住宅立項(xiàng)的可售型小戶(hù)型物業(yè)，該盤(pán)目前已經(jīng)開(kāi)始正式銷(xiāo)售。表315 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)的供求狀況項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑樓層單位量主力面積銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)日期摩登時(shí)代蘭溪路141號(hào)15F/12103766M298%中環(huán)家園中山北路3880號(hào)25F/16003957 M275%綠地*世家寧夏路、曹楊路口30F/1660 4060M2未銷(xiāo)售未開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格n 市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格處于全市中下游水準(zhǔn)中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域2002年可售型小戶(hù)型物業(yè)摩登時(shí)代銷(xiāo)售時(shí)期的平均價(jià)格在6700元/平方米，新建的小戶(hù)型物業(yè)——中環(huán)家園以及綠地*世家的價(jià)格超過(guò)爛尾樓改建的摩登時(shí)代，平均價(jià)格分別為約7200元/平方米和8000元/平方米。圖36 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)價(jià)格分布（單位：元/平方米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：樓盤(pán)的價(jià)格為開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶(hù)型物業(yè)客戶(hù)構(gòu)成分析n 投資客是市場(chǎng)的主力客戶(hù)可售型小戶(hù)型物業(yè)作為一種投資性物業(yè)品種，其對(duì)投資客的吸引力較強(qiáng)。n 投資客來(lái)自于外地及全市上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放性的市場(chǎng)，外來(lái)客來(lái)滬投資的房產(chǎn)品種除了高檔樓盤(pán)以外，小戶(hù)型也是其熱衷產(chǎn)品。 可售型小戶(hù)型物業(yè)與上海其他區(qū)域關(guān)聯(lián)度分析根據(jù)我司調(diào)查，目前上?？墒坌托?hù)型物業(yè)主要集中在陸家嘴區(qū)域、外灘周邊區(qū)域、陸家浜路地區(qū)、南京西路地區(qū)、虹橋鎮(zhèn)區(qū)域及本項(xiàng)目所在的不夜城區(qū)域，以下就本區(qū)域和其他小戶(hù)型集中區(qū)域作關(guān)聯(lián)度分析。由于小戶(hù)型市場(chǎng)的銷(xiāo)售活躍，投資意識(shí)在個(gè)人購(gòu)房者的興起，促使大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跟近開(kāi)發(fā)此類(lèi)物業(yè)?？梢?jiàn)，小戶(hù)型市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)集中，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，而在不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)之中，只有性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目才會(huì)脫穎而出。隨著一大批爛尾樓項(xiàng)目的改造完畢，未來(lái)市場(chǎng)新供應(yīng)的小戶(hù)型項(xiàng)目將以新規(guī)劃新建造的小戶(hù)型為主，物業(yè)的品質(zhì)將會(huì)得到明顯提升。目前已交付使用并進(jìn)入租賃市場(chǎng)的小戶(hù)型項(xiàng)目并不多，租賃市場(chǎng)供需維持穩(wěn)定。 產(chǎn)品特征分析 上海市可售型小戶(hù)型物業(yè)面積特征分析 房型主流為標(biāo)房型的一室戶(hù)和直套型的一室一廳對(duì)于原先爛尾樓改建而來(lái)的小戶(hù)型物業(yè)，無(wú)論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，房型設(shè)計(jì)大多采用賓館標(biāo)房式的一室戶(hù)房型和直套型的一室一廳。 房型突破平面結(jié)構(gòu)個(gè)別住宅性質(zhì)的小戶(hù)型物業(yè)已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的平面結(jié)構(gòu)，立體空間設(shè)計(jì)，擴(kuò)大了居住空間，功能分區(qū)和私密性更佳。 一梯數(shù)戶(hù)，走道過(guò)長(zhǎng)現(xiàn)有的可售型小戶(hù)型物業(yè)，大多是幾梯幾十戶(hù)的集中式電梯設(shè)置，如金銀匯的三梯24戶(hù)，圣天地的四梯22戶(hù)，奔騰新干線(xiàn)的三梯20戶(hù)，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。 