【正文】 目前傳媒企業(yè)主要分布在海淀區(qū)和朝陽區(qū)，而租用甲級(jí)寫字樓的企業(yè)多集中在朝陽和西城兩區(qū)，以外資、合資和內(nèi)資知名企業(yè)為主。使用公寓作為辦公地點(diǎn)的公司占一定比例。金融業(yè)北京集中了絕大多數(shù)全國性的金融機(jī)構(gòu)，中國的中央銀行、政策性銀行和主要商業(yè)銀行的總部都在北京。北京市作為全國金融管理的決策和信息中心，國家的金融政策都出自北京，全國的金融結(jié)算大多在北京進(jìn)行。同時(shí)，一大批國家級(jí)的保險(xiǎn)公司、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、租賃公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)的總部也設(shè)在北京， 發(fā)展金融業(yè)具有得天獨(dú)厚的條件。未來兩年，北京對(duì)外資全面開放金融市場。盡管金融街會(huì)分流一部分CBD地區(qū)甲級(jí)寫字樓的需求，外資銀行仍然會(huì)選擇CBD地區(qū)作為辦公的主要地點(diǎn)。首先，目前絕大部分外資銀行在CBD或其周邊地區(qū)設(shè)置了辦事機(jī)構(gòu)；將來這些外資銀行的主要客戶也主要集中在這一區(qū)域， 如三資企業(yè)、外國駐京工作人員等，而CBD現(xiàn)有良好的商務(wù)辦公氣氛和完備的配套設(shè)施是吸引這些外資銀行落戶的主要原因。168。 CBD未來寫字樓需求特點(diǎn)外資企業(yè)在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)仍將以租用寫字樓為主，未來外資企業(yè)的寫字樓新增需求主要在來源于新增的外資企業(yè)和現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張需求。首先，世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的新增數(shù)量將不會(huì)出現(xiàn)大幅增加的狀況，目前在京世界500強(qiáng)企業(yè)有159家，這些企業(yè)是否進(jìn)駐北京更多是從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度出發(fā)，近兩年500強(qiáng)企業(yè)每年進(jìn)駐北京的數(shù)量增長比較緩慢，每年僅在5家左右。隨著金融政策的逐步開放，外資銀行、保險(xiǎn)業(yè)的辦公需求將有大幅增長，盡管會(huì)受到金融街的影響，產(chǎn)生某種程度的分流，但是它們?nèi)匀灰訡BD地區(qū)作為主要選擇的次市場，是未來CBD地區(qū)寫字樓市場的主要客戶。現(xiàn)有租戶擴(kuò)張方面，預(yù)計(jì)在華業(yè)務(wù)發(fā)展較成熟的企業(yè)，例如信息產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，其在CBD地區(qū)新增辦公面積的需求在短期內(nèi)不會(huì)有較快的增長，主要原因是經(jīng)過最近幾年的快速成長期，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的階段；而出于租金成本和人力資源的考慮，即使業(yè)務(wù)擴(kuò)張，其研發(fā)類的辦公需求也會(huì)選擇在CBD以外的地區(qū)，而只是將企業(yè)的商業(yè)管理部門設(shè)置在CBD地區(qū)。未來CBD地區(qū)寫字樓的購買者將以國內(nèi)購買者和國外機(jī)構(gòu)投資者為主，從行業(yè)上來看，金融和信息產(chǎn)業(yè)仍然是未來寫字樓主要的購買者。盡管金融類公司總部對(duì)寫字樓的需求已經(jīng)基本飽和，金融企業(yè)分支機(jī)構(gòu)仍然會(huì)有一定的需求。而小型的廣告公司和媒體相關(guān)的公司處于自身經(jīng)營的需要，會(huì)以選擇商住式寫字樓為主。168。 CBD未來寫字樓需求總量目前 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫字樓新增需求占全市總新增需求的25％，這主要由于近年CBD 地區(qū)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有限，抑制了該地區(qū)需求的增長。