【正文】 60% 14．價格走勢及 相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價 5180 價格變化情況及原因 隨 工程進(jìn)度而變化 15．樓盤主要優(yōu)勢 地點優(yōu)越 16．樓盤主要劣勢 交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤主廣告語 金色成功領(lǐng)地 主要賣點 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、?；髲B等。 （五）國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 國際貿(mào)易中心 興寧房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 2．樓盤地址 中山東路 18 號 3．售樓處電話 4791396 4．售價 均價 6100 元 /㎡ 5．分割面積范圍 寫字樓 135 ㎡ — 325 ㎡ 商住樓 132 ㎡ — 173 ㎡ 6 總建筑面積 6萬平方米 7．建筑特色 塔樓為圓形，裙樓為長條型 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全 9．交通狀況 出租車不易?？?，附近有公交車 23 路、未來地鐵出口在大樓下面 10．建筑設(shè)計 1— 6F：商場、 6— 16F：寫字樓 19— 31F：商住樓 11．車位比例與車流狀況 150 個停車位，車流狀況不佳 12．物業(yè)管理 （ 1）公司名稱（ 2）收費(fèi)情況 港力物業(yè)管理公司 5元 /㎡月 13 會所面積及內(nèi)容 1 18F 為會所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā) 22F為會議室 14．公共部分裝修情況 裝修較好，裝飾不足 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) OTIS 電梯、中央空調(diào) 16．智能化設(shè)備 自動 消防報警、 24 小時監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢 地理位置較好 18．樓盤主要劣勢 采光不佳、得房率低 人流、車流不暢 1廚衛(wèi)裝修情況 已裝修 銷售情況 已入住 50%左右，銷售 15%左右 ◆項目優(yōu)劣勢分析 （優(yōu)勢） 地段好是本項目最大的優(yōu)勢 項目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動 電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后 17F 的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求 （劣勢） 項目的車流、人流情況較差 項目形象受商場影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營 不景氣的印象 商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓 商住樓實用率太低，直接影響到銷售價格 入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求 ◆營銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。 大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓，目標(biāo)客戶鎖 定為中小型公司，相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價格適中，無疑是務(wù)實和合理的做法。 ◆營銷分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。 ◆市場定位 中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外，目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)。 3. 外觀現(xiàn)代，形象較好 4. 價格具有一定的競爭力 目前隆盛大廈起售價為每平米 6500 元，定位在中高檔寫字樓市場，作為相近定位的主要競爭對手商貿(mào)世紀(jì)廣場價格比其高近 30%。在整個寫字樓銷售不景氣的時候創(chuàng)下了開盤一個月，銷售過半的佳績。 （ 6）物業(yè)管理 該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。 （ 3）建筑設(shè)計較好 新地陽光的得房率高達(dá) %，使客戶能贏得更多的使用面積。 （ 7）成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新：對于商貿(mào)的寫字樓而言，其售場的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時，就搶先將 29F 玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動；同時在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運(yùn)用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式。 ◆營銷分析 商貿(mào)世紀(jì)廣場總銷售面積和銷售金額巨大，同時工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓 力極大，但，目前銷售接近 80%，工程進(jìn)展也非常順利，其原因主要在于以下幾個方面： （ 1）一定的產(chǎn)品創(chuàng)新：包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“ 米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶； （ 2）務(wù)實的定位：商貿(mào)作為南京的第一高樓，并沒有將自己局限于僅僅針對“大型客戶”的頂級寫字樓，而是首先針對中小客戶，從服務(wù)配套、價格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承受能力“中檔偏上”的客戶著想，贏得了大量中小客戶，實現(xiàn)銷售； （ 3）前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動出擊，到溫州進(jìn)行商鋪招商， 非常成功，從而成為后期項目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。 （ 2）價格較高 （ 3）商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負(fù)面影響 ◆市場定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。 （ 2）地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。 所以對開發(fā)商來講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險和機(jī)會都很大。 該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。在商場百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競爭 商區(qū)。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個市場運(yùn)行狀態(tài)良好。 (c)、從銷售量來看， 2001 年 111 月，南京市辦公樓銷售了㎡ ，空置面積為 萬㎡，比去年增加了近 9萬㎡。 全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的 2— 5 層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題，如匯鴻大廈、新大都廣場。