【正文】 45 / 45。為客戶提供豐富的共享資源，極大限度地滿足了客戶的人性化需求，共享大廳、空中花園、咖啡大廳形成了良好的辦公生態(tài)環(huán)境，使身心可以充分放松，人們可以自由進(jìn)行交流和休閑活動(dòng)。在未來型寫字樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，首先從客戶的行業(yè)特點(diǎn)、工作形態(tài)的約定俗成出發(fā)，充分考慮到人群的特性和對(duì)環(huán)境的潛在人性化需求，綜合loft、more、studio中的優(yōu)點(diǎn)，形成開放性、個(gè)性化和共享性強(qiáng)，特別強(qiáng)調(diào)生態(tài)的空間布置?！　≈兴檰柦ㄗh：個(gè)性化寫字樓應(yīng)該說是目前成都市場(chǎng)的空白，另類前衛(wèi)或許是誘人的賣點(diǎn)，但如何貼近本土市場(chǎng)以及市場(chǎng)的承接力是先行者考慮的關(guān)鍵十二、西安寫字樓未來發(fā)展走勢(shì)： 　與住宅層出不窮的創(chuàng)新相比，寫字樓市場(chǎng)過去從產(chǎn)品到營(yíng)銷一直是處于保守低調(diào)的“不作為”狀態(tài)，但從今年開始，直接對(duì)接客戶需求的寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷創(chuàng)新開始出現(xiàn)。 因素六： 選擇個(gè)性化 以沿海城市成功打造寫字樓的經(jīng)驗(yàn)來看，人們對(duì)企業(yè)的直觀印象首先是從辦公環(huán)境得來的，所以寫字樓的建筑與園林是企業(yè)向人才所遞出的第一張“名片”，新穎獨(dú)特的人性化設(shè)計(jì)更容易彰顯一個(gè)企業(yè)的實(shí)力和文化?！〔⒎侵挥凶≌胖v求環(huán)境，辦公環(huán)境的賞心悅目向來被忽視。 因素五： 選擇環(huán)境 　　中塔顧問建議：開發(fā)商在設(shè)計(jì)寫字間面積時(shí)，應(yīng)充分考慮到每套單位銷售價(jià)的市場(chǎng)承受力。 m2，則每月收益約5000元。以6500元/m2平均售價(jià)計(jì)算，首付30萬元按七成二十年付款方式，則總價(jià)需控制在100萬元左右，其銷售面積應(yīng)在150m2左右，月供在5000元左右，如租金可達(dá)70元/月amp。如果能在付款方式上靈活處理，給予中小企業(yè)更多的資金支持，自然會(huì)更受歡迎。因此，具有完善辦公功用的專業(yè)寫字樓在與商住樓爭(zhēng)奪市場(chǎng)時(shí)，純粹的專業(yè)性將是有力的武器。所以這些企業(yè)也有可能選擇性價(jià)比更適用的商住樓。 因素三： 選擇專業(yè)性 　 調(diào)查顯示，目前成都寫字樓的自用客戶，一般為成長(zhǎng)或創(chuàng)業(yè)中的中小型企業(yè)，他們對(duì)寫字樓的面積要求在200平方米以內(nèi)，部分企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求也不高，比如景觀、公共部分裝修、大樓知名度、物業(yè)管理等。目前成都寫字樓聘請(qǐng)了香港等大城市知名物管公司的，其入住率都比較理想，管理越差入住率越低，這一點(diǎn)對(duì)投資客而言至關(guān)重要。只靠口岸打天下的時(shí)代已經(jīng)過去了，在專業(yè)分工日益細(xì)致的今天，寫字樓的價(jià)值在于品質(zhì)和品牌的打造。對(duì)于寫字樓來說，其價(jià)值更多體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)和終極服務(wù)?！o論是自用者還是投資客，都關(guān)注寫字樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)，這一點(diǎn)成都本地的開發(fā)商過去不太重視。 因素二 ：選擇品質(zhì)感 　中塔顧問建議：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和宣傳策略需因人而異。 投資者最關(guān)心的是投資回報(bào)；而自用者更在乎產(chǎn)品本身的適用性，是否滿足其入住后的工作需要?！氖褂玫慕嵌葎澐?，寫字樓的購(gòu)買群體分為投資客和自用客。十一、影響寫字樓開發(fā)者的幾大因素因素一 ：選擇細(xì)分客戶 無強(qiáng)制分隔的樓層有利于各公司根據(jù)自己的實(shí)際情況輕松進(jìn)行辦公室的空間布局安排；層高不宜過低，避免使工作人員有壓迫感。