【正文】 %之間的占了 8%的比例。 參展樓盤戶數(shù)、總建、占地情況 在此次參展的樓盤項(xiàng)目中，其總提供的戶數(shù)大約為 36446 套。而小高層住宅幾乎都是全框架結(jié)構(gòu)的，多層住宅物業(yè)較多數(shù)是框架結(jié)構(gòu)，但也有以部分是磚混結(jié)構(gòu)的，其間的差別主要是表現(xiàn)在建筑質(zhì)量強(qiáng)度上，因此在價(jià)格上也有一定的差別。由此看，開發(fā)商在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，更多的是選擇多層物業(yè)、及多層小高層混和物業(yè)進(jìn)行開發(fā)。可以看出，此次房交會新亮相的樓盤相比較多，其中也不乏上千畝的大盤項(xiàng)目。 2020 年昆明秋季房交會供需評述 一、房交會樓盤評述 本次參加房交會的樓盤數(shù)量主要共有 77 個(gè)，其中有多層住宅、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、多層小高層混合住宅、商鋪、寫字樓、旅游商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等，分布區(qū)域不僅覆蓋了昆明四區(qū)外，還包含了云南省內(nèi)旅游地州的地產(chǎn)項(xiàng)目。 至于租售價(jià)格，能夠接受的寫字樓租金價(jià)格在 2030 元 /平方的比例占了 %，接受 3140 元 /平方的比例占 %；能夠接受的寫字樓出售價(jià)格總價(jià)在 45 萬以下的占了 65%，能夠接受寫字樓出售單價(jià)在 29003100 的占了 %。 相對于購買行為而言，租賃行為是短期行為，相對于銷售市場而言，租賃市場是更具理性的市場，在租賃市場上很少有投機(jī)行為。買型客戶群往往是對辦公概念和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶，這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的是市場經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。因此，開闊的空間，良好的采光，舒適的通風(fēng)，相對獨(dú)立的空間，寬敞的走廊等成了 寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。而如今在寫字樓里也能產(chǎn)生利潤，所以，我們 現(xiàn)在寫字樓不會再像以前那樣僅僅作為一個(gè)管理的附屬。這樣，昆明的寫字樓市場也面臨著又一個(gè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。而現(xiàn)代專業(yè)的寫字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。 從硬件配置上看，由于昆明寫字樓的過度開發(fā)嚴(yán)格意義上說還不是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動，因而對什么是專業(yè)寫字樓，專業(yè)寫字樓應(yīng)該是什么樣的還沒有較深的體會，因此對專業(yè)寫字樓應(yīng)該如何科學(xué)合理地 規(guī)劃設(shè)計(jì)還不能找到感覺，規(guī)劃設(shè)計(jì)的寫字樓很多只是一般單位辦公樓的放大版，造成了目前昆明現(xiàn)有寫字樓存在著諸多的先天不足。昆明寫字樓市場用一蹶不振來形容是最恰當(dāng)不過了。昆明寫字樓市場供需現(xiàn)狀調(diào)查分析 9 年是昆明寫字樓市場的一個(gè)分水嶺，以 “99’昆明世博會 ”為契機(jī)， 98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長。 從租售價(jià)格上看，幾年來，昆明寫字樓租售價(jià)格一直較低，逾五成售價(jià)在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。目前昆明的寫字樓車位總量在 100個(gè)以下的占 %，車位在 100200個(gè)的占 %，車位在 200 個(gè)以上的極少，有的甚至沒有考慮車位。 由于諸多配件配置上的先天不足，使想要租購且有能力租購專業(yè)寫字樓的用戶望而卻步，同時(shí)由于高昂建安成本導(dǎo)致的較高的租售價(jià)格，也把一部分對寫字樓功能要求不高但對價(jià)格十分敏感的中小客戶拒之門外。如果抓住機(jī)遇使昆明寫字樓市場總體走出低迷，是每一個(gè)想在寫字樓市場領(lǐng)域有所作為的開發(fā)商正在面臨且亟待尋求答案的問題。 