【正文】 公寓式寫字樓和高層住宅配置接近外，在有純寫字樓的多功能項目中，有些是分別建造，配置差異較大，而純寫字樓的檔次往往不會太高。有些是一棟建筑中的不同功能規(guī)劃，往往配置共享，如電梯、大堂、管理、空調(diào)系統(tǒng)等，此種情況下存在價差，建造成本之間差別很小，之所以出現(xiàn)價差，主要是發(fā)展商為了利于銷售而制訂的不同價格策略而已。表二十二：純寫字樓+住宅“二合一”統(tǒng)計表公寓式寫字樓和高層住宅在建筑要求和面積間隔、配置、售價等方面比較接近。因此，在多功能項目中，公寓式寫字樓一般都配有廚房和獨立洗手間，盡管目前此類項目的居家功能未得以使用，但從購買者的心理看，他們對居家的功能要求也是非?？粗?。而本次調(diào)查中我們之所以區(qū)分公寓式寫字樓和高層住宅，主要是從兩者的項目外觀、大堂、智能化程度及用戶的功能比例來作出判斷的。象瑞欣大廈，位置和外觀形象好，但用戶幾乎全是做辦公用途，因此我們將其歸入公寓式寫字樓的行列。而玫瑰大樓位置好，配置也高，但用戶大多以居住為主，所以我們將其歸入高層住宅的行列。由于公寓式寫字樓和高層住宅都兼?zhèn)滢k公居家的條件，因此，往往會出現(xiàn)“你中有我、我中有你”的情況，不可能作到絕對用途。表二十三：純寫字樓+公寓式寫字樓“二合一”統(tǒng)計表從多功能項目的不同類型售價分析，其寫字樓和公寓式寫字樓之間的差價在1500~2000元之間，但也有兩者之間沒有價差的，如西北文化藝術(shù)中心，兩者之間的配置也相同。而一般造成差價的原因是由于不同的建筑成本和配置，如中央空調(diào)、停車場等因素而產(chǎn)生的。而公寓式寫字樓與高層住宅的差價一般很小，通常在二三百元以內(nèi)，也有的沒有差別，同樣是由于建筑成本和配置因素產(chǎn)生的。而之所以有不同功能定位，并非因為硬件配置，而只是表現(xiàn)了發(fā)展商的銷售策略而已。多功能只是一種手段，并非制勝市場的法寶，如果定位失誤，不能迎合市場需求，難免市場反映平平。如翠華大廈，交通便利但不臨主干道，周邊環(huán)境較好但缺少商業(yè)辦公氛圍而比較適合居住，因此將其定位于寫字樓，銷售難度較大，同樣由于受寫字樓銷售不利因素的影響，使它的住宅銷售也非常一般。而距其百米之內(nèi)的藍溪都市花園以高檔次純住宅定位，一期推出市場不到半年時間便銷售一空，取得了良好的業(yè)績。再以天乙大廈、海洋大廈和格蘭云天為例，開盤銷售均在半年以上時間，但銷售并沒有過半，這其中有位置和周邊環(huán)境的影響，也有規(guī)劃與定位中存在的問題。因此，為了降低風險而采用的多功能策略往往會在某些時候增加項目運作的風險和難度。所以，對于多功能項目定位，應(yīng)認真分析區(qū)域市場、需求特征和項目自身存在的優(yōu)劣勢，并依此作出判斷和決策，切不可盲從。十、影響西安寫字樓購買者的幾大因素因素一：價格是否合理和社會良好形象始終是影響買家作出選擇的關(guān)鍵所在。 因素二：購買的寫字樓所處的位置，總體商業(yè)是否集中，人氣是否興旺是購買考慮的至關(guān)因素。因素三：字樓作為日常的辦公場所，消費者對其周圍的市政配套設(shè)施有著較高的要求。主要包括對外道路的交通是否便捷；是否有足夠的停車位；附近是否有相關(guān)服務(wù)設(shè)施，如銀行、打字、復印、餐飲設(shè)施等。因素四：空間布局合理寫字樓配套設(shè)施如：電梯、衛(wèi)生設(shè)施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設(shè)備是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，對影響消費者購買至關(guān)重要。 因素五：物業(yè)管理服務(wù)高水準消費者考慮的最后一個因素是物業(yè)管理服務(wù)水平的高低。