【正文】 能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。在此重點(diǎn)感謝本次論文（設(shè)計(jì)）方案創(chuàng)作撰寫(xiě)過(guò)程中，對(duì)我親身指導(dǎo)的云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院院長(zhǎng)張洪教授，是他的指導(dǎo)讓我在撰寫(xiě)論文中不失方向，還要感謝實(shí)習(xí)期間昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研發(fā)中心的各位同事，他們?yōu)槲业恼撐奶峁┝嗽攲?shí)的資料和寶貴的意見(jiàn)，讓我獲益良多。在論文資料的收集和論文的寫(xiě)作過(guò)程中，得到恩師、同學(xué)和朋友的幫助和積極支持。 223268[2] 決策資源房地產(chǎn)研究中心. 商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)手冊(cè). 中國(guó)建筑工業(yè)出版社. : 216308[3] 喻穎正、章偉杰、林旭東. 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南. 廣州：暨南大學(xué)出版社. [4] 高曉暉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng). 上海： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社. 2005[5] 國(guó)寧. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃. 北京：中國(guó)商業(yè)出版社. [6] 胡昊. 上海房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2007. 上海： 上海交通大學(xué)出版社. : 134158[7] 趙延軍、薛文碧. 房地產(chǎn)策劃與開(kāi)發(fā). 北京：機(jī)械工業(yè)出版社. [8] 袁野. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)學(xué). 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社. [9] 尹軍、尹麗. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo). 北京：化學(xué)工業(yè)出版社. [10]賈士軍. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃. 北京：高等教育出版社. 2004 ：75[11]寫(xiě)字樓周刊 . [12]云南昆明寫(xiě)字樓調(diào)查報(bào)告. ， [13]云南信息報(bào). . 昆明新寫(xiě)字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn) 寫(xiě)字樓仍處于消化期. . . . .. .. . . .. .致 謝 本論文從選題到現(xiàn)在，前后經(jīng)過(guò)了近半年時(shí)間。在今后還需要對(duì)這一課題進(jìn)行更深入、細(xì)致的研究，提出更具體、更切實(shí)可行的建議，將微觀與宏觀、理論與實(shí)踐更緊密的結(jié)合起來(lái)，從而更好的促進(jìn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。目的是更清楚地認(rèn)識(shí)昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)，找出存在的問(wèn)題，為未來(lái)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供一種研究的模式，但是由于昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)起步時(shí)間晚，發(fā)展不成熟。只有人性化的建筑空間設(shè)計(jì)、良好的休閑生活配套以及方便的交通，才能使員工更合理的安排工作和生活。（4）對(duì)細(xì)節(jié)的要求“以人為本”還應(yīng)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，如交通、員工餐廳乃至洗手間數(shù)量等一些容易被忽視的地方。包括商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)議中心，甚至劇院……可以為員工的工作、生活創(chuàng)造更好的環(huán)境。員工可以在這里相互交流，形成融洽的鄰里關(guān)系，使得辦公更加人性化。北辰財(cái)富中心在這點(diǎn)上就是一個(gè)突破。（1）對(duì)外部環(huán)境的要求就外部環(huán)境而言，物業(yè)周邊應(yīng)該有良好的生態(tài)環(huán)境以及必不可少的商業(yè)環(huán)境，辦公空間不僅僅局限于室內(nèi)，可以更佳貼近自然，貼近城市生活。例如一些超大規(guī)模寫(xiě)字樓與五星級(jí)酒店綜合體的出現(xiàn)（如財(cái)富中心和紅塔大廈），以及新產(chǎn)品概念（如企業(yè)總部和LOFT寫(xiě)字樓），都是這一趨勢(shì)的體現(xiàn)。在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，寫(xiě)字樓產(chǎn)品主題化、概念化、個(gè)性化的發(fā)展趨勢(shì)突顯。寫(xiě)字樓要為入駐者創(chuàng)造出舒適、健康的辦公環(huán)境，這樣才能保證入駐企業(yè)的員工更加充滿工作熱情和活力。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分、對(duì)客戶群進(jìn)行精確定位十分重要。地段、交通不再是競(jìng)爭(zhēng)的中心要素。 所以昆明的寫(xiě)字樓要更上一層樓，物業(yè)的作用不可忽視。好的物業(yè)公司會(huì)使物業(yè)保值增值，反之可能貶值。一些物業(yè)公司處于對(duì)短期利益的考慮，對(duì)入駐企業(yè)的投入、對(duì)公共設(shè)施和環(huán)境的改善不夠，導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)降低。不僅如此，物業(yè)管理水平的高低還將直接影響到物業(yè)未來(lái)的價(jià)值。（二）建議為了促進(jìn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)向著健康、持續(xù)的方向發(fā)展，提升昆明寫(xiě)字樓的綜合實(shí)力：本文給出如下建議：“單一業(yè)權(quán)”寫(xiě)字樓， 統(tǒng)一的業(yè)權(quán)不但意味著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力毋庸置疑，同時(shí)也保證了寫(xiě)字樓的軟硬件一直保持較好的水平，志遠(yuǎn)大廈的經(jīng)久不衰就是單一業(yè)權(quán)成功的一個(gè)典范。昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)之上的，同時(shí)又與土地市場(chǎng)、國(guó)家政策法規(guī)的頒布實(shí)施、城市未來(lái)發(fā)展方向與發(fā)展性質(zhì)等密不可分。同時(shí)，昆明的寫(xiě)字樓也存在著不少問(wèn)題，集中體現(xiàn)在軟硬件水平及物業(yè)管理方面，未來(lái)有待完善。