【正文】 配套，物業(yè)管理費(fèi)用也較低。 投資回報(bào)率測(cè)算與服務(wù)建議 ? 寫(xiě)字樓投資回報(bào)測(cè)算 ? 酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算 ? 帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算 ? 租售回報(bào)率對(duì)比：以熙城國(guó)際帶租約銷售酒店式公寓套房 98㎡ 戶型為例計(jì)算。 ? 小結(jié) ? 項(xiàng)目寫(xiě)字樓初步建議 ? 項(xiàng)目酒店式公寓初步建議 ? 兩種開(kāi)發(fā)模式組合及對(duì)比 寫(xiě)字樓投資回報(bào)測(cè)算 項(xiàng)目名稱 平均租金 平均售價(jià) 投資回報(bào)率 豐德國(guó)際廣場(chǎng) 85元 /㎡ .月 8300元 12% 商鼎國(guó)際 100元 /㎡ .月 12500元 10% 花樣年喜年廣場(chǎng) 120元 /㎡ .月 17000元 9% 威斯頓聯(lián)邦大廈 105元 /㎡ .月 15000元 8% 國(guó)航世紀(jì)中心 100元 /㎡ .月 15000元 8% 寫(xiě)字樓投資回報(bào)測(cè)算小結(jié) ? 根據(jù)所選取的與眉山項(xiàng)目可類比的寫(xiě)字樓典型項(xiàng)目進(jìn)行租金、售價(jià)投資回報(bào)率測(cè)算，作為項(xiàng)目建議的基礎(chǔ)支持。 ? 從以上圖表可以看出，目前所選的典型項(xiàng)目多位于人民南路沿線與東大街沿線，為寫(xiě)字樓重要發(fā)展軸線區(qū)域，租金區(qū)間在 85120元 /㎡ .月之間，售價(jià)最高突破 17000元 /㎡ ，投資回報(bào)率 8%12%之間。處于一個(gè)較高的投資回報(bào)基準(zhǔn)率水平。 ? 原因：一、商務(wù)氛圍已經(jīng)形成，區(qū)域多為辦公寫(xiě)字樓聚集地，高端租戶包括世界 500強(qiáng)等大型企業(yè)入駐，提升區(qū)域較高端商務(wù)形象。二、投資客、租客供需平衡， 2022年至 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇與繁盛，吸引大批投資客進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 致使租金不斷看漲。 。 酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算 65389656 55702206040557%6%4%5%7% 7%8%6 . 5 0 %8%6%050100150200250壹號(hào)公館紅城城市理想 力迅領(lǐng)筑繽舍富力史丹尼國(guó)際公寓譽(yù)峰疊翠峰九峰國(guó)際威斯頓聯(lián)邦公寓0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%租金均價(jià)投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元 /㎡ ） 租金均價(jià) （元 /㎡ .月） 投資回報(bào)率 壹號(hào)公館 11000 65 7% 紅城 7000 38 6% 城市理想 29156 96 4% 力迅領(lǐng)筑 12500 56 5% 繽舍 9300 55 7% 富力史丹尼國(guó)際公寓 12022 70 7% 譽(yù)峰 33000 220 8% 疊翠峰 11000 60 % 九峰國(guó)際 6000 40 8% 威斯頓聯(lián)邦公寓 11000 55 6% 酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié) ? 根據(jù)所選取的酒店式公寓典型項(xiàng)目的租金均價(jià)、銷售均價(jià)，可測(cè)算出各個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，從上表可以得到，成都在售與已售酒店式公寓典型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的租金區(qū)間在 38220元 /㎡ .月的范圍之內(nèi)，銷售均價(jià)在 600033000元 /㎡的區(qū)間范圍，測(cè)算出投資回報(bào)率在 4%8%之間。處于一個(gè)較高的投資回報(bào)基準(zhǔn)率水平，甚至高于沿海及發(fā)達(dá)城市同類物業(yè)的投資回報(bào)率，說(shuō)明目前酒店式公寓投資回報(bào)率較高，且多采用直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的營(yíng)銷模式。 ? 酒店式公寓目前的分布區(qū)位主要集中在市中心天府廣場(chǎng)輻射范圍內(nèi)、城南及城西成熟住區(qū)，區(qū)位要求：一、商業(yè)配套口岸成熟，且要達(dá)到一定的繁榮程度，交通、娛樂(lè)、購(gòu)物一體。二、多位于市中心及高端成熟住區(qū)，就有地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力，從而吸引投資客實(shí)現(xiàn)快銷。多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即銷售過(guò)半。 帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算 80001000093003332294527005%7%5%020224000600080001000012022熙城國(guó)際 加州壹號(hào) 疊翠峰0%1%2%3%4%5%6%7%8%租金均價(jià)月返租金額投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元 /㎡ ） 租金均價(jià) （元 /㎡ .