【正文】 僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向一、價值取向明朗化 面對復(fù)雜的供求關(guān)系，每一個發(fā)展商都不會掉以輕心，用市場來說話是避免盲目開發(fā)的唯一出路。以怎樣的市場定位才能獲得市場的首肯，順利回籠資金呢? 寫字樓面對的是企事業(yè)單位，是經(jīng)濟(jì)體，住宅市場面對的是個人和家庭。市場的性質(zhì)是截然不同的，簡單地將市場劃分出幾類來做目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。 如果某寫字樓將目標(biāo)群體定位為一個或幾個行業(yè)，最終結(jié)果可能是該行業(yè)的配套企業(yè)、相關(guān)企業(yè)等走到了一起，使行業(yè)分界變得模糊，不同的企業(yè)一定有他自己的價值取向，通過價值取向來進(jìn)行定位無疑是較為有效的。比如對區(qū)位的價值取向，甲企業(yè)喜歡在環(huán)境好的區(qū)域，乙企業(yè)就覺得CBD更適合自己。區(qū)位優(yōu)勢資源突出恰恰是大多數(shù)城市寫字樓的特點(diǎn)。 “地段，地段，還是地段”，從各大城市的熱點(diǎn)區(qū)域綜合來看，出租率最高的地區(qū)，往往是城市商業(yè)配套完善以及金融機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)。但是，這些地區(qū)要么已無可供開發(fā)的地塊，要么市政規(guī)劃中已無立項(xiàng)，因此未來的寫字樓開發(fā)要根據(jù)目標(biāo)客戶的定位來選擇地塊。但無論何種選擇，都要注意不要選擇市政規(guī)劃中的死角。二、產(chǎn)品本身必須具備新世紀(jì)條件下寫字樓的特質(zhì) 在新經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)以人為本，人的智力資源上升為知本、知富、信息資源則成為價值的誘因，寫字樓的功能性訴求將從這個角度被充分激發(fā)，這也正是新經(jīng)濟(jì)條件下寫字樓應(yīng)該表現(xiàn)出的特質(zhì)。 寫字樓首先是作為生產(chǎn)資料來投入的，過去人們—直忽略寫字樓作為生產(chǎn)資料的重要性，寫字樓的硬件不足或過早出現(xiàn)老化，如電梯慢、停車位不夠等，與之相配套的軟件服務(wù)也一直難上檔次。寫字樓發(fā)展到被稱為“第三代”的今天，不但要求具有一定的前瞻性，而且還要求在功能上有自己的個性特征。寫字樓作為生產(chǎn)資料有哪些不同于競爭對手的功能將成為區(qū)分寫字樓的重要標(biāo)志。比如地王，作為標(biāo)志性建筑，它最突出的功能就是展示身份，入駐地王已經(jīng)成為一種身份的象征。 寫字樓作為一種固定資產(chǎn)的投入，一定要能夠最大限度地提高工作效率，提高生產(chǎn)力，寫字樓作為生產(chǎn)資料的功能最終將體現(xiàn)在帶動生產(chǎn)力增長，也就是產(chǎn)值的增加。當(dāng)然，不可能每一座寫字樓都能成為地王，但是從硬件配置上以及軟件建設(shè)上都要有前瞻性國際化視野。環(huán)境氛圍的營造 環(huán)境氛圍包括交通環(huán)境，辦公環(huán)境，商業(yè)環(huán)境與文化環(huán)境，它是體現(xiàn)國際化水準(zhǔn)寫字樓既有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài)。國際化企業(yè)辦公需集酒店、公寓、寫字樓和商場于一體的大型全功能商務(wù)社區(qū)，形成自身既獨(dú)立又開放的綜合的環(huán)境，以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢吸引各大公司、集團(tuán)入駐，公司和企業(yè)發(fā)展也能在這里得到進(jìn)一步的延伸，為公司創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會。而物業(yè)的建筑形象、優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，也是吸引眾多國際性商家的重要條件。配套設(shè)施的建設(shè) 公寓、商務(wù)中心、會議廳、商場、停車場、會所、俱樂部等配套設(shè)施，是國際化高檔涉外寫字樓的重要標(biāo)志。相對獨(dú)立功能的休閑會所和充足量的車庫；酒店式服務(wù)，滿足國內(nèi)外專家經(jīng)理人短期居住需求：不同的休閑康樂會所；大規(guī)模采用自動化管理車位配套；物業(yè)配套廣場，這些均是衡量高檔寫字樓物業(yè)品質(zhì)的重要方面。此外，隨著市場的發(fā)展，客戶：對寫字樓也提出越來越高的要求，高標(biāo)準(zhǔn)的5A智能化辦公已成為高檔寫字樓的必然趨勢。目前對樓宇：智能化明確提出要求的多集中于IT、通訊、金融等行業(yè)，高新技術(shù)的應(yīng)用、大量的信息處理，使這些行業(yè)對高速的通訊系統(tǒng)、先進(jìn)的辦公自動化系統(tǒng)依賴較強(qiáng)。智能化為國內(nèi)企業(yè)與國際企業(yè)之間的交流、對話提供了一個接口和平臺，為它們尋求聯(lián)盟發(fā)展創(chuàng)造了一個理想的服務(wù)場所，成為一個為專業(yè)人才提供卓越發(fā)展條件的集智中心，為展示企業(yè)形象提供一個“櫥窗”。