在未來五年，北京市將加快金融市場的對(duì)外開放，中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)將新址遷入CBD地區(qū)，舉辦奧運(yùn)會(huì)和加入WTO將進(jìn)一步加強(qiáng)北京市國際交往中心的功能，預(yù)計(jì)未來五年CBD地區(qū)甲級(jí)寫字樓新增需求占全市新增需求的35％，需求量為建筑面積84萬平方米。圖表321 CBD甲級(jí)寫字樓需求預(yù)測三、2003~2004年CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治龉┣蠓治?003年市場供應(yīng)量2003年CBD內(nèi)銷售型寫字樓總供應(yīng)面積約為25萬平米，市場均價(jià)在15000左右。整體供應(yīng)量不大，屬于區(qū)域內(nèi)的二、三線產(chǎn)品。由于供應(yīng)量小，銷售情況較為理想。建外SOHO寫字樓銷售率達(dá)到100%。2004年CBD寫字樓供應(yīng)量項(xiàng)目 寫字樓總建面 售價(jià)（均價(jià)） 銷售率財(cái)富中心Ⅰ 10萬平方米 22000 60%建外SOHO 12萬平米 16000 100%藍(lán)堡國際中心 3萬平米 14000 70%尚都國際中心 10萬平米 14000 65%住邦2000Ⅱ 18萬平米 11000 50%2004年CBD內(nèi)寫字樓供應(yīng)量：預(yù)計(jì)2004年CBD區(qū)域內(nèi)新寫字樓的市場供應(yīng)量將明顯加大，特別是2004年下半年，將有大量的寫字樓項(xiàng)目投入市場。目前估計(jì)有如下項(xiàng)目將會(huì)在明年進(jìn)入市場推廣：財(cái)富中心、世紀(jì)財(cái)富中心、萬通中心、中環(huán)廣場、CBD國際大廈加上目前在售的藍(lán)堡國際大廈、溫特萊中心、尚都國際，住邦2000二期總供應(yīng)量有明顯的放大。項(xiàng)目 寫字樓總建（萬） 數(shù)量 物業(yè)類型 位置 入住時(shí)間 工程進(jìn)度財(cái)富中心Ⅰ 10 1棟 寫字樓、酒店、公寓、商場、運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施 東三環(huán)北路23號(hào) 已封頂，外掛幕墻進(jìn)行中中環(huán)世貿(mào) 20 4棟 寫字樓 建外大街 05 做地下部分藍(lán)堡國際 3 1棟 寫字樓、公寓 西大望路甲3號(hào) 接近封頂依斯特大廈 12 2棟 寫字樓 光華路 05 未開工溫特萊中心 3 2棟 寫字樓、酒店 光華路 04 正負(fù)零萬通中心 12 4棟 寫字樓 朝外大街 05 接近封頂尚都國際 10 1棟 寫字樓、公寓 東大橋路 04 準(zhǔn)現(xiàn)房世紀(jì)財(cái)富中心 14 2棟 寫字樓 關(guān)東店南街 05 結(jié)構(gòu)CBD國際大廈 1棟 寫字樓 永安里 未定 地下基礎(chǔ)光華國際 12 4棟 寫字樓、商業(yè) 光華路 06年 已開工溫莎大道 6 1棟 寫字樓、商業(yè) 光華路 06年 開工百富大廈 2棟 寫字樓、商業(yè) 朝外東大橋 05 結(jié)構(gòu)封頂住邦2000Ⅱ 18 1棟 寫字樓、商業(yè)、酒店 慈云寺橋 05 結(jié)構(gòu)華貿(mào)中心 20 1棟 寫字樓、公寓、酒店、商業(yè) 建國路 07 結(jié)構(gòu)銀泰中心 14 2棟 寫字樓、酒店、公寓 建外大街 07 結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)洋商務(wù) 1棟 商住 東四環(huán)慈云寺橋 04 結(jié)構(gòu)封頂新華聯(lián)大廈 4 1棟 寫字樓 東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋 04 入住2004年CBD寫字樓市場供應(yīng)量表如果以上這些項(xiàng)目在2004年推出，CBD內(nèi)寫字樓的供應(yīng)量將接近100萬平米。