據(jù)調(diào)查顯示，在寫字樓使用中，消費者認為物業(yè)管理工作做得好，等于營造了一個良好的工作環(huán)境，有利于寫字樓內(nèi)的各公司的正常營運。同時，也利于寫字樓物業(yè)品質(zhì)的提升和價值的兌現(xiàn)。因素六：空間是否充分利用也是消費者考慮的一個重要因素。在空間上，消費者希望樓層上最好無強制分隔。無強制分隔的樓層有利于各公司根據(jù)自己的實際情況輕松進行辦公室的空間布局安排；層高不宜過低，避免使工作人員有壓迫感。在布局上，購買者希望寫字樓前有適當?shù)膹V場和綠地；寫字樓的質(zhì)素好，外觀齊整美觀，大堂裝修氣派。十一、影響寫字樓開發(fā)者的幾大因素因素一 ：選擇細分客戶 　從使用的角度劃分，寫字樓的購買群體分為投資客和自用客。這兩種客戶購買的初衷不同，關(guān)心的問題也不相同。投資者最關(guān)心的是投資回報；而自用者更在乎產(chǎn)品本身的適用性，是否滿足其入住后的工作需要。開發(fā)商只有先明確誰會選擇你的項目，才可能提供滿足其需求的產(chǎn)品。 　中塔顧問建議：項目的產(chǎn)品設(shè)計和宣傳策略需因人而異。所以開發(fā)商應(yīng)經(jīng)過翔實調(diào)查，根據(jù)自身項目的客觀條件，找準細分客戶，以便準確地制定產(chǎn)品和銷售策略。 因素二 ：選擇品質(zhì)感 　無論是自用者還是投資客，都關(guān)注寫字樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)，這一點成都本地的開發(fā)商過去不太重視。什么才是專業(yè)寫字樓的品質(zhì)？這應(yīng)該用一系列的綜合指標來衡量：大樓的位置、交通方便性、外立面、物業(yè)管理、建筑設(shè)備系統(tǒng)等方面綜合打分。對于寫字樓來說，其價值更多體現(xiàn)在租賃市場的表現(xiàn)和終極服務(wù)。也就是說開發(fā)商的服務(wù)不僅限于銷售，還需要通過輔助客戶出租、出售使客戶得到較高的投資回報。只靠口岸打天下的時代已經(jīng)過去了，在專業(yè)分工日益細致的今天，寫字樓的價值在于品質(zhì)和品牌的打造。 　　中塔顧問建議：即將上市的寫字樓應(yīng)有一定的前瞻性，而物業(yè)管理更是品質(zhì)的保障。目前成都寫字樓聘請了香港等大城市知名物管公司的，其入住率都比較理想，管理越差入住率越低，這一點對投資客而言至關(guān)重要。另外，可增加對投資客的代租代管服務(wù)，免去客戶后顧之憂。 因素三： 選擇專業(yè)性 　 調(diào)查顯示，目前成都寫字樓的自用客戶，一般為成長或創(chuàng)業(yè)中的中小型企業(yè)，他們對寫字樓的面積要求在200平方米以內(nèi)，部分企業(yè)對辦公環(huán)境的要求也不高，比如景觀、公共部分裝修、大樓知名度、物業(yè)管理等。只要交通便利，面積大小合適，管理不顯混亂，價格及付款方式能滿足資金要求即可。所以這些企業(yè)也有可能選擇性價比更適用的商住樓。但商住樓作為寫字樓在套內(nèi)空間上存在明顯的缺陷：一是主力戶型面積在130m2以下，常常需要兩套以上打通才夠用；二是套內(nèi)通道多，開間小，辦公空間局促；三是層高不足，采光效果差。因此，具有完善辦公功用的專業(yè)寫字樓在與商住樓爭奪市場時，純粹的專業(yè)性將是有力的武器。 　　中塔顧問建議：回避商住樓競爭的做法，可以控制出售的面積，以130m2以上為宜，同時強調(diào)開間及層高的優(yōu)勢。如果能在付款方式上靈活處理，給予中小企業(yè)更多的資金支持，自然會更受歡迎。 因素四： 選擇設(shè)定理想回報 據(jù)調(diào)查分析顯示，西安目前投資客以投資額在20萬元～30萬元左右的人士為主（即相當于買一套住房的價錢）。