第二，一個(gè)好的寫字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進(jìn)行腦力創(chuàng)造的場所，這是衡量新時(shí)代寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在寫字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。 第四，優(yōu)良的物業(yè)管理是一座優(yōu)秀寫字樓必須具備的條件。比如一些樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等，請一些有經(jīng)驗(yàn)的管理公司在前期進(jìn)行這些方面的策劃，花的錢很少，但是起的作用很大。租型客戶則對區(qū)域很不敏感，比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè)，有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響，因此，這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。因此，這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是打破區(qū)域界限的。 對于寫字樓的選擇條件依次是：周邊區(qū)域環(huán)境、交通條件、采光、通風(fēng)、價(jià)格、地段、日常生活的方便性以及是否能體現(xiàn)公司形象等。而展出的樓盤項(xiàng)目有現(xiàn)房熱銷的，有在建開發(fā)的，也有推出概念做形象的。 參展樓盤物業(yè)類型 從參展樓盤的物業(yè)類型來看，普通住宅物業(yè)的比例最高，占到了72%的份額；其次是別墅和聯(lián)排別墅物業(yè)，占了 15%的比例；商鋪物業(yè)占了 4%；另外，綜合公園物業(yè)、寫字樓物業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)各占了 3%的比例。別墅和聯(lián)排的開發(fā)數(shù)量也較不錯(cuò)。 參展樓盤的區(qū)位分布情況 由參展樓盤的分布區(qū)域來看，分布在北市區(qū)的樓盤有 16 個(gè)，占21%；東市區(qū)的有 10 個(gè)，占 13%；南市區(qū)的有 19 個(gè)占 24%；西市區(qū)的有 17 個(gè)，占 22%；環(huán)線內(nèi)市區(qū)的有 9 個(gè)，占 12%；大理地區(qū)的有2 個(gè)占 3%；麗江地區(qū)的有 3 個(gè)，占 4%；澄江區(qū)的有 1 個(gè)，占 1%；看出，本次參展樓盤的分布較廣，其昆明市區(qū)內(nèi)主要分布于南市區(qū)，其次是西市區(qū)和北市區(qū)，東市區(qū)的樓盤在本次房交會上也有所大幅增加，另外，省內(nèi)的其他旅游地區(qū)的樓盤也前來參展，如大理地區(qū)、麗江地區(qū)等。其占地面積大致在 10,238,745 平方米左右。由此也可以看出，樓盤項(xiàng)目的總體品質(zhì)也在上升，綠化情況多數(shù)都接近 50%的比例，這也表現(xiàn)了開發(fā)的樓盤更注重居家生活的高尚社區(qū)品質(zhì)。另外，面積在200 平方米以上的樓盤為聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶型。 物業(yè)管理費(fèi)、配套費(fèi)情況 銷售樓盤的物業(yè)管理費(fèi)比例占最多是 元 /平方米 /月，占了25%，這類型物業(yè)多為多層住宅；其次是 ~ 元 /平方米 /月，及 元 /平方米 /月，各占了 15%的比例，這部分物業(yè)大多是多層住宅物業(yè)，也有部分小高層住宅，其多層住宅只是樓盤的品質(zhì)和檔次有所差別。而初裝和全裝房則相對較少。 現(xiàn)有居住物業(yè)以多層住 宅為主。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對購房群體進(jìn)行購買力分類。現(xiàn)住房面積為 6090 平方的比例最大，為 %，現(xiàn)住房面積為60 平方以下的比例為 %，現(xiàn)住房面積為 90 平方以上的比例為%。 消費(fèi)者購房消費(fèi)行為研究 相當(dāng)大一部分消費(fèi)者有過購房經(jīng)歷。另外在購買動機(jī)中，為子女或老人購買以及作為結(jié)婚新房的也占有較大比例，分別是 %和 %。 對于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買現(xiàn)房。其它關(guān)心的因素依次是：綠化、交通、物業(yè)管理、戶型、采光、生活配套、安全性、朝向、景觀、層高、建筑外觀、小區(qū)規(guī)劃、社會文化、通風(fēng)、開發(fā)商等。本次房交會的意向購房者對平層戶型的選擇比例為 %，對錯(cuò)層戶型的選擇比例為 %，對躍式戶型的選擇比例為 %， 對復(fù)式戶型的選擇比例為 8%。