【正文】 40 五室二廳二衛(wèi) 27012900 181200 4145 復(fù)式 /躍式 5 29013100 201220 4650 Townhouse Total 100 221 以上 51 以上 別墅 表 3 列出了由本次購房 班車消費(fèi)者調(diào)查得到的消費(fèi)者對住房單價(jià)、面積、總價(jià)、戶型等的預(yù)期情況。由表中我們可以看出，參加購房班車的消費(fèi)者對房款總價(jià)的預(yù)期不是很高，價(jià)格預(yù)期在 1900 元 /平方以下的占總數(shù)的 %。今年以來一些新開盤的樓盤所打出來的價(jià)格對消費(fèi)者確實(shí)具有較大的吸引力，但實(shí)惠的消費(fèi)者會發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的實(shí)際均價(jià)遠(yuǎn)高于廣告宣傳所展示給消費(fèi)者的價(jià)格。老百姓需要的是真正的實(shí)惠。 昆明消費(fèi)者對住房面積的預(yù)期如表 2 中所示，以選擇 81100 平方的比例最大，其次選擇的是 101120 平方，說明昆明消費(fèi)者主要需求的住房面積是在 100 平方左右。 從消費(fèi)者對住房單價(jià)和面積的預(yù)期中，我們可以推算他們對房款總價(jià)的預(yù)期應(yīng)該是 19 萬左右，從表 2 中我們可以看到，消費(fèi)者預(yù)期比例最高的房款總價(jià)正好是 1620 萬，為 %。預(yù)期房款總價(jià)在 20萬以下的有 %，預(yù)期房款總價(jià)在 21 萬以上的有 53%。去年同期的購房班車消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果相比，今年消費(fèi)者的消費(fèi)能力有所提高。 從表中我們可以看到，消費(fèi)者比較能夠接受的是三室二廳二衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)這樣的三居室住房。這里要說明的是，表中所列別墅的接受率僅為 %，與前面反應(yīng)的對別墅的 %的喜好率一起從不同的角度反映了目前昆明消費(fèi)者的住房消費(fèi)心態(tài)，也就是理想與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾。喜歡一種物業(yè)類型不一定就說明能消費(fèi)得起，因此開發(fā)商在籌劃開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，不僅要考慮消費(fèi)者的心理需求，消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)能力才是開發(fā)商利益實(shí)現(xiàn)的最根本的基礎(chǔ)。 五、對不同功能房間面積的需求 我們把調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)加權(quán)平均計(jì)算后，得出消費(fèi)者對不同功能房間需求的排序情況及各功能房間面積的需求情況（如表 4）。如果把客廳、主臥室、次 臥室、廚房、餐廳、主衛(wèi)生間、小臥室作為住房的主要功能房間，則根據(jù)表 4 我們可以算出住房主要需求面積共 為73 平方，考慮 10%的公攤，則需求面積為 80 平方左右。 (表 4) 功能房間 需求面積（ M2） 客廳 18 主臥室 15 次臥室 10 小臥室 8 廚房 7 餐廳 9 主衛(wèi)生間 6 小衛(wèi)生間 4 洗衣間 3 衣帽間 2 六、不同消費(fèi)人群分類及其對住房的選擇 我們根據(jù)被訪者的現(xiàn)有住房面積、購買商品房次數(shù)、打算購買住宅的單價(jià)、面積、房款總價(jià)、戶型、年齡、婚姻狀況、學(xué)歷、家庭人口等指標(biāo)進(jìn)行了聚類分析，得到了四類相對獨(dú)立的消費(fèi)群體。 第一類是中年且學(xué)歷較高的消費(fèi)人群。他們的大概 3640 歲左右，已婚，有 %的人擁有大專以上的學(xué)歷，他們中有 %是三口或四口之家；他們有一半以上的人現(xiàn)居住面積為 100 平方以下，近一半的人是第二次購買商品房；他們中有 %的人選擇購買單價(jià)為 2100元 /平方的住房，其中 %的人選擇購買單價(jià)為 2500元 /平方的住房；他們選擇住房面積為 140160 平方的比例最大，為 %；他們其中上都能承受 26 萬以上的總房款，其中 47%的人能承受 40 萬以上的總房款；在戶型上他們選擇四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式 /躍式的比例最大，比例分別為 %和 % 第二類是年齡較大且學(xué)歷中等的消費(fèi)人群。他們基本上是 46 歲以上，已婚， %的人具備大專以下學(xué)歷， %的人具備高中 /中專 /技校學(xué)歷，他們有一半以上的家庭為三口家；他們現(xiàn)居住面積為80 平方以下的占 %；基本上是第一次打算購買商品房；他們中%的人選擇單價(jià)為 1900 元 /平方以下的住房，也有一部份能接受單價(jià)為 19002100 元 /平方以上的住房；他們多數(shù)選擇的住房面積在120 平方以下，比例為 %；他們能接受的房款總價(jià)為 25 萬以下以比例為 %，其中有 %的人只能接受 20 萬以下的總房價(jià)；他們中有 %選擇三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇三室一廳一衛(wèi)和功能房間更少的戶型。 第三類為年齡較輕且學(xué)歷較低的消費(fèi)人群。他們有 %的年齡在 35 歲以下，未婚的占 50%，有 %的人學(xué)歷在大專以下，有 50%的人學(xué)歷在高中 /中專 /技校以下，他們中 %的家庭為三口之家，%為四口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占 %，現(xiàn)居住面積為 80100 平方的占 %；他們基本上是第一次購買商品房；選擇住房的單價(jià)為 1900元 /平方以下；他們多數(shù)選擇的住房面積在 100平方以下；他們能接受的房款總價(jià)在 20 萬以下；他們多數(shù)會三室二廳一衛(wèi)或功能房間更少的戶型。 第四類為年齡較輕且學(xué)歷較高的的消費(fèi)人群。