這是CBD建設(shè)以來寫字樓市場的第一次大規(guī)模放量，市場反映如何是對(duì)CBD概念“含金量”最好的檢驗(yàn)，同時(shí)更將影響未來幾年內(nèi)該區(qū)域的寫字樓市場。以上這些項(xiàng)目中，只有財(cái)富中心一期寫字樓為頂級(jí)產(chǎn)品，其余項(xiàng)目雖各具特色但綜合實(shí)力無法與財(cái)富中心相比。因此明年財(cái)富中心的寫字樓銷售情況被普遍看好。同時(shí)，作為CBD內(nèi)地一個(gè)推向市場的頂級(jí)產(chǎn)品，財(cái)富中心寫字樓的售價(jià)、推廣策略及市場表現(xiàn)將成為04年CBD寫字樓銷售市場的晴雨表。2004年CBD內(nèi)寫字樓需求：通過對(duì)2003年CBD在售的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，購買二線品牌產(chǎn)品的主要是私營企業(yè)或是投資客戶，在自用和投資之間沒有明確的劃分，很多客戶會(huì)視未來CBD內(nèi)寫字樓的租金變化決定所購物業(yè)的用途。以這兩個(gè)項(xiàng)目的客戶購買面積來看，多數(shù)為小面積（150~300平米），有部分整層購買客戶。建外SOHO和藍(lán)堡國際中心的寫字樓均屬于二線產(chǎn)品，帶動(dòng)該區(qū)域內(nèi)的二線品牌寫字樓客戶群需求的增長。2004年是寫字樓放量增大很快的一年，也是高檔產(chǎn)品推出較多的一年。隨著CBD建設(shè)的逐步完善，將有更多的國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐CBD，2004年會(huì)形成寫字樓成交的一個(gè)高峰。2004年的寫字樓新項(xiàng)目品質(zhì)將整體高于2003年的產(chǎn)品。由于2004年CBD內(nèi)寫字樓市場的集中放量，將帶熱這一地區(qū)的辦公物業(yè)市場。003年CBD內(nèi)寫字樓新產(chǎn)品供應(yīng)量很少，區(qū)域內(nèi)存在大量的客戶需求。這一需求將在04年得到部分釋放。隨著CBD發(fā)展的進(jìn)一步成熟，將吸引更多的國內(nèi)外公司進(jìn)駐該區(qū)域。價(jià)格變化趨勢2004年是CBD的寫字樓年，推出的新產(chǎn)品數(shù)量多，整體檔次上要高于03年的產(chǎn)品，必將帶熱區(qū)域內(nèi)寫字樓市場，預(yù)計(jì)整體市場均價(jià)應(yīng)該能夠在18000以上。產(chǎn)品導(dǎo)向1）先天位置的不同決定了CBD內(nèi)寫字樓的價(jià)值和市場表現(xiàn)從2003年CBD內(nèi)寫字樓項(xiàng)目的表現(xiàn)來看，寫字樓的核心競爭力依舊是位置因素。2003年CBD內(nèi)推出的三個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，從產(chǎn)品配置上相差無幾，但各自的表現(xiàn)卻有天壤之別。建外SOHO寫字樓表現(xiàn)最好，藍(lán)堡國際中心成績優(yōu)良，尚都國際最令人失望。建外SOHO寫字樓100%的銷售率背后，除了潘石屹個(gè)人炒作的因素外，最主要的還是項(xiàng)目地理位置具有的優(yōu)勢。寫字樓的客戶群，無論是投資還是自用型，都比購買住宅的客戶群要冷靜的多，更多的關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的回報(bào)。CBD區(qū)域內(nèi)最具價(jià)值的位置決定了項(xiàng)目的價(jià)值和市場表現(xiàn)。2）建筑綜合體之間的競爭將取代單項(xiàng)產(chǎn)品競爭目前按照CBD規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目總體要符合寫字樓、公寓、商業(yè)的比例為5:3:2的標(biāo)準(zhǔn)。因此區(qū)域內(nèi)多數(shù)中型銷售型項(xiàng)目都是包含3種以上物業(yè)形態(tài)的建筑綜合體。而泛CBD東區(qū)域僅僅有一家住邦2000具備綜合體物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目。