月） 投資回報(bào)率 月返租金額（元） 熙城國(guó)際 8000 34 5% 3332 加州壹號(hào) 10000 58 7% 2945 疊翠峰 9300 39 5% 2700 租售回報(bào)率對(duì)比 ? 以熙城國(guó)際帶租約銷售酒店式公寓套房 98㎡ 戶型為例計(jì)算。 ? 開(kāi)發(fā)商與凱賓斯基酒店簽訂 12年租約，保證每月向業(yè)主返還 34元 /㎡ 的租金。并按每年 2%的漲幅增加租金回報(bào)。 ? 每月租金返還額度 =34*98=3332元 ? 12年后租金額度達(dá)到 5732元 ? 總房?jī)r(jià) 8000*98=784000元 ，以首付 5成，貸款 10年，貸款 39萬(wàn)元計(jì)算，貸款月數(shù) 120個(gè)月，利率以最新折扣 ，每月還款額 4167元。 ? 實(shí)際月供 =41673332=884元。對(duì)投資客戶具有價(jià)格吸引力。 ? 開(kāi)發(fā)商直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓本套毛利潤(rùn)： 98*8000=784000元 ? 開(kāi)發(fā)商返租約銷售本套毛利潤(rùn)： 78400012*3332=744016元 帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié) ? 目前市場(chǎng)只有少量項(xiàng)目采用帶租約銷售模式，一般是依托酒店資源而修建出售。但只是在前期推售階段的一種營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)，真正操作過(guò)程中變數(shù)較多。 ? 理想狀態(tài)下帶租約銷售的確能實(shí)現(xiàn)多方共贏，開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，業(yè)主買(mǎi)房后沒(méi)有出租難、難收租的后顧之憂，承租方也可以以相對(duì)較低的價(jià)格租房。但是實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，承租方一旦運(yùn)營(yíng)不善，前期的承諾就可能變成“空頭支票”。 ? “帶租約”之所以目前不再那么吃香，主要是合同上會(huì)簽定幾年甚至十幾年時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者必須將房源出租給承租客，相當(dāng)于鎖定了升值空間。而投資者自己出租，可能會(huì)獲得更豐厚的租金并可以隨時(shí)出售。 項(xiàng)目初步建議 14F為裙樓， 510層寫(xiě)字間， 10層以上為酒店式公寓。 初步模型圖 僅供參考 寫(xiě)字樓初步建議 ? 檔次：甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 概念：生態(tài)商務(wù)社區(qū)， SOHO辦公 ? 依據(jù)：生態(tài)性、節(jié)能型寫(xiě)字樓為市場(chǎng)發(fā)展需求的趨勢(shì)。對(duì)性價(jià)比提升有利。 ? 布局建議：建議臨主要干道布線。 ? 依據(jù)：取得較好的展示效果，保持較好的辦公環(huán)境，樹(shù)立項(xiàng)目的品質(zhì)形象。 ? 物業(yè)銷售建議：可以考慮分零銷售、整售結(jié)合的方式。利用主力客戶和品牌商家吸引中小客戶和投資客。 酒店式公寓初步建議 ? 概念：精裝修、酒店公寓 ? 依據(jù)：提升項(xiàng)目檔次，豪華精裝修提煉賣(mài)點(diǎn)。區(qū)別其他項(xiàng)目所尋找的標(biāo)簽。 ? 布局建議：不直接臨展示面。 ? 依據(jù) :不對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生影響。不影響業(yè)主的生活起居。 ? 物業(yè)銷售建議：建議直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)，若有酒店資源的嫁接，則一部分以返租約形式銷售。 兩種開(kāi)發(fā)模式 ? 開(kāi)發(fā)模式一 直銷 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 +生態(tài)商務(wù)寫(xiě)字間 +商業(yè)裙樓 ? 開(kāi)發(fā)模式二 帶租約酒店式公寓 +SOHO商務(wù)寫(xiě)字間 +商業(yè)裙樓 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 模式 1 ? 能相對(duì)快速回收投資 ? 開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較快 ? 商務(wù)公寓有機(jī)會(huì)能實(shí)現(xiàn)比寫(xiě)字樓更快速銷售，但其清水價(jià)格還不如住宅，投入裝修同樣會(huì)占用資金，與模式 2開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的投資相差不大， ? 生態(tài)商務(wù)的概念有一定性價(jià)比提升 模式 2 ? 帶租約的稀缺性，對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)和形象有較好提升 ? 租約銷售賣(mài)點(diǎn)對(duì)投資客有一定吸引力 ? 寫(xiě)字樓體量過(guò)大，對(duì)銷售有一定阻力（可嘗試考慮分期開(kāi)發(fā)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化） ? 對(duì)裙樓商業(yè)面積有一定影響，減少面積的同時(shí)對(duì)規(guī)劃造成了一定難度 ? 對(duì)地下商業(yè)面積影響較大 ? 超高層規(guī)劃避難層將減少銷售面積 ? 帶租約銷售操作變數(shù)較大，整體效果較難控制，一旦解約對(duì)項(xiàng)目形象影響較大。 執(zhí)行力 —— 創(chuàng)造品牌價(jià)值 Thanks