如下表所示，意向購房者對 91120 平方的選擇比例最大，為 %。通過對數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住房平均單價(jià)為 元 /平方。 本次房交會上的意向購房者仍然有 %的人認(rèn)為昆明沒有自己可以選擇的理想住房。在 2020 年昆明秋季房交會上展出的 78 個(gè)樓盤中，有 13 個(gè)樓盤有小高層物業(yè)，占了 22%，而在近半年最新浮出水面的樓盤中，近一半都有小高層項(xiàng)目。它摒棄了 11 層以上高層住宅的缺點(diǎn)，同時(shí)保持了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)；它既符合現(xiàn)行的國家技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時(shí)又適應(yīng)了現(xiàn)在購房者的實(shí)際購買水平，因此小高層在沿海及人口眾多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市早就是一種比較流行的產(chǎn)品。 從目前昆明小高層樓盤的供盤情況看，目前昆明市小高層樓盤的主力戶型中，最多的是三房二廳二衛(wèi)一廚的格局，占小高層樓盤主力戶型配比的 70%，主力戶型面積是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面積則相對較少。研究結(jié)果表明，從總體上看，昆明消費(fèi)者對小高層電梯公寓和多層電梯公寓的接受程度并不太低，對小高層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %；對多層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜好小高層比例最高的消費(fèi)人群的交通方式依次是公交車、自行車和摩托車，說明喜好小高層的消費(fèi)人群還是以工薪階層為主。 調(diào)查結(jié)果還表明，是否接受電梯是是否接受小高層住宅的重要因素。 99 年房交會上消費(fèi)者能夠接受小高層的只有 12%， 2020 年秋季房交會上消費(fèi)者能夠接受小高層的上升到了近 20%。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)今年昆明消費(fèi)者對住房需求具有以下一些特點(diǎn)。從學(xué)歷情況看，高中以下占 %，高中 /中專 /技校占 %，大專以上占 %，學(xué)歷為大專以上的比例仍然是最高的。 以上情況說明目前昆明的商品房消費(fèi)者相對年輕，家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，受過較好的教育，收入中上而且穩(wěn)定，部分人還有多種渠道的收入來源。 消費(fèi)者在對所參觀樓盤的評價(jià)排名上我們也可以看出，排在前幾位的住宅小區(qū)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就在注重環(huán)境的營造。由此可見，去年在昆明刮起的排式別墅即 Townhouse 旋風(fēng)對消費(fèi)者的消費(fèi)喜好確實(shí)產(chǎn)生了比較深刻的影響。老百姓需要的是真正的實(shí)惠。去年同期的購房班車消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果相比，今年消費(fèi)者的消費(fèi)能力有所提高。 五、對不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)加權(quán)平均計(jì)算后，得出消費(fèi)者對不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。他們的大概 3640 歲左右，已婚，有 %的人擁有大專以上的學(xué)歷，他們中有 %是三口或四口之家；他們有一半以上的人現(xiàn)居住面積為 100 平方以下，近一半的人是第二次購買商品房；他們中有 %的人選擇購買單價(jià)為 2100元 /平方的住房，其中 %的人選擇購買單價(jià)為 2500元 /平方的住房；他們選擇住房面積為 140160 平方的比例最大，為 %；他們其中上都能承受 26 萬以上的總房款，其中 47%的人能承受 40 萬以上的總房款；在戶型上他們選擇四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式 /躍式的比例最大，比例分別為 %和 % 第二類是年齡較大且學(xué)歷中等的消費(fèi)人群。 第四類為年齡較輕且學(xué)歷較高的的消費(fèi)人群。但是同 時(shí)我們也可以看到，花園式多層和別墅的消費(fèi)者中，年齡在 2630 歲的消費(fèi)群體也占了相當(dāng)?shù)谋戎亍＿@次的調(diào)查結(jié)果也