目前CBD及泛CBD區(qū)域內(nèi)在建的建筑綜合體：項(xiàng)目 總建筑面積（萬M2） 物業(yè)類型 入住時(shí)間 寫字樓工程進(jìn)度財(cái)富中心 72 寫字樓、酒店、公寓、商場、運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施 一期寫字樓接近封頂國貿(mào)三期 54 酒店、寫字樓、商業(yè)配套 07 拆遷接近完成建外SOHO 70 寫字樓、公寓、商業(yè)街 準(zhǔn)現(xiàn)房銀泰中心 35 寫字樓、酒店、公寓 07 做地下基礎(chǔ)金地中心 地上24萬 寫字樓、商場、公寓 05 尚未拆遷藍(lán)堡國際 20 寫字樓、公寓、商業(yè) 尚未封頂尚都國際 30 寫字樓、公寓、商業(yè) 04 準(zhǔn)現(xiàn)房萬達(dá)廣場 48 寫字樓公寓、酒店、商業(yè) 07 公寓施工華貿(mào)中心 100 寫字樓、公寓、酒店商業(yè) 07 公寓施工住邦2000Ⅱ 18 寫字樓、酒店、商業(yè) 07 一期已售完、二期正在出售中25號(hào)項(xiàng)目 25 寫字樓、公寓、商業(yè) 06 未開工以上項(xiàng)目總建筑面積：443萬項(xiàng)目 寫字樓總（萬） 數(shù)量 物業(yè)類型 位置 入住時(shí)間 寫字樓工程進(jìn)度中環(huán)世貿(mào) 20 4棟 寫字樓 建外大街 2005 做地下部分國際財(cái)源中心 2棟 寫字樓、商場 建外大街 2006 未開工依斯特大廈 12 2棟 寫字樓 光華路 2005 未開工溫特萊中心 3 2棟 寫字樓、酒店 光華路 2004 正負(fù)零萬通中心 12 4棟 寫字樓 朝外大街 2005 結(jié)構(gòu)工程世紀(jì)財(cái)富中心 14 2棟 寫字樓 關(guān)東店南街 2005 地下部分CBD國際大廈 1棟 寫字樓 永安里 未定 未開工溫莎大道 6 2棟 寫字樓、公寓 光華路 未定 未開工新華聯(lián)大廈 3 2棟 寫字樓 紅領(lǐng)巾橋旁 2004 現(xiàn)房招租CBD內(nèi)非建筑綜合體公建項(xiàng)目：總建面：兩種寫字樓對(duì)比：由以上對(duì)比可以看出，目前CBD內(nèi)在建和待建的大中型項(xiàng)目都是建筑綜合體，未來區(qū)域內(nèi)的競爭將是這些綜合體的競爭，比較的是規(guī)劃的合理性，而不是單純的某種產(chǎn)品。如何通過建筑綜合體各種物業(yè)形態(tài)的組合及道路、交通、設(shè)備設(shè)施等綜合因素下，使客戶的財(cái)富能得到理想的回報(bào)將是各項(xiàng)目突破的重點(diǎn)。同時(shí)，每個(gè)建筑綜合體在位置、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格等方面都各具特色，突出項(xiàng)目的個(gè)性和特性才能取勝。CBD內(nèi)原有的建筑綜合體只有國貿(mào)、嘉里和京廣，這三個(gè)項(xiàng)目多年來的經(jīng)營取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，創(chuàng)造了東三環(huán)的地段價(jià)值。根據(jù)CBD現(xiàn)有規(guī)劃顯示，未來將有大小近10家建筑綜合體項(xiàng)目將在2008年以前在CBD內(nèi)建成并投入使用。面對(duì)如此多的供應(yīng)量競爭將在所難免。3）寫字樓的配置要普遍高于現(xiàn)有產(chǎn)品在建項(xiàng)目基本配置對(duì)比表：對(duì)比項(xiàng)目 財(cái)富中心 金地中心 世紀(jì)財(cái)富中心單層面（M2） 2400 A座1773，B座1561 東座2202，西座2237電梯數(shù)量 18部 A座16部，B座10部 東座12部，西座9部空調(diào)系統(tǒng) 四管全空氣空調(diào)系統(tǒng)，蒸汽加濕系統(tǒng) VAV系統(tǒng) VAV變頻垂直交通系統(tǒng) OTIS，~5米/秒 品牌待定 瑞士迅達(dá)，4米/秒綜合布線 架空地板辦公樓內(nèi)采用多模光纖作為數(shù)據(jù)傳輸?shù)拇怪敝鞲删W(wǎng)絡(luò)，大對(duì)數(shù)銅纜作為語音傳輸?shù)闹鞲赏?