【正文】 寫字樓在品質(zhì)上要更上一層樓，但由于上述原因，以及寫字樓市場的特殊性，可以預(yù)見的，未來一段時間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。（五）市場要素分析我們以2007年為時間節(jié)點(diǎn)，對昆明8個新建寫字樓樓盤進(jìn)行了售價的統(tǒng)計(jì)。樓盤名稱所處區(qū)域 售價 該區(qū)域住宅均價匯都國際 市中心 5800 環(huán)球金融 市中心 7000 都市名園 市中心 5500 北辰財富中心 北市區(qū) 7000 頤高數(shù)碼 北市區(qū) 6500 銀座office 北市區(qū) 4500 新亞洲體育城 南市區(qū) 3800 世紀(jì)城 南市區(qū) 3600 表3 新建寫字樓售價與住宅均價對比表（單位：元/m2）①通常一個城市的商務(wù)空間比住宅空間更為珍貴，寫字樓售價應(yīng)該是住宅售價的2～3倍。因此，我們將其與2007年年末昆明住宅商品房季度均價相比。從表2的數(shù)據(jù)對比中我們可以看到，昆明寫字樓的售價出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象（即寫字樓售價與住宅價格相當(dāng)甚至略低的現(xiàn)象稱為“倒掛”）。這一現(xiàn)象表明昆明寫字樓市場有較大的發(fā)展空間。租金分析年份平均租金 最高租金 最低租金 2005 70 20 2006 85 20 2007 100 20表4 昆明寫字樓租金及空置率統(tǒng)計(jì)表（單位：元/）②租金的逐年上升說明昆明的寫字樓市場正處于穩(wěn)步的發(fā)展階段；同時，在2007年、2008年3月止，空置率率一直低于10%的寫字樓就占有近50%的份額，表明昆明寫字樓的消費(fèi)群對其需求仍處于旺盛時期； ①數(shù)據(jù)來源于昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研發(fā)中心. 2007年昆明房地產(chǎn)發(fā)展報告②數(shù)據(jù)來源于昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研發(fā)中心. 2007年昆明房地產(chǎn)發(fā)展報告按照正常情況，寫字樓市場的空置率在20%以下才說明市場是良性的，如果空置率大于20%，就表明市場存在一定風(fēng)險，這是市場發(fā)展不正常的表現(xiàn)。目前昆明寫字樓市場的空置率為14%，表明正處于良好的發(fā)展時期。（六）供需狀況分析 由于這兩年昆明的寫字樓市場發(fā)展迅速，利潤較高，因此，開發(fā)商對寫字樓的開發(fā)投資也在逐年增加，新增供應(yīng)量逐年上升。同時，昆明寫字樓市場的吸納量也保持了亦步亦趨的態(tài)勢。市場的新增供應(yīng)量在進(jìn)入市場的短短時間內(nèi)就得到快速的消化，反映了市場需求的強(qiáng)勁。環(huán)球金融一經(jīng)推出，銷售率到07年4月底已達(dá)95%，而北辰財富中心的面世即售空，也反映出目前昆明寫字樓市場的了良好發(fā)展態(tài)勢。序號物業(yè)名稱所在區(qū)域開發(fā)量1世紀(jì)廣場2期市中心 南屏步行街4萬㎡2順城商務(wù)區(qū)市中心 順城街5－6萬㎡3環(huán)球金融中心市中心 東風(fēng)西路3萬㎡4匯都國際3期商務(wù)區(qū)市中心 白塔路3萬㎡5財富中心北市區(qū) 北京路3萬㎡6怡泰時代OFFIC北市區(qū) 北京路3萬㎡7大潮白云路項(xiàng)目北市區(qū) 白云路2－3萬㎡8新亞洲體育城商務(wù)中心南市區(qū) 廣福路19萬㎡9世紀(jì)城商務(wù)寫字樓區(qū)南市區(qū) 廣福路6－8萬㎡合計(jì)48萬㎡－52萬㎡表5 0708年昆明寫字樓項(xiàng)目面積表① 從上表我們看出，由于很多寫字樓項(xiàng)目都在0708年集中放量，所以預(yù)計(jì)到2009年，昆明的寫字樓市場會呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，市場競爭將會日趨激烈。 ①數(shù)據(jù)來源于昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研發(fā)中心. . . .. .四、寫字樓市場影響因素分析通過前面對昆明寫字樓的市場現(xiàn)狀分析，可以基本看出昆明寫字樓市場的市場狀況，下面將從寫字樓的外部影響因素進(jìn)行分析，期望能對昆明寫字樓進(jìn)行更深一步的探討。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)因素宏觀經(jīng)濟(jì)形式的好壞走向在一定程度上來說是決定了寫字樓市場是否繁榮或低迷。