【正文】 ：“所謂商圈就是現(xiàn)在市場(chǎng)中，企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)的空間范圍，并且是一種直接或間接的地與消費(fèi)者空間范圍相重疊的的空間范圍。 ①表中數(shù)據(jù)來源于本人實(shí)地調(diào)查及問卷調(diào)查分析②新華網(wǎng)云南頻道. （二）分布狀況分析通過對(duì)140棟寫字樓的普查發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓分布情況如下：分布路線 寫字樓數(shù)量 所占比例北京路 27 19%人民路 26 %東風(fēng)路 21 15%青年路 19 %拓東路 11 %西昌路 4 %環(huán)城西路 4 %環(huán)城南路北市區(qū)西市區(qū) 7 5% 13 % 8 %表2 昆明主要寫字樓分布路線統(tǒng)計(jì)表①對(duì)照昆明交通路線圖我們可以看出，昆明的寫字樓分布呈現(xiàn)出多個(gè)商圈化的特點(diǎn)。第四，單一業(yè)權(quán)的寫字樓少。第三，昆明寫字樓的軟硬件水平、物業(yè)水平有待提高。有充足停車位的僅為4棟，占總量的1/3。由此可以看出昆明寫字樓行業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間不長，寫字樓市場(chǎng)還有待完善和提高。 ①昆明專業(yè)寫字樓經(jīng)歷斷檔陣痛. . . . .. .三、昆明寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）基本情況分析對(duì)篩選出的12棟代表性寫字樓的調(diào)查情況匯總?cè)缦拢好Q位置 樓齡 業(yè)權(quán) 入住率 車位 軟硬件 物業(yè) 客戶水平 水平 評(píng)價(jià)紅塔大廈南市區(qū) 5 單一 95% 約100 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)綠洲大酒店市中心 9 分散 60% 約250 良 差 差匯都國際市中心 3 分散 50% 約400 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)三合商利市中心 9 分散 95% 約50 中 良 良環(huán)球金融 市中心 2 分散 95% 約100 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)廣業(yè)大廈 市中心 9 分散 80% 約250 差 差 中志遠(yuǎn)大廈 市中心 5 單一 95% 約200 良 優(yōu) 優(yōu)江東大廈頤高數(shù)碼銀座OFFICE 財(cái)富 中心城建股份北市區(qū) 2 單一 70% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)北市區(qū) 2 分散 30% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)北市區(qū) 4 分散 90% 約100 良 良 良北市區(qū) 2 分散 80% 約200 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu)西市區(qū) 7 分散 90% 約100 良 優(yōu) 優(yōu)表1 基本調(diào)查情況匯總表①根據(jù)表1，可以大致看出昆明寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出下面一些特征：第一，昆明寫字樓普遍樓齡淺。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了更多對(duì)寫字樓物業(yè)的需求刺激，尤其是對(duì)寫字樓物業(yè)需求最大的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。把昆明建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)高、文化特色濃、人居環(huán)境好、投資環(huán)境佳、社會(huì)安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市。① 昆明的經(jīng)濟(jì)在過去的幾年里得到了較快的增長，有數(shù)據(jù)顯示，昆明經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)5年保持兩位百分比增長。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，加大了對(duì)中、高檔寫字樓的消費(fèi)，成為市場(chǎng)需求的重要支撐。以1999年的世博會(huì)為分水嶺，此前寫字樓開發(fā)熱火朝天、急速放量；此后7年，昆明寫字樓市場(chǎng)一直處在消化過程，新項(xiàng)目、新的開發(fā)幾乎停滯；經(jīng)過漫長的斷檔陣痛期，隨著WTO進(jìn)程的加快、昆明城市形象的提升，特別是昆明在面向東南亞地區(qū)重要的戰(zhàn)略位置以及西部大開發(fā)的深入，使得大部分國內(nèi)外企業(yè)都有在滇投資的打算。旨在找出現(xiàn)階段昆明寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問題，從而對(duì)未來的發(fā)展提出合理的建議。鑒于此，本人結(jié)合實(shí)習(xí)工作，從市場(chǎng)角度出發(fā)，采用樣本分析，對(duì)12棟代表性的寫字樓進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和問卷調(diào)查，收集到了大量數(shù)據(jù)。而昆明正處于快速發(fā)展的黃金時(shí)期，加上其獨(dú)特的地理位置和經(jīng)濟(jì)特性，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展有其獨(dú)特性和重要的戰(zhàn)略性。同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)的繁榮與否和多種因素，多個(gè)行業(yè)的發(fā)展是息息相關(guān)的。在昆明，關(guān)于寫字樓系統(tǒng)、全面的分析研究較少，尤其是最近兩年的研究幾乎沒有。目前國內(nèi)的理論研究主要集中在對(duì)國外理論的介紹和引進(jìn)，和國外理論在我國的運(yùn)用實(shí)踐。①（二）研究的意義、方法和目的寫字樓市場(chǎng)在我國興起的時(shí)間還較短，但是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展都有積極的意義。同發(fā)達(dá)國家相比，我國的寫字樓市場(chǎng)起步較晚，但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)也已經(jīng)具有十幾年的發(fā)展歷程，市場(chǎng)規(guī)模不斷增長，寫字樓品質(zhì)不斷提升，并涌現(xiàn)出多個(gè)商務(wù)聚集區(qū)域，例如北京的金融街、上海的陸家嘴等，形成了真正意義上的中央商務(wù)區(qū)，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。但從市場(chǎng)的角度來看，寫字樓是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。作為其中的重要代表，寫字樓市場(chǎng)不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影，也是第三產(chǎn)業(yè)特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)咨詢業(yè)等行業(yè)發(fā)展的反映。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有巨大的帶動(dòng)作用，不但對(duì)盡快改變城市基礎(chǔ)設(shè)施的落后面貌，迅速緩解居民住房緊張矛盾，更好地改善投資環(huán)境均有直接的正效應(yīng)，而且能帶動(dòng)建筑業(yè)等五十多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。 本文結(jié)合昆明寫字樓的實(shí)際市場(chǎng)情況，選出紅塔大廈、匯都國際、環(huán)球金融、志遠(yuǎn)大廈、頤高數(shù)碼、北辰財(cái)富中心、柏聯(lián)廣場(chǎng)等十二棟較具代表性的寫字樓，作為研究昆明寫字樓的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；其次對(duì)昆明寫字樓的現(xiàn)狀進(jìn)行了闡述，對(duì)寫字樓的空置率，租金與售價(jià)進(jìn)行了實(shí)證分析，并從宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、政策、城市規(guī)劃與市政建設(shè)等方面入手，探討了昆明寫字樓的發(fā)展前景；最后提出促進(jìn)昆明寫字樓未來發(fā)展的建議。相比國內(nèi)一線城市，昆明的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，但因其獨(dú)特的地理因素和經(jīng)濟(jì)特性，特別是面向東南亞地區(qū)重要的戰(zhàn)略位置以及西部大開發(fā)的深入，不論從自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展還是從對(duì)外開放引資的角度，昆明寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義及其歷史必然性。從上個(gè)世紀(jì)80年代我國對(duì)外開發(fā)之后，寫字樓作為房地產(chǎn)業(yè)中重要的一個(gè)類別也進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。. . . .. .云 南 財(cái) 經(jīng) 大 學(xué)學(xué)生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 題目：昆明市