【正文】 后，不斷有新的辦公樓推出，一眼望去，一片樓海。如此多的項目上馬，將會使陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的配套更加成熟，寫字樓市場也會因之更加繁榮。業(yè)界人士稱：“陸家嘴CBD正進入歷史上的最佳發(fā)展階段。據(jù)調(diào)查，該地區(qū)寫字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚，平均入住率達到85％以上，一些高檔寫字樓日租金每平方米(建筑面積)達1美元以上的高價，上門求租者仍絡(luò)繹不絕。憑借其優(yōu)良的地理位置和文化氛圍在銷售市場及租賃市場中均占有較大的比重；amp。二、上海市寫字樓板塊分布情況說明：amp。今年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到1萬平方米的面積都有成交，跨幅驚人。目前，逐漸形成上海寫字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶層次均衡的現(xiàn)象。未來三到五年中，甲級寫字樓供應(yīng)量約為90萬平方米左右，各級寫字樓整體供應(yīng)量則將達到120萬平方米。預(yù)計，2003年將會迎來滬上寫字樓租售的高峰期。但由于融整個經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，這種情況在去年下半年發(fā)生了變化，至今年更是達到了一個新的市場高潮。二、北京：弱勢依舊 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，北京甲級寫字樓市場經(jīng)過了去年“9去年以來，上海寫字樓市場開始復(fù)蘇，雖然有“”事件的影響，但人們普遍對上海寫字樓市場表示樂觀。壹、三大城市寫字樓市場現(xiàn)狀概述隨著中國加入入WTO，國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展：雖然世界經(jīng)濟還未從“9252。 高水平的中央空調(diào)，252。Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告上海寫字樓市場報告上海明仁行房產(chǎn)代理機構(gòu)市場研究部2003年5月2目 序 言壹、三大城市寫字樓市場概述貳、上海寫字樓區(qū)域市場概述一、上海寫字樓市場概況二、上海市寫字樓板塊分布情況三、重點板塊描述叁、上海甲級樓銷售市場一、2002年上海銷售甲級寫字樓二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況三、2003年上海在售寫字樓一覽表四、上海在售甲級寫字樓價格情況五、市場銷售情況肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓概況一、虹橋地區(qū)概況二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r 錄三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓租金情況四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況五、代表性物業(yè)配套伍、上海寫字樓前景展望一、一級區(qū)域行情看漲二級區(qū)域?qū)⒂兴芈涠⒓尤隬T0的利好短期內(nèi)無法體現(xiàn)三、市場處于活躍狀態(tài)，甲級寫字樓仍有上升空間陸、寫字樓增值潛力的因素柒、什么是５Ａ寫字樓捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向玖、項目立地條件分析拾、本案SWOT分析附、國際甲級寫字樓主要標準：序 言何謂甲級寫字樓?在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里無法找到這個名詞，仔細探討會發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，標明寫字樓具有涉外功能、高檔的設(shè)備設(shè)施以及齊備的配套服務(wù)功能等。 數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)；252。 空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；252。11”事件的陰影中走出，但是國內(nèi)CBD區(qū)的建設(shè)卻如火如荼，因而寫字樓市場的發(fā)展又再次成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c話題。隨著我國加入WT0所帶來的發(fā)展空間進一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢頭。11”事件之后似乎正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但市場在今年上半年還是延續(xù)了去年的下跌趨勢，具體表現(xiàn)為租金持續(xù)下跌，出租率也末出現(xiàn)明顯的改善。其具體表現(xiàn)位甲級寫字樓有效供給不足空置率大幅下降乙級寫字樓市場依舊低迷貳、上海寫字樓市場重點區(qū)域市場概述一、上海寫字樓市場概況2002年－2003年各跨國機構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐上海，為上海寫字樓市場帶來了強勁的需求。據(jù)調(diào)查表明，2002年，%。甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢。從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升。 就寫字樓數(shù)量來看主要聚集區(qū)分別是陸家嘴地區(qū)及虹橋地區(qū)。 徐家匯地區(qū)作為商業(yè)中心，在寫字樓市場上表現(xiàn)一般，有待發(fā)展；amp。 據(jù)浦東新區(qū)有關(guān)部門統(tǒng)計，陸家嘴辦公樓的銷售和租賃。” 目前已有近百家中外金融機構(gòu)入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中外資銀行48家、外資保險公司9家、外資財務(wù)公司1家。根據(jù)目前土地批租成交記錄，在未來三至四年內(nèi)小陸家嘴的甲級寫字樓新供應(yīng)量將十分有限，預(yù)計這一地區(qū)甲級寫字樓租金仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。周邊的環(huán)境，道路十分理想。租售率70％?；春Ｂ费鼐€大多都是新建的辦公樓（品質(zhì)相差不多），淮海路又是貫穿徐匯區(qū)和盧灣區(qū)，該地區(qū)的客源選擇范圍就更大了，分流情況嚴重。中環(huán)廣場的租售率達到90％后。 隨著上海經(jīng)濟拓展步伐加快，新增經(jīng)濟力量開始傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。這座集現(xiàn)代通信和優(yōu)秀建筑規(guī)劃于一體的綜合型“甲級智慧型”辦公樓，可望給虹橋市場帶來新的競爭力價格：類型價格代表項目詳情租金最高 美元/M2/天上海國際貿(mào)易 中心，35F，標準裝修 , ,直線電話,車位費用128美元/月(地下)、50美元/月(地上)協(xié)泰中心，29F，面積：57954 M2 車位150美元/月，直線電話平均－ 美元/M2/天遠東國際廣場，31F，標準裝修 面積:441280 M2,，入住客戶可免費通過DDN專線上網(wǎng)。較舊物業(yè)的租金下調(diào)也不能阻止客源的不斷流失，新開品質(zhì)較高的多家物業(yè)出租率都在90％以上，部分還出現(xiàn)滿租現(xiàn)象。價格：類型價格代表項目詳情租金最高 美元/M2/天美羅大廈，26F，標準裝修，面積:1071600 M2 , 平均－ 美元/M2/天上海實業(yè)大廈，40F，高檔裝修，直線電話，面積:1221400 M2 , 物管22元/M2/月坤陽國際商務(wù) 廣場，22F，標準裝修，最小面積:130 M2 , ，獨立空調(diào)，直線電話青松城，20F，直線+較低 美元/M2/天金軒大廈，28F，高檔裝修,直線電話, 物管18元/M2/月區(qū)域特征：缺少新樓供應(yīng)，高檔辦公樓租售趨于飽和本區(qū)域缺少新樓、高檔辦公樓的供應(yīng)，目前徐匯的高檔樓盤，如：，租售率高達90％。靜安辦公樓主要沿南京西路和延安西路分布，周邊商業(yè)氛圍濃烈，道路狀況情況很好，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅。只要有較好的辦公樓推出就會形成市場的熱點，2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆廣場俱是當年的風云個案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動了整個辦公樓租賃市場。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計，為進駐的國際企業(yè)提供一個最有利、高效率和自動化的辦公環(huán)境。 浦東2002年上市甲級寫字樓1個，2002年前3個月就已有2個物業(yè)面市， amp。 在售物業(yè)最高售價均在20000元/平方米；amp。一、虹橋地區(qū)概況虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國際機場，交通十分便捷。開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對外活動的一個中心和窗口。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。當前，上海寫字樓市場供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字