知名物業(yè)管理企業(yè)的加盟知名物業(yè)管理企業(yè)的加盟不僅僅是寫字樓高水平管理的保證，也是對寫字樓自身品牌的價值提升。在以時間為效益的21世紀(jì)，國際性集團(tuán)和跨國公司對物業(yè)的選擇已經(jīng)從對物業(yè)硬件方面的技術(shù)要求，上升為對物業(yè)所能提供的配套服務(wù)和所能提供的配套設(shè)施有更多的服務(wù)要求。而高檔寫字樓憑借自身在功能設(shè)置上的優(yōu)越以及物業(yè)管理的優(yōu)良軟性服務(wù)，將是21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)的首選，將為現(xiàn)代企業(yè)家和成功經(jīng)理人提供最佳的工作時間效率方案和置業(yè)投資效益方案。三，與國際化辦公需求相符合與國際化辦公需求相符，是寫字樓的發(fā)展趨勢。對于國際化辦公企業(yè)來說，對寫字樓物業(yè)的選擇，更多的是在尋找一個能與公司形象相匹配的辦公場所。而對于租售價格來說，只要合理都可以，并非關(guān)鍵。相反的是高的租售價能提供與之相匹配的物業(yè)品質(zhì)、物業(yè)價值、這也正是目前國內(nèi)寫字樓市所缺少的?！?11”事件已過去一年了，世界經(jīng)濟(jì)地處在恢復(fù)當(dāng)中，有人預(yù)測，美國經(jīng)濟(jì)將在今年第四季度復(fù)蘇，而中國已加入WT0，雖然許多利好還沒有馬上兌現(xiàn)，但利好趨勢是市場的共識，由于地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)復(fù)功的滯后性，寫字樓市場將在幾年后達(dá)到一個新的高潮，但同時競爭也會更加激烈，而此時正是發(fā)展商理性思考，選擇市場切入點(diǎn)的最佳時機(jī)。玖、項(xiàng)目立地條件分析聯(lián)外道路購物消費(fèi)交通通勤? 主要/次要道路—延安西路、遵義路、仙霞路、天山路等多條交通主干道? 餐飲—肯德雞、麥當(dāng)勞、星巴克、各種餐廳、小吃店遍布區(qū)域內(nèi)? 購物—虹橋上海城購物中心、虹橋友誼商城、天山商廈等? 公交—7128575737等多條公交線路抵達(dá)全市各個地區(qū)。? 捷運(yùn)—地鐵二號線延伸段在建、明珠線步行約15分鐘。配套設(shè)施綠地、公園項(xiàng)目基本指標(biāo)? 銀行—建行。中行、光大銀行等眾多金融機(jī)構(gòu)云集區(qū)域內(nèi)? 郵局－天山路郵電局? 公園－兒童公園、天山公園? 總占地面積－? 容積率－4? 總建筑面積－拾、本案SWOT分析 S 優(yōu)勢點(diǎn)O 機(jī)會點(diǎn)? 地理位置極佳，位于虹橋CBD中心區(qū)域? 區(qū)域已發(fā)展為成熟辦公區(qū)；客戶心理認(rèn)同度高? 區(qū)域內(nèi)租賃市場一片火熱，部分甲級寫字樓已出現(xiàn)滿租現(xiàn)象? 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓目前均采用“只租不售”，眾多客戶持幣代購? 股市持續(xù)多年低迷，投資客的資金大量轉(zhuǎn)向房產(chǎn)市場2003年一季度上海經(jīng)濟(jì)仍保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢早期產(chǎn)品配套組建落伍逐漸推出甲級寫字樓行列區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)量明顯不足大量國際、國內(nèi)企業(yè)紛紛入駐上海。對殺過海辦公樓市場有巨大的推進(jìn)作用。W劣勢點(diǎn)T 威脅點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金投入量較大，資金控制難度較高區(qū)域內(nèi)大多為高品質(zhì)物業(yè)，產(chǎn)品差異性較難體現(xiàn)菲典對整體市場的影響將逐步顯現(xiàn)浦東陸家嘴地區(qū)的迅速發(fā)發(fā)展，對虹橋地區(qū)客源分流現(xiàn)象日益體現(xiàn)附、國際甲級寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn) 　　交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市 CBD，行政配套齊全； 　　建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)量較高； 　　平均 200平方米至少有一個停車位； 　　樓層吊頂后凈高 ； 　　平均每 5層有一部電梯，等待時間不超過 30秒； 　　最少具備 50－60瓦／平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施； 　　平均每 20平方米建筑面積備有一條電話線，提供或支持 DDN、 ISDN線路，備有視像會議設(shè)備； 　　提供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供 24小時空調(diào)供應(yīng)； 　　擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司； 　　配套設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)及餐飲等系列配套。33