架空地板 架空地板機(jī)房專用空調(diào) 24小時(shí)專用空調(diào) 無 無配套服務(wù) 商務(wù)中心、銀行、咖啡廳、24小時(shí)便利店、多功能會(huì)議室、郵政服務(wù) 設(shè)計(jì)商務(wù)中心、會(huì)議室、多功能廳、銀行、郵局、展覽廳、員工餐廳等 銀行保管箱等配套設(shè)施、零售商業(yè)服務(wù)空間，金融超市空間，會(huì)議中心及餐飲服務(wù)空間外立面 中空玻璃幕墻，LOWE鍍膜玻璃，鋁型板氟碳噴涂 東側(cè)玻璃幕墻,西側(cè)石材幕墻,頂部615米高玻璃幕 雙層鋼化LowE幕墻凈高 通過以上表格顯示，CBD核心區(qū)域內(nèi)新建的寫字樓在基本配置上大大高于現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目，更近一步的達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)。在未來的寫字樓市場競爭中將處于有利地位。四、2003~2004年泛CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析泛CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)的形成背景：（1）20032004年CBD區(qū)域?qū)懽謽切星榭礉q：“CBD開發(fā)歷經(jīng)規(guī)劃年、公寓年、商業(yè)年之后，逐步進(jìn)入商務(wù)開發(fā)的新階段，今年將是CBD的第一個(gè)“商務(wù)年”。” CBD管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)總顧問柯煥章對(duì)媒體表示。僅目前，已有30％的外資企業(yè)入駐CBD，其中服務(wù)業(yè)占到60％，這些服務(wù)業(yè)主要集中在金融、保險(xiǎn)、通訊等領(lǐng)域，CBD已具備了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的很好基礎(chǔ)。對(duì)于京城樓市而言，這意味著，盡管有部分業(yè)界人士在擔(dān)憂CBD迅速走向公寓中心區(qū)，然而，該區(qū)域內(nèi)高檔商用物業(yè)的需求量仍將有大幅度增長。就目前市場銷售狀況來看，有統(tǒng)計(jì)顯示，幾乎所有與CBD沾邊的項(xiàng)目都賣“瘋”了，價(jià)格一路狂飆，漲幅普遍在3%—5%左右。例如SOHO辦公樓產(chǎn)品售價(jià)，已漲至18000元/平方米左右，且最近一次漲幅就達(dá)5%，單價(jià)攀升了700元左右。 而嘉里中心的寫字樓租金報(bào)價(jià)，已上漲到每月30美元/平方米，漲幅達(dá)到20%—30%；國貿(mào)寫字樓租金報(bào)價(jià)在維持原有水平的基礎(chǔ)上略有上調(diào)。顯而易見的是，即便租金水平上升，CBD核心區(qū)域高檔寫字樓仍然供不應(yīng)求。 　　北京金地公司總經(jīng)理陳長春對(duì)媒體分析，高檔寫字樓紛紛漲價(jià)，歸因于四個(gè)方面：首先，近期土地政策的收緊，變相促使發(fā)展商拿地成本上升，導(dǎo)致實(shí)力較弱的發(fā)展商迫于資金等方面的壓力，不得不放慢開發(fā)速度，由是可供應(yīng)項(xiàng)目總量減少；其次，—800萬平方米，導(dǎo)致CBD產(chǎn)品的供應(yīng)量進(jìn)一步下降，必將會(huì)影響區(qū)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格；第三，建材成本（鋼材等）的漲價(jià)；第四，部分項(xiàng)目的建筑形態(tài)初步樹立。更有最新調(diào)查表明，2004年CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓市場將大熱，預(yù)計(jì)整體市場均價(jià)可達(dá)2000美元/平方米以上。業(yè)內(nèi)人士稱，2002年及2003年，CBD寫字樓新產(chǎn)品供應(yīng)量很少，區(qū)域內(nèi)存在大量的客戶需求。這一需求將在今年得到部分釋放。而另一方面，北京市公安交通管理局下發(fā)的關(guān)于疏解CBD交通