小戶(hù)型的主力面積為3565平方米這兩年，上海推出的可售型小戶(hù)型物業(yè)面積總體緊湊，主流房型面積為3565平方米。表317 上海典型可售型小戶(hù)型物業(yè)主力面積情況項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積主力總價(jià)圣天地3147M23147萬(wàn)元金隆海悅5675M26790萬(wàn)元東方時(shí)空4445M25354萬(wàn)元國(guó)際金融家5070M24563萬(wàn)元世福匯3466M268132萬(wàn)元世紀(jì)時(shí)空4467M26294萬(wàn)元感性達(dá)利4262M23450萬(wàn)元寶利金3358 M23561萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源；上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：主力總價(jià)為項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)期價(jià)格 上海市可售型小戶(hù)型物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)分析小戶(hù)型物業(yè)是一種成品商品房，提供室內(nèi)裝修并附帶部分家具。上海小戶(hù)型物業(yè)中裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的有：金窿海悅、圣天地、萬(wàn)源精典、東方時(shí)空、國(guó)際金融家、世福匯、世紀(jì)時(shí)空、感性達(dá)利、駿豪國(guó)際等。目前上海的小戶(hù)型物業(yè)雖然都宣稱(chēng)為“酒店式”、“星級(jí)服務(wù)”等等，但項(xiàng)目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)。：n 房型面積：兩梯十九戶(hù)/層，最小面積37平方米，最大面積106平方米，主力面積3767平方米。n 開(kāi)盤(pán)日期：2002年11月 n 銷(xiāo)售狀況；銷(xiāo)售情況良好，去化率達(dá)98%n 入伙日期：2003年4月n 物業(yè)特色：1—4層為商業(yè)裙房，投資、居住、辦公三合一空間物業(yè)發(fā)展情況類(lèi)別內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位置資源地處蘭溪路141號(hào)位于曹楊核心生活圈，生活、社會(huì)、教育機(jī)能成熟景觀資源都市生活景觀景觀資源一般交通配套資源蘭溪路、棗陽(yáng)路多條公交線(xiàn)路公共交通和道路條件理想生活配套資源周邊生活配套設(shè)施齊全宜居的生活環(huán)境規(guī)劃布局規(guī)劃1棟小高層建筑，物業(yè)立面現(xiàn)代感強(qiáng)，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔 體現(xiàn)了時(shí)尚、自然、現(xiàn)代的建筑特點(diǎn)，物業(yè)間距略窄建筑布局兩梯十九戶(hù)格局、標(biāo)準(zhǔn)的緊湊型房型大走廊設(shè)計(jì)物業(yè)配套星空會(huì)所、coffee bar 康樂(lè)中心針對(duì)時(shí)尚青年的物業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行酒店式服務(wù)企劃思路量身定做的小戶(hù)型住宅針對(duì)性強(qiáng)中環(huán)家園物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：上海市中山北路3880號(hào)n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海華廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司n 物業(yè)規(guī)模：25F/1，45000M2（總建筑面積），660個(gè)單位n 房型面積：五梯三十戶(hù)/層，最小面積40平方米，最大面積57平方米，主力面積為4755平方米。n 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域是普陀區(qū)的商務(wù)、文化、行政中心，交通便捷，人氣十足，目前本區(qū)域在政府規(guī)劃的大力推進(jìn)之下正處于上升通道。n 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域生活機(jī)能、社會(huì)機(jī)能比較成熟，最重要的是緊鄰知名學(xué)府華東師范大學(xué)，社會(huì)文化氛圍比較濃厚，高素質(zhì)、高學(xué)歷的年輕一族對(duì)可售型小戶(hù)型物業(yè)存在價(jià)值認(rèn)知的偏好，其對(duì)可售型小戶(hù)型物業(yè)的市場(chǎng)需求存在很大的容量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上海小戶(hù)型市場(chǎng)的供應(yīng)量將有8000多套，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，風(fēng)險(xiǎn)也隨之?dāng)U大。