【正文】 圖35 2001—2002年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：2003年15月，上市量為1888套 市場(chǎng)平均銷售價(jià)格n 產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷售價(jià)格高于酒店式公寓結(jié)合表21和表23來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價(jià)格要高于酒店式公寓，同類地段的兩種物業(yè)價(jià)差一般在5001000元/平方米之間。2002年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，2002年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元3045套，2003年15月的供應(yīng)量亦達(dá)到1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。在本報(bào)告中，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當(dāng)放寬以便更好地細(xì)分上海的可售型小戶型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項(xiàng)、土地使用年限為50年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)或委托管理公司代為經(jīng)營(yíng)。據(jù)上分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO族構(gòu)成了小戶型酒店式公寓主力購(gòu)買客戶，其中投資客比例略高于自住客。n 價(jià)格上升幅度高于普通住宅20002003年，小戶型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場(chǎng)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。進(jìn)入2003年，小戶型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項(xiàng)目的銷售和預(yù)訂速度略有放緩，小戶型需求保持穩(wěn)定。此類物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時(shí)空、奔騰新干線、靜安自由自宅等。3年的發(fā)展歷程，小戶型物業(yè)在產(chǎn)品的定位和功能上有了更多的細(xì)分和變化，從普通型單身公寓至立體空間單身公寓，從酒店式小戶型至產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。表14 各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展預(yù)測(cè)商品住宅供應(yīng)規(guī)模n 住宅投資額每年500億人民幣n 2000—2002年住宅土地出讓可建面積為5239萬(wàn)平方米 ，將在近期供應(yīng)n 每年將有1500萬(wàn)平方米以上住宅批準(zhǔn)預(yù)售供應(yīng)格局n 十五期間環(huán)內(nèi)：1950－2080萬(wàn)平方米n 十五期間環(huán)間：3220－3440萬(wàn)平方米n 十五期間環(huán)外：2330－2480萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)供應(yīng)規(guī)模n 十五期間商業(yè)物業(yè)規(guī)劃面積近500萬(wàn)平方米供應(yīng)格局n 十五期間市級(jí)商業(yè)區(qū)：110萬(wàn)平方米n 十五期間區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)：n 十五期間社區(qū)配套商業(yè)：240萬(wàn)平方米寫字樓供應(yīng)規(guī)模n 2000—萬(wàn)平方米，部分將在近期供應(yīng)n 浦江兩岸規(guī)劃67公頃辦公用地，將有部分供應(yīng)供應(yīng)格局n 以中心城區(qū)為主n 陸家嘴、徐家匯、新天地、靜安區(qū)均有大規(guī)模 高檔寫字樓供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部注：市級(jí)商業(yè)中心指四街四城，區(qū)級(jí)商業(yè)中心指老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹(shù)、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。表13 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的因素近期發(fā)展趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)影響因素因素發(fā)展趨勢(shì)商品住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展n GDP增長(zhǎng)每年保持兩位數(shù)n 人均GDP為2005年為6500美元n 居民收入快速增加城市人口發(fā)展n 戶籍人口增加150萬(wàn)n 外地人和境外人士的比例不斷提高城市規(guī)劃情況n 軌道交通逐漸完善n 住宅郊區(qū)化開(kāi)始顯現(xiàn)n 十五期間住宅供應(yīng)75008000萬(wàn)平方米商用物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展n 居民實(shí)際收入不斷增加n 恩格爾系數(shù)逐漸降低城市人口發(fā)展n 戶籍人口增加150萬(wàn)n 外地人和境外人士的比例不斷提高n 旅游參觀人數(shù)逐年增加城市規(guī)劃情況n 期末外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)要達(dá)到3000個(gè)n 市外零售總額達(dá)到100億元，年均增長(zhǎng)15%n 期末建立3到5個(gè)市外大型配送中心n 期末超過(guò)2000家的大型連鎖商業(yè)企業(yè)n 擴(kuò)大內(nèi)需政策繼續(xù)實(shí)行寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)展n 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不斷上升n ∶∶52 城市人口發(fā)展n 勞動(dòng)力數(shù)量不斷增加n 期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員的 50%城市規(guī)劃情況n 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，以第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保留都市型工業(yè)n 內(nèi)外環(huán)線之間，以高科技、高增值、無(wú)污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)n 外環(huán)線以外，以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 注：近期是指20032005年。但是2000年之前商品房長(zhǎng)期處于供大于求的不景氣狀態(tài)，故價(jià)格漲幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅價(jià)格的拉動(dòng)下，兩年內(nèi)商品房的價(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)16%。在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，上海商品房的需求量從99年開(kāi)始大幅增大。內(nèi)外銷房并軌吸引更多國(guó)內(nèi)外客戶資金，導(dǎo)致高檔住宅在近年升溫。從歷年產(chǎn)業(yè)政策的頒布、實(shí)施情況和實(shí)際效果來(lái)看，其具備了較強(qiáng)的及時(shí)性和有效性，對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。 