二是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)從市中心向周邊發(fā)展。特別是隨著城市中心可開(kāi)發(fā)土地面積的減少，寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金還有望得到進(jìn)一步的提升，寫(xiě)字樓的空置率還會(huì)不斷下降。在此就不再多作闡述。②另外城市規(guī)劃的方向也是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)者們決策的依據(jù)。當(dāng)過(guò)剩的現(xiàn)象已顯現(xiàn)時(shí)，可能為時(shí)已晚。規(guī)劃管理部門(mén)可以對(duì)照已審批的數(shù)量及時(shí)向決策者和開(kāi)發(fā)商做出通報(bào)，給予建議和忠告，但是對(duì)于已批出還未建的“隱形”寫(xiě)字樓不太清楚。 開(kāi)發(fā)商方面，近年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這些政策的頒布實(shí)施，使得不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的投資，尤其是投資回報(bào)較大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。例如，昆明市政府在1999年就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。① ①喻穎正、章偉杰、林旭東. 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南. 暨南大學(xué)出版社. 2005 ：24（三）政策因素政策因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響非常直接。為此需要在理順土地管理與規(guī)范管理的關(guān)系，構(gòu)建集中統(tǒng)一的城市土地發(fā)展管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，建立和完善土地市場(chǎng)，強(qiáng)化政府對(duì)土地批租和土地供應(yīng)的管理工作。這樣促使開(kāi)發(fā)者更多地市場(chǎng)進(jìn)行理智的預(yù)測(cè)和評(píng)估，從而降低了開(kāi)發(fā)決策的失誤率。為此，要保證適度的土地供應(yīng)量，并與需求量相匹配。因此宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響是十分直接和有效的。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)因素宏觀經(jīng)濟(jì)形式的好壞走向在一定程度上來(lái)說(shuō)是決定了寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否繁榮或低迷。體育城商務(wù)中心南市區(qū) 廣福路19萬(wàn)㎡9世紀(jì)城商務(wù)寫(xiě)字樓區(qū)南市區(qū) 廣福路6－8萬(wàn)㎡合計(jì)48萬(wàn)㎡－52萬(wàn)㎡表5 0708年昆明寫(xiě)字樓項(xiàng)目面積表① 從上表我們看出，由于很多寫(xiě)字樓項(xiàng)目都在0708年集中放量，所以預(yù)計(jì)到2009年，昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。環(huán)球金融一經(jīng)推出，銷(xiāo)售率到07年4月底已達(dá)95%，而北辰財(cái)富中心的面世即售空，也反映出目前昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量也保持了亦步亦趨的態(tài)勢(shì)。目前昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為14%，表明正處于良好的發(fā)展時(shí)期。這一現(xiàn)象表明昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。因此，我們將其與2007年年末昆明住宅商品房季度均價(jià)相比。（五）市場(chǎng)要素分析我們以2007年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)昆明8個(gè)新建寫(xiě)字樓樓盤(pán)進(jìn)行了售價(jià)的統(tǒng)計(jì)。二代寫(xiě)字樓最大的優(yōu)勢(shì)就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使它成為后代寫(xiě)字樓難以替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。再?gòu)目v向角度來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)與替代。從橫向角度來(lái)看昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品正在不斷細(xì)分，以滿足不通客戶的需求。（四）產(chǎn)品發(fā)展分析 昆明的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了三代產(chǎn)品的發(fā)展。北市區(qū)雖是大型居住社區(qū)，但隨著北辰財(cái)富中心、怡泰時(shí)代OFFIC、新都龍城的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，加之2010年新機(jī)場(chǎng)的投入使用，同時(shí)北辰大道的打通、東三環(huán)可上昆曲高速，直通嵩明，外來(lái)企業(yè)將會(huì)充分考慮北市區(qū)的交通及其完善配套的便利優(yōu)勢(shì)。伴隨著新昆明的建設(shè)，南市區(qū)的總體輪廓逐漸清晰，廣福路的擴(kuò)建、昆洛路的改建完工、省級(jí)機(jī)關(guān)的遷入、滇池旅游度假區(qū)的招商引資及呈貢新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，也帶入了大量的商業(yè)人流。因此西市區(qū)和東市區(qū)寫(xiě)字樓的發(fā)展相對(duì)滯后。再看西市區(qū)，西市區(qū)在昆明人的觀念中不過(guò)是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，選擇西市區(qū)的企業(yè)大多是醫(yī)藥企業(yè)，形成了固有的產(chǎn)業(yè)聚集。（三）區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)合昆明城市規(guī)劃布局，昆明寫(xiě)字樓正逐步由市中心向周邊、二環(huán)甚至三環(huán)擴(kuò)散，其中呈現(xiàn)出東西差、南北優(yōu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如電力大廈、世博大廈、綠州大酒店、建設(shè)大廈、達(dá)陣廣場(chǎng)等。如世紀(jì)廣場(chǎng)、柏聯(lián)廣場(chǎng)、華爾頓大廈、華一廣場(chǎng)、邦克大廈、廣業(yè)大廈、金融大廈等。這一區(qū)域是昆明最有商務(wù)氣氛的區(qū)域，社會(huì)認(rèn)知性強(qiáng)，人流集中，配套設(shè)施完善。日本商圈研究專(zhuān)家井鐵衛(wèi)認(rèn)為