因素六：空間是否充分利用也是消費(fèi)者考慮的一個(gè)重要因素。據(jù)調(diào)查顯示，在寫字樓使用中，消費(fèi)者認(rèn)為物業(yè)管理工作做得好，等于營(yíng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境，有利于寫字樓內(nèi)的各公司的正常營(yíng)運(yùn)。因素四：空間布局合理寫字樓配套設(shè)施如：電梯、衛(wèi)生設(shè)施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設(shè)備是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，對(duì)影響消費(fèi)者購(gòu)買至關(guān)重要。因素三：字樓作為日常的辦公場(chǎng)所，消費(fèi)者對(duì)其周圍的市政配套設(shè)施有著較高的要求。十、影響西安寫字樓購(gòu)買者的幾大因素因素一：價(jià)格是否合理和社會(huì)良好形象始終是影響買家作出選擇的關(guān)鍵所在。因此，為了降低風(fēng)險(xiǎn)而采用的多功能策略往往會(huì)在某些時(shí)候增加項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)和難度。而距其百米之內(nèi)的藍(lán)溪都市花園以高檔次純住宅定位，一期推出市場(chǎng)不到半年時(shí)間便銷售一空，取得了良好的業(yè)績(jī)。多功能只是一種手段，并非制勝市場(chǎng)的法寶，如果定位失誤，不能迎合市場(chǎng)需求，難免市場(chǎng)反映平平。而公寓式寫字樓與高層住宅的差價(jià)一般很小，通常在二三百元以內(nèi)，也有的沒有差別，同樣是由于建筑成本和配置因素產(chǎn)生的。表二十三：純寫字樓+公寓式寫字樓“二合一”統(tǒng)計(jì)表從多功能項(xiàng)目的不同類型售價(jià)分析，其寫字樓和公寓式寫字樓之間的差價(jià)在1500~2000元之間，但也有兩者之間沒有價(jià)差的，如西北文化藝術(shù)中心，兩者之間的配置也相同。而玫瑰大樓位置好，配置也高，但用戶大多以居住為主，所以我們將其歸入高層住宅的行列。而本次調(diào)查中我們之所以區(qū)分公寓式寫字樓和高層住宅，主要是從兩者的項(xiàng)目外觀、大堂、智能化程度及用戶的功能比例來作出判斷的。表二十二：純寫字樓+住宅“二合一”統(tǒng)計(jì)表公寓式寫字樓和高層住宅在建筑要求和面積間隔、配置、售價(jià)等方面比較接近。除公寓式寫字樓和高層住宅配置接近外，在有純寫字樓的多功能項(xiàng)目中，有些是分別建造，配置差異較大，而純寫字樓的檔次往往不會(huì)太高。象興慶花園雖然只有一棟建筑，但寫字樓和住宅從建筑和規(guī)劃本身卻區(qū)分非常明顯。在純寫字樓和住宅“二合一”的樓盤項(xiàng)目中，除翠華大廈位置和周邊環(huán)境較好、發(fā)展商欲獲得較高利潤(rùn)而將其功能定位于純寫字樓和住宅兼而有之的情況外，其余3個(gè)項(xiàng)目均處在中C區(qū)而建筑面積又普遍偏大，因此多功能定位只是其降低風(fēng)險(xiǎn)、減輕銷售壓力的一種手段而已。而上述情況也使得楓葉大廈比較符合公寓式寫字樓的間隔面積及配置要求，兼具公寓式寫字樓的功能。它以高檔次住宅定位，因此，無論配置、外觀形象還是管理智能化程度均比較高。在此情況下，發(fā)展商將項(xiàng)目進(jìn)行多功能定位，以求得風(fēng)險(xiǎn)最小化。再以中聯(lián)頤華苑來看，建筑面積大，達(dá)66625平方米，是西北文化藝術(shù)中心的兩倍還多。但從銷售結(jié)果來看，由于位置優(yōu)勢(shì)和商業(yè)氛圍，使其并沒有表現(xiàn)出多大的銷售阻力，相反，三種類型項(xiàng)目出售率均在80%以上，公寓式寫字樓幾乎售罄。從檔次來看，屬于中等偏上。因此，無論是作為純寫字樓、還是公寓式寫字樓或者純住宅，都有其市場(chǎng)需求，銷售壓力不是很大。從這5個(gè)樓盤的檔次來看，吉祥大廈和新匯大廈由于推出時(shí)間早而顯得檔次較低，此外，如信力大廈、瑞欣大廈、華融國(guó)際大廈的檔次都比較高。因此，發(fā)展商將部分面積作為公寓式寫字樓，既降低了風(fēng)險(xiǎn)，又迎合了市場(chǎng)需要，一舉兩得，象華融國(guó)際大廈即屬于此類。從區(qū)域分布來看，有7個(gè)多功能項(xiàng)目位于南A區(qū)，南B區(qū)和中C區(qū)分別有5個(gè)，北區(qū)有3個(gè)，中A區(qū)由于項(xiàng)目少而僅有1個(gè)。二是發(fā)展商追求利潤(rùn)最大化的體現(xiàn)。