上述因素發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響（1）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)未來(lái)三年，城市GDP水平仍將保持每年兩位數(shù)水平增長(zhǎng)，并在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)加大力度引進(jìn)外資，2005年人均GDP水平將達(dá)到6500美元。（3）浦江開(kāi)發(fā)規(guī)劃啟動(dòng)。隨著新一輪城市改造的進(jìn)行，軌道交通的建設(shè)、蘇州河的整治、舊區(qū)改造的實(shí)施、浦江開(kāi)發(fā)、郊區(qū)化計(jì)劃實(shí)施等等一系列改變城市面貌和傳統(tǒng)居住理念的重大市政工程相繼規(guī)劃、啟動(dòng)和完工。（6）2003年，房地產(chǎn)貸款，應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，限制大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目。（2）2002年，不再延長(zhǎng)退稅截至?xí)r間。 拉動(dòng)政策（1）1994年，實(shí)行藍(lán)印戶口政策。（3）2001年，內(nèi)外銷商品住宅交易并軌，住宅商品房市場(chǎng)統(tǒng)一。（5）2002年，全面實(shí)行以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 土地政策（1）1992年，土地使用權(quán)有償出讓制度全面推行。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍表明了國(guó)內(nèi)外資本對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的樂(lè)觀和信心。但此外也應(yīng)該看到，部分外商投資開(kāi)始從房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域擠入，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的復(fù)雜化加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。上海中山北路寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一、經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析（1）上海市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r GDP與GDP增長(zhǎng)率從99年到2002年，上海的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)快速的運(yùn)行，GDP總額從99年的4035億元人民幣上升至2002年的5400億元，基本上保持每年10%左右的增長(zhǎng)率。圖11 上海GDP與增長(zhǎng)率變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局，GDP增長(zhǎng)率為截至當(dāng)季末按可比價(jià)格計(jì)算的增長(zhǎng)率。圖12 上海FDI及增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億美元 房地產(chǎn)投資總額92年以來(lái)上海的房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出波浪型向上抬升發(fā)展，經(jīng)歷了土地購(gòu)置高峰期、房屋建設(shè)高峰期、投資建設(shè)低靡期和新一輪城市發(fā)展四個(gè)階段。圖13 上海房地產(chǎn)投資總額變化數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億元人民幣（2） 重大產(chǎn)業(yè)政策上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度較大。（2）1994年，全面對(duì)內(nèi)資六類用地實(shí)行土地有償出讓。（6）2003年，上海開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況的執(zhí)法檢查，進(jìn)一步規(guī)范上海市經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓工作。（4）2003年，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法。（2）1998年，實(shí)行購(gòu)房退稅政策。（3）2002年，取消購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策。（7）2003年，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高為“結(jié)構(gòu)封頂”。伴隨著世博會(huì)的申辦成功，整個(gè)城市體現(xiàn)出了無(wú)限活力。（4）世博會(huì)申辦成功。上海的經(jīng)濟(jì)地位在國(guó)內(nèi)外都將得到進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相信未來(lái)幾年，針對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，政府將繼續(xù)調(diào)整、頒布、實(shí)施相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供充分保障。非居住用房并軌商鋪等非居住用房熱潮誕生拉動(dòng)政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)走出低谷抑制政策減小投機(jī)機(jī)會(huì)，降低泡沫成分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部（3）規(guī)劃、市政的強(qiáng)大力度為房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力城市經(jīng)濟(jì)地位的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局，為滿足居住、購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、出行等種種要求的情況下，城市結(jié)合自身特點(diǎn)在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。受到2001年新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，商品房供應(yīng)一度出現(xiàn)短缺，從而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場(chǎng)特征。圖15 上海市歷年商品房?jī)r(jià)格分布數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展歷史統(tǒng)計(jì)資料1949－2000，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展因素的發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口發(fā)展、城市規(guī)劃情況是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三大因素。 各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析2002年登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，%，%，%。