青島市寫字樓市場調(diào)研報告(doc23)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-23 10:07:25 本頁面
【正文】 區(qū)作為新規(guī)劃的商務區(qū)，企業(yè)入住情況必然會受市南 CBD 影響。寫字樓項目基本都在 07 年之后才能交付使用，商務氛圍形成需要一段時間。 ? 目前海爾路辦公氛圍還沒有形成，人流、財流、信息流沒有匯到此。房間采用大開間設計、內(nèi)部空間布局靈活度大。是一座 以 28 層五星級酒店為主，輔以 16 層高檔酒店式商務樓及相應配套商業(yè)的綜合物業(yè)項目。 周邊道路還沒有完全建成，現(xiàn)階段 推廣使得交通問題突現(xiàn)。 內(nèi)部物業(yè)標準，還沒有明確的說明（無品牌及費用說明），僅從現(xiàn)有資料來看，配套可能在中檔以上。預留上下水管道接口，給水支路末端設水嘴。 b) 消防系統(tǒng)：火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防水滅火系統(tǒng)、可燃氣體報警 系統(tǒng)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)客源情況來看，成交客戶中自用和投資客戶各占一半左右。共有 579 戶，車位有 359 個。因而在對外推廣方面也就表現(xiàn)的不是很積極。 數(shù)碼科技中心 和聯(lián)通大廈是所在在建項目中進度最快的，交付的時間要等到 06 年年底。 嶗山商務二區(qū)：位于海爾路東側(cè)，海爾路人才交流中心南側(cè)，總投資 億元，占地 175 畝 。在這段時間里青島的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，香港中路擔負的壓力也越來越大，交通、土地等正在成為制約市南 CBD 進一步發(fā)展的原因。 青島市寫字樓市場調(diào)研報告 第一部分、項目宗地分析 第二部分、青島寫字樓市場分析 青島市的集中辦公區(qū)域歷經(jīng)幾次變更。政府適時在嶗山區(qū)規(guī)劃新的商務區(qū)， 通過設立商務一區(qū)、二區(qū)加快形成 了 集約型、財源型的總部樓宇集群。 商務一區(qū) 項目名稱 規(guī)劃 動工時間 /工程狀況 竣工時間 萊鋼大廈 占地面積 20 畝，總建筑面積 萬㎡，酒店 40500 ㎡， 28 層五 星級酒店 和 16 層高檔酒店式商務樓 2020年 3月 在建，地基 2020 年 6月 數(shù)碼科技中 占地面積 25 畝，總建筑面積 8 萬平 2020 年 12 2020 年 9 心 方米 。 ? 在以上這些項目中僅有 數(shù)碼科技中心 和財富大廈通過房展、報廣等對外做宣傳。 區(qū)域內(nèi)重點項目： ? 青島數(shù)碼科技中心 項目概況 ： 位臵：位于 嶗山區(qū)商務一區(qū) ，東臨海爾路 。 面積范圍：寫字樓面積在 500 ㎡左右，公寓面積范圍為 40140 ㎡，最大的是200 ㎡左右的戶型。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外立面：進口中空玻璃幕墻，空調(diào)室外機預留通風玻璃百葉 設備設施 電梯 :SOV 采用原裝進口品牌電梯， LOFT 及 SOHO 采用中外合資品牌電梯， 24 小時運行，豪華裝飾轎廂 供暖空調(diào)系統(tǒng)： LOFT 及 SOHO 預留室外空調(diào)機位，冬季市政熱源集中供暖，采用高檔優(yōu)質(zhì)散熱器； SVO 以及商業(yè)采用中央空調(diào)系統(tǒng)新風系統(tǒng)：每層設新風組機，獨立供給 水電系統(tǒng)： LOFT 及 SOHO 每戶均設獨立水、電、燃氣表（敞開式廚房不設燃氣系統(tǒng)），采用食品級不銹鋼負壓變頻二次供水，獨立雙電源供電 通訊及電視接收：采用中國電信網(wǎng)絡，每戶均設電話及寬帶專用接頭，采用高速的綜合布線系統(tǒng)通信通道。 c) 停車庫： 停車及車庫智能管理系統(tǒng) d) 樓宇控制系統(tǒng) e) 室內(nèi)自動抄表系統(tǒng) f) 高檔廣播音響系統(tǒng) g) 樓宇網(wǎng)絡傳媒系統(tǒng) 裝修標準 室內(nèi)部分 a) 戶門： SVO 為高檔鋼化玻璃門 LOFT 及 SOHO 為安全門 b) 室內(nèi)：地面為混凝土結(jié)構(gòu)層平面，預留裝修層，墻面、頂棚刮耐水膩子， SVO 頂棚為白色涂料。 