以6500元/m2平均售價計算，首付30萬元按七成二十年付款方式，則總價需控制在100萬元左右，其銷售面積應(yīng)在150m2左右，月供在5000元左右，如租金可達70元/月amp。8226。m2，則每月收益約5000元。如果發(fā)展商能在首付方面為客戶提供部分免息分期借款，那么投資客可承受的總價更高，相應(yīng)面積也可以更大。 　　中塔顧問建議：開發(fā)商在設(shè)計寫字間面積時，應(yīng)充分考慮到每套單位銷售價的市場承受力。一旦單位面積超過200m2，總價將高達130萬元以上，則可能吸引的投資客將大幅減少。 因素五： 選擇環(huán)境 　并非只有住宅才講求環(huán)境，辦公環(huán)境的賞心悅目向來被忽視。在西安寫字樓的發(fā)展過程中，環(huán)境的概念從未明確地被彰顯。以沿海城市成功打造寫字樓的經(jīng)驗來看，人們對企業(yè)的直觀印象首先是從辦公環(huán)境得來的，所以寫字樓的建筑與園林是企業(yè)向人才所遞出的第一張“名片”，新穎獨特的人性化設(shè)計更容易彰顯一個企業(yè)的實力和文化。 　　中塔顧問建議：在寫字樓環(huán)境上做文章，對于相對高端的客戶有著四兩撥千斤的妙用，也是甲級寫字樓發(fā)展的方向。 因素六： 選擇個性化 　與住宅層出不窮的創(chuàng)新相比，寫字樓市場過去從產(chǎn)品到營銷一直是處于保守低調(diào)的“不作為”狀態(tài)，但從今年開始，直接對接客戶需求的寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新開始出現(xiàn)。而北京中關(guān)村的“左岸工社”為這類寫字樓描繪出了現(xiàn)實的摹本：100平方米~200平方米的空間、除了滿足傳統(tǒng)意義上的寫字樓要素外，還創(chuàng)造了相當時尚動感的風格：裸露的水泥、黑色的鋼結(jié)構(gòu)……而一批在很短的時間內(nèi)高速成長并占據(jù)某一行業(yè)領(lǐng)先位置的先導型企業(yè)也在這樣的空間里找到了量身定做的舒適———全天候辦公需求、高速且充分國際化的通訊需求、便于溝通、具有文化格調(diào)的休閑場所的需求。 　　中塔顧問建議：個性化寫字樓應(yīng)該說是目前成都市場的空白，另類前衛(wèi)或許是誘人的賣點，但如何貼近本土市場以及市場的承接力是先行者考慮的關(guān)鍵十二、西安寫字樓未來發(fā)展走勢：在未來型寫字樓的產(chǎn)品設(shè)計中，首先從客戶的行業(yè)特點、工作形態(tài)的約定俗成出發(fā)，充分考慮到人群的特性和對環(huán)境的潛在人性化需求，綜合loft、more、studio中的優(yōu)點，形成開放性、個性化和共享性強，特別強調(diào)生態(tài)的空間布置。具體而言，最大限度滿足客戶二次裝修個性發(fā)揮余地；共用廚房、共用會議室、共用客房等。為客戶提供豐富的共享資源，極大限度地滿足了客戶的人性化需求，共享大廳、空中花園、咖啡大廳形成了良好的辦公生態(tài)環(huán)境，使身心可以充分放松，人們可以自由進行交流和休閑活動。這種未來型寫字樓特色突出，針對性強，其最大特點在于：主題化專門針對文化、教育產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓；個性化在室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套等方面強調(diào)個性特色；生態(tài)化改善辦公空間中陽光、空氣和綠色環(huán)境，引入共享綠化平臺；人性化充分考慮客戶辦公形態(tài)，商務(wù)形態(tài)和生活形態(tài)，形成主題化、個性化（Character）、人性化(Humanity)，生態(tài)化(Ecology),共享性(Sharing)極強的新型辦公型態(tài)和首家主題式辦公樓。45 / 45