他們 35 歲以下的占 %，已婚占 %，未婚占 %，大專以上學(xué)歷占 %，%為三口之家或兩口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占%，現(xiàn)居住面積在 60 平方以下的占 %；多數(shù)為第一次購買商品房；選擇的住房單價(jià)在 2100 元 /平方以下的占 %，有 %的人能接受 1900 元 /平方以下的單價(jià)；他們選擇住房面積在 100120 平方的比 例為 %，選擇住房面積為 120140 平方的比例為 %；接受的房款總價(jià)在 1625 萬的比例為 %，有 %能接受總價(jià)在2630 萬之間；他們有 %選擇的戶型為三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇的戶型為三室二廳一衛(wèi)。 七、消費(fèi)者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系 物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者年齡的關(guān)系 從表 5 可以看出，各年齡段的人群對多層住宅的接受比例比較均勻。對小高層的接受比例最高的是 3135 歲的群體，對花園式多層和別墅接受比例較高的則是年齡較大的消費(fèi)群體。但是同 時(shí)我們也可以看到，花園式多層和別墅的消費(fèi)者中，年齡在 2630 歲的消費(fèi)群體也占了相當(dāng)?shù)谋戎亍? (表 5) 年 齡 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 23 歲以下 2325 歲 2630 歲 50 3135 歲 3640 歲 4145 歲 4650 歲 50 5155 歲 5660 歲 60 歲以上 物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者學(xué)歷的關(guān)系 從表 6 中可以看出，消費(fèi)者的學(xué)歷與選擇物業(yè)類型的層高有一定的相關(guān)關(guān)系，如較低學(xué)歷的消費(fèi)者比較傾向于選擇多層，而較高學(xué)歷的消費(fèi)者則比較傾向于選擇小高層。值得注意的是，本次調(diào)查中，高中 /中專 /技校學(xué)歷的消費(fèi)人群對高層和別墅的選擇比例較高，而以前的調(diào)查結(jié)果則是大專以上學(xué)歷對高價(jià)位住房的選 擇較高。回顧昆明第一批購買商品房的消費(fèi)者的學(xué)歷水平并不太高，而這第一批商品房的消費(fèi)者到現(xiàn)在正面臨著二次購買商品房，他們的消費(fèi)能力不可小覷。這次的調(diào)查結(jié)果也顯示了一種跡象，就是昆明二次購買商品房的高潮正在來臨。 (表 6) 學(xué)歷 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 高中以下 25 高中 /中專 /技校 50 大專 大本 50 25 研究生及以上 物業(yè)類型的選擇與家庭人口的關(guān)系 從表 7 可以看出，選擇各種物業(yè)類型的消費(fèi)者以三口之家為主，其次是四口之家的消費(fèi)者。 (表 7) 家庭人口 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 一人 二人 三人 50 四人 17 100 五人 六人或以上 八、不同消費(fèi)水平消費(fèi)者對戶型及面積的選擇對比 為了便于我們了解不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房產(chǎn)品的需求，我們把本次購房班車的消費(fèi)者分為兩個(gè)層次。第一層次我們稱之為一般消費(fèi)層次，他們能夠接受的房款總價(jià)在 20 萬以下；第二層次我們稱之為較高消費(fèi)層次，他們能夠接受的房款總價(jià)在 21 萬以上。下面我們就戶型、面積及單價(jià)幾方面來看看不同消費(fèi)層次對住房產(chǎn)品的需求。 (表 8) (表 9) 需求戶型 一般消費(fèi)層次 % 較高消費(fèi)層次 % 需求面積 一般消費(fèi)層次 % 較高消費(fèi)層次 % 一室一廳 60 以下 二室一廳 6180 二室二廳 81100 三室一廳一衛(wèi) 25 101120 三室二廳二衛(wèi) 121140 27 四室二廳二衛(wèi) 141160 五室二廳二衛(wèi) 161180 復(fù)式 /躍式 181200 Townhouse 201220 別墅 221 以 上 從表 8 可以看出，一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次的消費(fèi)者選擇比例最大的均為三室二廳二衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)，但我們也可以看出，一般消費(fèi)層次的消費(fèi)者選擇三室一廳一衛(wèi)、二室二廳以及更少功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例要遠(yuǎn)大于較高消費(fèi)層次的消費(fèi)者，而較高消費(fèi)層次消費(fèi)者選擇四室二廳二衛(wèi)以及更多功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例又遠(yuǎn)大于一般消費(fèi)層次的消費(fèi)者。由此將引起我們注意的是，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場定位來確定住宅樓盤的產(chǎn)品組合策略。如果目標(biāo)市場是針對一般消費(fèi)層次的消費(fèi)者，則應(yīng)考慮增加功能房間相對較少的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例，如果目標(biāo)市場是針 對較高消費(fèi)層次的消費(fèi)者，則應(yīng)考慮增加功能房間相對較多的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例。而三室二廳二衛(wèi)則是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇戶型結(jié)構(gòu)的分水嶺。 對于面積的需求，一般消費(fèi)層次選擇 81100 平方的比例最大，較高消費(fèi)層次選擇 101120平方的比例最大。與戶型結(jié)構(gòu)的選擇一樣，一般消費(fèi)層次消費(fèi)者更傾向于選擇較小面積的住房，而較高消費(fèi)層次消費(fèi)者則更傾向于選擇較大面積的住房，而面積為 100 平方左右的住房是一般消費(fèi)層次和較高消費(fèi)層次選擇住房面積的分水嶺。 昆明新新人類需要什么樣的房子 拼命地工作，痛