宏觀經(jīng)濟(jì)的各個因素的發(fā)展變化總是直接或間接地影響到與寫字樓市場相關(guān)的某個行業(yè)，或者直接影響到寫字樓市場的變化，以寫字樓租戶來講，宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣度會直接影響到公司發(fā)展的景氣度，從而使得寫字樓租戶選擇寫字樓的品質(zhì)高低以及其能接受的寫字樓租金價格:另外，寫字樓市場隸屬于房地產(chǎn)市場，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是否利好對整個房地產(chǎn)市場而言是極為重要的信息，因此對寫字樓市場而言，宏觀經(jīng)濟(jì)總是直接或者間接的影響寫字樓市場的走勢。因此宏觀經(jīng)濟(jì)因素對寫字樓市場的影響是十分直接和有效的。（二）土地因素保證土地價格的平穩(wěn)上升，是寫字樓市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。為此，要保證適度的土地供應(yīng)量，并與需求量相匹配。以香港為例，香港在幾十年的城市開發(fā)方面一個重要的成功經(jīng)驗(yàn)就是嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，這不僅可以從宏觀上解決城市開發(fā)規(guī)模失控的問題，而且由于土地供應(yīng)量受到限制，土地的成交價格上升，開發(fā)商的用地成本也提高。這樣促使開發(fā)者更多地市場進(jìn)行理智的預(yù)測和評估，從而降低了開發(fā)決策的失誤率。土地市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)，穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是解決好土地市場中存在的問題。為此需要在理順土地管理與規(guī)范管理的關(guān)系，構(gòu)建集中統(tǒng)一的城市土地發(fā)展管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，建立和完善土地市場，強(qiáng)化政府對土地批租和土地供應(yīng)的管理工作。實(shí)現(xiàn)國家對土地市場的壟斷經(jīng)營。① ①喻穎正、章偉杰、林旭東. 寫字樓開發(fā)運(yùn)營指南. 暨南大學(xué)出版社. 2005 ：24（三）政策因素政策因素對寫字樓市場的影響非常直接。寫字樓市場受宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、房地產(chǎn)政策等諸多政策因素的影響。例如，昆明市政府在1999年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個停止對寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費(fèi)政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）①，這些政策的調(diào)整，對于昆明寫字樓市場的復(fù)蘇起到了重要作用。 開發(fā)商方面，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)住宅市場的宏觀調(diào)控，這些政策的頒布實(shí)施，使得不少開發(fā)商開始關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的投資，尤其是投資回報較大的寫字樓市場。（四）城市規(guī)劃與市政建設(shè)因素城市規(guī)劃對寫字樓的建設(shè)量也有較為重要的影響。規(guī)劃管理部門可以對照已審批的數(shù)量及時向決策者和開發(fā)商做出通報，給予建議和忠告，但是對于已批出還未建的“隱形”寫字樓不太清楚。對他們來說，這是一塊“盲區(qū)”，因此很容易出現(xiàn)盲目追隨市場、趕潮流的現(xiàn)象。當(dāng)過剩的現(xiàn)象已顯現(xiàn)時，可能為時已晚。而規(guī)劃管理部門信息的及時反饋就能起到防微杜漸的作用。②另外城市規(guī)劃的方向也是寫字樓開發(fā)者們決策的依據(jù)。昆明目前的寫字樓發(fā)展也在依循昆明未來的城市規(guī)劃，這從第二部分的區(qū)域發(fā)展分析中可以看出。在此就不再多作闡述。 ①云南昆明寫字樓調(diào)查報告. ②胡昊. 上海房地產(chǎn)發(fā)展報告2007. 上海：上海交通大學(xué)出版社. ：156157. . . .. .五、結(jié)論和建議 （一）結(jié)論 昆明市的經(jīng)濟(jì)正處于高速增長階段，，隨著面向東南亞地區(qū)重要的戰(zhàn)略位置以及西部大開發(fā)的深入，除非出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)滑坡或者是像“非典”等特殊情況，昆明的寫字樓市場的需求仍然會很旺盛，仍然存在著極大的發(fā)展?jié)摿?。特別是隨著城市中心可開發(fā)土地面積的減少，寫字樓的售價和租金還有望得到進(jìn)一步的提升，寫字樓的空置率還會不斷下降。2007