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場 競爭不是很激烈，開發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持 250 萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國的平均水平，自 94 年以后，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了，隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市 場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位 等措施以使個私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了城市功能的建 設(shè)與健全，鞏固了南京作為長江中下游中心城市的地位，加強(qiáng)了對周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時都市圈”。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費(fèi)需求升級的目標(biāo)選擇 ，將成為新一輪消費(fèi)熱點、投資熱點和新經(jīng)濟(jì)增長點。 潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。 本市場調(diào)研報告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述 區(qū)域市場研究 — 各個區(qū)域過去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場研究 — 未來 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購買要求及心理研究 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管 局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000 公司整理分析成文。 區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進(jìn)行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場、新地陽光、錦江麗舍。 000 公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險大廈、匯鴻國際大廈 、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，就是很好的證明。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國運(yùn)動會，無論從經(jīng)濟(jì)角度，還是社會角度都會對南京的發(fā)展起到有益的推動作用。 城市人口增長帶動地產(chǎn)發(fā)展 2000 年，南京城鎮(zhèn)人口 萬，其中主城在冊人口為 210 萬，實際居住人口 258 萬，預(yù)計到 2020 年南京主城實際居住人口將增加至 280 萬左右，到 2020 年將增至300 萬左右。 第二節(jié)、南京寫字樓市場分析 一、南京市寫字樓整體情況分析 對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計局近幾年的統(tǒng)計資料進(jìn)行分析、總 結(jié)后得出以下統(tǒng)計表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況 0246810121416181995年1996年1997年1998年1999年2000年南京辦公樓近年銷售情況表銷售量（萬㎡） 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年（表一） (2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置） 02468101214南京辦公樓近年空置情況表空置量（萬㎡） 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 （表二） 從表一、二可以看出 1999— 2000 年南京辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的 萬㎡， 1998— 2000 年平均每年增加 20%的銷售量即 萬㎡左右，很多“死盤”也借機(jī)翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓的定位。 據(jù)國家統(tǒng)計局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國商品房銷售面積比去年同期增長 %，江蘇省住宅銷售面積為 萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬㎡和廣東 萬㎡。但寫字樓市場競爭日益激烈，本項目在此時入市有較大的市場阻力。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號，又是南京無可爭議的 CBD。 從新地陽光（開盤一個月銷售 50 余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心（ 萬㎡）、新華大廈（ 萬㎡）、天時商業(yè)中心（ 2萬㎡）、隆盛大廈（ 1 萬㎡）、商茂廣場（ 1萬㎡）、易發(fā)時代大廈（ 萬㎡）這幾個樓盤的總量在 10 萬㎡左右。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，在項目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險。 （ 3）景觀 全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。定位為高檔寫字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，非常注重中小客戶。 （ 4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“ OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進(jìn)了其形象的樹立和實際銷售。 （二）、新地陽光 ◆ 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）定位準(zhǔn)確 新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量 、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達(dá) 米，給人很開放、舒適的感覺，沒有一般辦公樓的壓抑感。 劣勢 （ 1）噪音污染 項目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。 ◆ 營銷分析 沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地陽光實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追求實 惠的公司來說不失為一個理想的選擇。 ◆銷售情況 據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出 70%。除去總銷售面積小，開發(fā)商實力雄厚導(dǎo)致工程進(jìn)度快之外，其成功主要在于兩個方面： 一是關(guān)系營銷。 （四）天時商貿(mào)中心 ◆項目優(yōu)劣勢分析 ◆ 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越 ◆ 劣勢 進(jìn)出大樓的人流、車流不暢。 ◆ 銷售情況 該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。銷售仍難升溫。 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。 項目：共 48 層（第 48 層為會所） 846 為酒店，電梯 8 部 /層，20戶 /層為主。 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 （ 2） 形象檔次高 蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金