公共部分 a) 首層大堂：地 面、墻面均為高級裝飾，吊頂及豪華燈飾 b) 電梯廳：首層電梯廳地面、吊頂全部為高級裝修，其余各層電梯廳為精裝修，高級電梯門套 c) 走道：地面高檔面磚，墻面頂級乳膠漆，金屬板吊頂 d) 消防樓梯：水泥地面，墻面為白色涂料 項目分析： 位于商務區(qū)中心地帶，車行方便。 ? 財富大廈 項目概況 ： 位臵：位于商務二區(qū)，電業(yè)西路西側(cè)； 規(guī)模：占 地 59000 ㎡，建筑面積 32444 ㎡，大廈共 23 層，地下為 3 層，地上為 20 層； 其它指標：建筑密度 19%，綠化率 46%； 面積范圍： 100 ㎡ 200 ㎡之間，層高 米， LOFT 戶型層高 米； 定位：“專業(yè)的純寫字樓大廈”； 價格：浩華公司代理銷售，處于預熱階段，預計第三季度上市，價格未定，預計起價 6700 元左右； 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻：干掛花崗巖石材，聚苯板保溫 外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設備設施 電梯 :八部芬蘭通力電梯 樓宇自動化系統(tǒng)：中央空調(diào)智能自控系統(tǒng)、國 際品牌風冷熱泵冷水機組、標準戶型預留 4 個出風口，單獨控制 新風系統(tǒng)：每層設新風組機，獨立供給 安防消防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更、消防自動噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防廣播 辦公通訊自動化系統(tǒng)：六類綜合布線標準，每戶預留電話和數(shù)據(jù)點口，預留足夠容量電話和信息點位、配備千兆入樓，百兆到桌面，高速網(wǎng)絡接入設備，預留光纖和大對數(shù)電纜接入移動通訊設備增強系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙回路供電 一卡通系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)和 POS 消費系統(tǒng)實現(xiàn)一卡管理 裝修標準 室內(nèi)部分 1. 地面 — 水泥地面 2. 墻面 — 刮膩子 3. 分戶門 — 高檔進戶門 4. 頂棚 — 提供多種吊頂裝修方案由客戶自由選擇 5. 寬帶、有線、電話三線入戶、預留接口 公共部分 1. 大堂 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 2. 電梯廳 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 3. 衛(wèi)生間 — 精裝修，配備高檔衛(wèi)生潔具 4. 公共過道 — 高檔石材地面，高檔乳膠漆墻面，吊頂 項目分析： 項目主入口設在電業(yè)西路，目前出入不便，商務區(qū)建成后交通狀況可能會有好轉(zhuǎn)。 從物業(yè)配套來看，過道、大堂裝修，室內(nèi)毛坯交付；項目屬中檔水平，與香港中路大部分項目相同。 施工進度： 2020 年 3 月開工建設，計劃 2020 年底完工 。 除去商務一區(qū)、二區(qū)的在售寫字樓項目外，海爾路附近現(xiàn)有其它的辦公樓基本都是商住一體，而且配套水平低，完全無法與在建項目競爭。 ? 嶗山商務區(qū)規(guī)劃明確，擬建項目起點高、規(guī)模大，至 07 年將有 70 萬㎡左右的寫字樓推出市場。而本案還未動工 興建，從現(xiàn)在開始著手項目開發(fā)，最快也要二年時間才能投入使用。 二、市南 CBD 市南區(qū)是青島市高檔樓房以及高檔寫字樓最為集中的區(qū)域，目前已建成并投入使用的高檔寫字樓數(shù)量超過 50 家。新增寫字樓2 座，區(qū)內(nèi)投入使用寫字樓達到 97 座，面積 303 萬平方米。 福泰廣場 99% 公司大約有
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