第二部分 項(xiàng)目可建方案市場(chǎng)可行性分析一、可建方案模式分析（公寓部分）1 可售型小戶型物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型物業(yè)是指以全產(chǎn)權(quán)出售、面積小而緊湊并提供全屋裝修的物業(yè)。根據(jù)上?？墒坌托粜臀飿I(yè)的性質(zhì)，本報(bào)告將其大致分為兩類：一類為“酒店式公寓”，另一類為“產(chǎn)權(quán)式酒店”。截止2003年5月，市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)小戶型酒店式公寓項(xiàng)目14例，共計(jì)5047套，供應(yīng)的時(shí)域分布大體呈上揚(yáng)之勢(shì)。圖34 20002002年上海小戶型酒店式公寓供求變化狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：2003年15月，上市量為1991套 市場(chǎng)平均銷售價(jià)格n 地段因素明顯小戶型的最終消費(fèi)群體是在中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的年輕白領(lǐng)或中高級(jí)商務(wù)經(jīng)營(yíng)人士，因此小戶型物業(yè)非常注重項(xiàng)目的地段。此外，小戶型市場(chǎng)的操作不規(guī)范，投機(jī)炒作的因素過(guò)多，人為地抬升了該類物業(yè)的價(jià)格。 產(chǎn)權(quán)式酒店嚴(yán)格意義上說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店是指投資者購(gòu)買該類物業(yè)以后，通常每年確定自己的使用天數(shù)，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營(yíng)），收取一定比例的返租（經(jīng)營(yíng)）收入，實(shí)現(xiàn)保值增值。 市場(chǎng)供求特征從市場(chǎng)角度來(lái)看，可售型小戶型物業(yè)的出現(xiàn)一方面由來(lái)于對(duì)小面積的客觀需求，另一方面也是出于盤活樓盤，拯救爛尾工程的主觀要求。與小戶型酒店式公寓相同，產(chǎn)權(quán)式酒店的需求旺盛。n 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格高企坐落在山東路近外灘的“世福匯”作為目前上海唯一的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、提供固定投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式酒店，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，項(xiàng)目銷售均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米。相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。由于市場(chǎng)對(duì)此類項(xiàng)目的推崇，該樓盤市場(chǎng)去化良好。總體來(lái)看，中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域的小戶型平均銷售價(jià)格處于全市中下游水準(zhǔn)。本區(qū)域內(nèi)摩登時(shí)代、中環(huán)家園的客群中有諸多來(lái)自全市及外地的經(jīng)商人士。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上?？墒坌托粜褪袌?chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目將達(dá)到20例左右，包括酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的總供應(yīng)量將有8000多套，供應(yīng)量會(huì)升至歷年的最高峰。租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大。這種設(shè)計(jì)的局限性是只有一面開(kāi)窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風(fēng)和采光。同時(shí)大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性差。小戶型物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)總體高于普通公寓，并且新盤項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)往往優(yōu)于老盤項(xiàng)目，樓盤的內(nèi)在品質(zhì)正逐步提高。表319 滬上小戶型物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司圣天地上海世紀(jì)商務(wù)大廈物業(yè)管理有限公司金隆海悅FPD第一太平戴唯斯東方時(shí)空上海申大物業(yè)管理國(guó)際金融家新加坡United Engineers國(guó)際酒店管理集團(tuán)，戴德梁行靜安自由自宅萊坊國(guó)際君悅靜安仲量聯(lián)行（物業(yè)顧問(wèn)）駿豪國(guó)際太平洋國(guó)際（物業(yè)顧問(wèn)）世福匯上海中福酒店公寓經(jīng)營(yíng)管理有限公司世紀(jì)時(shí)空興業(yè)國(guó)際港聯(lián)物業(yè)公司感性達(dá)利美國(guó)豪森國(guó)際酒店管理集團(tuán)寶利金東湖物業(yè)SOHO時(shí)代陸家嘴物業(yè)（物業(yè)顧問(wèn)）數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 重點(diǎn)案例分析摩登時(shí)代物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：普陀區(qū)蘭溪路141號(hào)n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海安天置業(yè)有限公司n 物業(yè)規(guī)模：15F/1，16000M2（總建筑面積），210個(gè)單位。n 銷售價(jià)格：7200元/M2，主力總價(jià)為34—40萬(wàn)元n 開(kāi)盤日期：2003年6月n 銷售狀況：75%，由于剛開(kāi)盤不久，其市場(chǎng)去化還有很大的上升空間n 入伙日期：2004年9月物業(yè)評(píng)估情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià) 地理位置資源中山北路3880號(hào)緊鄰華東師范大學(xué)，交通線路較多景觀資源眺望華東師范大優(yōu)美的校園環(huán)境 景觀資源豐富交通配套資源中山北路高架和輕軌明珠線交通便利生活配套資源商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多生活配套滿足日常需要規(guī)劃布局獨(dú)幢高層建筑基地面積不大，環(huán)境塑造能力有限建筑布局五梯三十戶格局，直套房型酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)物業(yè)配套裙樓23層為辦公用房，地層為商業(yè)配套內(nèi)部配套一般物業(yè)管理有發(fā)展商自己管理物業(yè)管理較為一般 建設(shè)方案可行性結(jié)論 機(jī)會(huì)/威脅分析 機(jī)會(huì)n 上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使高收入白領(lǐng)、新組建公司和投資客數(shù)量不斷增多，許多客戶為同時(shí)滿足投資和自用兩方面的需求，放眼于上海的高品質(zhì)新建小戶型物業(yè)。 威脅n 小戶型未來(lái)供應(yīng)集中。同時(shí)單價(jià)過(guò)高，逐漸抹平了小戶型“面積小、總價(jià)低”的先天優(yōu)勢(shì)，抬高了消費(fèi)門檻。本項(xiàng)目中的公寓大樓作為可售型小戶型物業(yè)具有潛在消費(fèi)群體，存在后市介入的可能性，但后市競(jìng)爭(zhēng)的激烈要求新的小戶型項(xiàng)目解決原有產(chǎn)品的缺陷和不足，尋求產(chǎn)品的創(chuàng)新和優(yōu)化，這是本項(xiàng)目小戶型定位和