但更多的樓盤則屬于集純寫字樓和公寓式寫字樓為一體的“二合一”類型，共有14個(gè)。有的樓盤集公寓式寫字樓和住宅功能為一體，可謂“二合一”，此類樓盤僅有1個(gè)?！睆亩喙δ軜潜P數(shù)量來看，共有21個(gè)樓盤，幾乎占本次所調(diào)查寫字樓總量的50%。如果能迎合需求、科學(xué)定位及地價(jià)成本合理，相信高層住宅在中A區(qū)同樣能獲得成功。在各個(gè)區(qū)域中，北區(qū)的高層住宅項(xiàng)目最少，僅有1個(gè)，而中A區(qū)沒有，由此我們不能片面地認(rèn)為中A區(qū)沒有市場(chǎng)需求，因?yàn)閺娜丝诿芏取⑸虡I(yè)氛圍和居住成熟條件多個(gè)方面來看，中A區(qū)均優(yōu)于北區(qū)而與中C區(qū)相當(dāng)。而高層住宅不同檔次的價(jià)差則主要取決于地域及其地價(jià)成本。從價(jià)格走勢(shì)來看，由于高層住宅大多地處旺區(qū)，體現(xiàn)了一種高效率的生活，成為了高收入者的首選。象北區(qū)人口密度小、缺少商業(yè)氛圍、生活配套設(shè)施不完善、居住條件不太成熟，因此高層住宅現(xiàn)時(shí)也就難以有較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求。此外，從樓盤檔次和配置來看，前者均低于后者。此外，凱旋廣場(chǎng)有兩種售價(jià)。并濃縮了目前不同檔次的高層住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求特征。而價(jià)格在2999元以下的高層住宅有8個(gè)分布在南A區(qū)，1個(gè)在中C區(qū)。從價(jià)格走勢(shì)來看，4000元以上的高層住宅有11個(gè)在南A區(qū)、南B區(qū)有4個(gè)，其余各區(qū)域或很少、或沒有。因此，也就不難理解在高層住宅樓盤中往往有從事商務(wù)辦公的用戶。（三） 高層住宅價(jià)格走勢(shì)分析對(duì)比分析公寓式寫字樓和高層住宅的銷售價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)，兩者之間的價(jià)差很小，基本接近。而低檔次公寓式寫字樓會(huì)轉(zhuǎn)變成為功能單一的高層住宅。如果從發(fā)展的角度預(yù)測(cè)，公寓式寫字樓會(huì)出現(xiàn)兩種結(jié)果：一種是4000元以上的公寓式寫字樓會(huì)步入純寫字樓功能的行列。表十八：公寓式寫字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計(jì)（個(gè)）2999元/平方米以下11001473000~3999元/平方米之間431111114000元/平方米以上4102007 注：有三個(gè)公寓式寫字樓沒有價(jià)格記錄或只租不售，因此不在本表之列。再以南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)售價(jià)在2999元以下的公寓式寫字樓來看，吉祥大廈雖然處在交通要道，但推出時(shí)間早，外立面一般，其配套自然不可與近兩年新推出的公寓式寫字樓同日爾語。又如瑞欣大廈，外觀獨(dú)到大氣，配有兩部電梯和地下停車場(chǎng)、并采用智能化管理系統(tǒng)，在同類型樓盤中，檔次較高，從銷售結(jié)果看，同樣深受市場(chǎng)歡迎。從配置方面看，價(jià)格在4000元以上的公寓式寫字樓項(xiàng)目檔次普遍較高。而北區(qū)雖然總體數(shù)量不少，但大多價(jià)格在2999元之下，由此可見，位置和地域環(huán)境同樣對(duì)公寓式寫字樓的售價(jià)起主導(dǎo)性作用。高質(zhì)素項(xiàng)目大多分布在南A區(qū)和中B區(qū)。由此來看，3000~4000元之間的公寓式寫字樓為市場(chǎng)主流，而4000元以上的公寓式寫字樓代表了部分高檔次市場(chǎng)的需求趨勢(shì)。在3000~3999元之間的11個(gè)公寓式寫字樓之中，仍舊有4個(gè)在南A區(qū)，南B區(qū)有3個(gè)，其余各區(qū)各有1個(gè)。從數(shù)量和區(qū)域分布來看，公寓式寫字樓共有33個(gè)，其中，12個(gè)分布在南A區(qū)、6個(gè)分布在南B區(qū)、5個(gè)分布在北區(qū)、其余不同數(shù)量分布在其它三個(gè)區(qū)域之內(nèi)。（二） 公寓式寫字樓價(jià)格走勢(shì)分析通過表九、表十的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)，公寓式寫字樓的售價(jià)明顯低于寫