近段時(shí)間，小戶(hù)型的價(jià)格為市場(chǎng)任意夸大，價(jià)格出現(xiàn)背離價(jià)值的現(xiàn)象，使得小戶(hù)型后市預(yù)期的升值空間變小，短期套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。n 小戶(hù)型的預(yù)期租金在25004500元/月，能夠承受這樣價(jià)格的承租群體有限，在總價(jià)日益提升的情況下，預(yù)期租賃價(jià)格可能會(huì)更高。 建設(shè)方案可行性結(jié)論綜上所述，可售型小戶(hù)型物業(yè)市場(chǎng)上揚(yáng)和下抑兩大因素同時(shí)共存，決定未來(lái)上海的可售型小戶(hù)型物業(yè)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)前幾年搶銷(xiāo)的火爆現(xiàn)象，供需矛盾的緩和將使消費(fèi)者的熱度回歸理性，小戶(hù)型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入地段、價(jià)格、產(chǎn)品、品牌的綜合競(jìng)爭(zhēng)層面之上。中瑞認(rèn)為本項(xiàng)目公寓大樓開(kāi)發(fā)可售型小戶(hù)型物業(yè)具有市場(chǎng)可行性。 方案模式可行性分析若本項(xiàng)目公寓樓做為居家型住宅，由建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)可知，朝向問(wèn)題無(wú)法得到根本性的解決，朝北、朝東和朝西的單元日照不足，不符合2001年度《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)日照的要求，無(wú)法取得銷(xiāo)售許可證。從居家型住宅的特點(diǎn)來(lái)看，居家型住宅對(duì)環(huán)境、噪音、綠化等都有較高的要求，而本項(xiàng)目公寓樓由于緊靠中山北路高架以及輕軌明珠線(xiàn)高架，交通帶來(lái)的噪音較大而且無(wú)法避免，從住宅的人性化設(shè)計(jì)要求而言，該公寓樓作為傳統(tǒng)居家型住宅開(kāi)發(fā)存在很大的弊端由此可知，即便本區(qū)域目前居家型住宅市場(chǎng)發(fā)展良好，本項(xiàng)目公寓樓改作居家型住宅的可行性極小，因此對(duì)商品住宅定位沒(méi)有必要作進(jìn)一步的市場(chǎng)研究。二、可建方案模式分析（辦公部分） 1 標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓物業(yè)模式 方案模式闡述 標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓模式的定義及特征本研究中的標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓物業(yè)模式是針對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)一些特殊寫(xiě)字樓物業(yè)而言的，指市場(chǎng)上最廣泛采用的寫(xiě)字樓物業(yè)模式。它具有如下特征：n 大部分用于出租，少量可租亦可售；因而可行使嚴(yán)格的物業(yè)管理，保證寫(xiě)字樓的較高品質(zhì)。n 建筑運(yùn)用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空曠開(kāi)間，可任意分割。而本區(qū)域內(nèi)不構(gòu)成寫(xiě)字樓聚集區(qū)域，區(qū)域典型案例少，如綠地科創(chuàng)大廈等。進(jìn)入2001年，隨著中國(guó)正式加入WTO，外商在會(huì)直接投資的力度加大，上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度加快，對(duì)寫(xiě)字樓的需求相應(yīng)增加，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了良性發(fā)展階段。本項(xiàng)目所在區(qū)域不構(gòu)成寫(xiě)字樓聚集區(qū)，寫(xiě)字樓分布較散，供應(yīng)量小且有檔次的典型個(gè)案不多。表32 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目列表項(xiàng)目地址售價(jià)（元）租金（￥）物管費(fèi)（元/M2月）總規(guī)模（萬(wàn)M2）綠地科創(chuàng)大廈寧夏路、曹楊路60001000085So時(shí)代中山北路、白蘭路580068002566 供應(yīng)與需求情況該區(qū)域主要是生活區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量極少、分布分散，未成商務(wù)辦公氛圍。近一年內(nèi)只有很少新增的辦公項(xiàng)目，其為：綠地科創(chuàng)大廈、so時(shí)代（在售）。天。由于滬寧高速公路的便利，主力客戶(hù)構(gòu)成中有大部分是貿(mào)易公司，網(wǎng)絡(luò)公司和廣告公司也占了相當(dāng)比