【正文】 開發(fā)商簡介：由華立地產(chǎn)集團與曙光控股集團合資組建，其中華立地產(chǎn)是浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強和中國（杭州）十大城市運營商之一，“中國（浙江）房地產(chǎn)著名商號” ，其在浙江、上海、重慶、四川、湖北、海南等地?fù)碛写笮烷_發(fā)項目，總開發(fā)規(guī)模逾 350萬平方米。曙光控股集團是浙江省建筑業(yè)重點骨干企業(yè)，具有國家房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，多次獲得“楊子杯” “白玉蘭杯”“錢江杯”和國家建筑工程質(zhì)量最高獎——“魯班獎” ，是集建筑業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等為一體的綜合性大型經(jīng)濟實體。24 / 34第 八 節(jié) 存 量 寫 字 樓 分 析 中鑫上城 開 發(fā) 商：淮安市中鑫置業(yè)有限公司地 址：承德北路和健康東路交叉口建筑面積：68840 平方米項目屬性：商務(wù)公寓 產(chǎn) 權(quán)：50 年交付時間：2022 年底 層 數(shù)：15 層 面積范圍：55－260 平方米 層 高： 米水電標(biāo)準(zhǔn)：民用 每層戶數(shù)：36 戶電 梯 數(shù)：6 部 建筑類別：挑高停 車 位：150 個 掛 水 牌：暫不可停車費：地下 100元/月，地上 200元/月煤氣管道：有 均價：5200 元/㎡租售情況：售出 90%以上其他：1 層為商鋪， 2層為國美。開發(fā)商簡介：淮安市中鑫置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理；房地產(chǎn)咨詢服務(wù)；建筑材料銷售 注冊時間： 注冊資金：800 萬 人員數(shù)量：36 人 上城總建筑面積近 62022平米，由上城LOFT、上城商務(wù)公寓、上城精英商業(yè)街區(qū)、上城住宅組成上城 A區(qū)辦公公寓，由東西南北四大板塊組成，中間有 800㎡闊大陽光景觀中庭，將外景內(nèi)置，兩部觀光電梯，四部高速電梯。25 / 34新華書店大廈 開 發(fā) 商： 淮安新華書店地 點：淮海北路建筑面積：31600 平方米層 數(shù)： 22層 每層面積：1000 平方米 交付時間：07 年底 項目屬性： 1— 9層 新華書店自己經(jīng)營使用10—22層 所有權(quán)歸淮安城市經(jīng)營管理有限公司租售方式：915 層為一起出租，租金為 天/平方；118 層為單層出租，租金為 /天/平方產(chǎn) 權(quán)：50 年 物業(yè)： 元/月/平方米車位：50 個26 / 34金馬廣場 開 發(fā) 商：淮安金馬置業(yè)有限公司地 址：淮海北路 43號商業(yè)面積： 萬平方米項目屬性：酒店式公寓交付時間：2022 年 09月 層 數(shù)：28 層 每層面積：約 1100平方米 每層戶數(shù)：16 戶 面積范圍：40100 平方米 電 梯 數(shù)：5 部 層 高： 米 得 房 率：65%停 車 位：280 個 掛 水 牌：可以物 管 費： 元/平方米/月（第一年優(yōu)惠） 產(chǎn) 權(quán)：50 年租售情況：已售完物業(yè)維修基金：100 元/平方米其他：雙塔樓，北塔樓有供應(yīng)熱水管道，南塔樓沒有；商業(yè)一共 5層，12 層為商場，35 層為沃爾瑪開發(fā)商簡介：淮安金馬置業(yè)有限公司 成立于 2022年 9月，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，二級開發(fā)資質(zhì)，注冊資金貳千萬人民幣。其母體為浙江宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團，該集團近 10年在浙江開發(fā)的 10個樓盤均被評為優(yōu)秀人居工程和綠化環(huán)保工程。公司現(xiàn)有員工 26人，其中專業(yè)軍人 6人，中共黨員 11人，工程師 16人，本科以上學(xué)歷的 18人。27 / 34第 九 節(jié) 寫 字 樓 市 場 未 來 趨 勢淮安寫字樓市場還處于剛起步并逐步發(fā)展的階段，市場發(fā)展前景相當(dāng)廣闊?；窗参磥韺懽謽堑陌l(fā)展趨勢可以概括為以下幾個方面：（1）供應(yīng)區(qū)域化，主要集中在商業(yè)密集區(qū)寫字樓主要提供商業(yè)辦公，隨著淮安經(jīng)濟發(fā)展，大量外來企業(yè)和本土企業(yè)的發(fā)展，必然會形成不同的商業(yè)圈，寫字樓供應(yīng)的區(qū)域化勢必成為一種趨勢。（2）未來寫字樓將更加注重形象與品質(zhì)為了吸引大中企業(yè)入住，除了交通便捷外，品質(zhì)將是投資商們的關(guān)注重點。這包括建筑物外立面、內(nèi)部布局風(fēng)格、電梯配置情況與質(zhì)量、停車位數(shù)量等等。形象與品質(zhì)提高，將直接影響租戶的結(jié)構(gòu)。有一定背景的租戶，就會像磁石一樣，不斷吸引相似等級的租戶入住。（3）高端物業(yè)，租售結(jié)合高端物業(yè)的進(jìn)入，良好的管理服務(wù)品質(zhì)對一些外來的大型企業(yè)來說是一種質(zhì)量上的保證，而租售結(jié)合的模式方便了不同資金層次企業(yè)的需求，將大大提高寫字樓的入住率。（4）純寫字樓的發(fā)展路徑——從景觀、綠化到健康現(xiàn)代人們對自己的健康越來越重視，對于十分注重人才的企業(yè)來說，員工的健康是不容忽視的。未來寫字樓應(yīng)體現(xiàn)人文關(guān)懷，無論是樓層里的空中花園，還是建筑外的景觀布局，都是為員工的良好工作狀態(tài)提供條件。（5）物業(yè)管理影響保值和增值寫字樓保值與持續(xù)增值有賴于物業(yè)管理。淮安目前的寫字樓物業(yè)管理較為混亂，無物業(yè)或物業(yè)管理層次不高的寫字樓占大部分，開發(fā)商對物業(yè)管理的觀念還有待改善?？蛻舻慕M合決定了物業(yè)服務(wù)，人性化的管理團隊決定項目的檔次，后期物業(yè)管理將有效彌補產(chǎn)品的缺憾。總的說來，物業(yè)公司管理水平也是決定寫字樓等級的一個參數(shù)，高端寫字樓重視物業(yè)管理已成為一種趨勢。28 / 34第 六 章 寫 字 樓 定 位 淺 析第 一 節(jié) 淮 安 市 寫 字 樓 市 場 存 在 的 問 題 分 析一、起步較晚，發(fā)展較快淮安真正的寫字樓市場是從 2022 年開始，2022 年以前，除了一些經(jīng)濟效益好的單位自建的寫字樓外，淮安沒有純正的寫字樓，市場上的辦公物業(yè)大都是由其它功能物業(yè)轉(zhuǎn)變而成，寫字樓的功能處于非常原始的狀態(tài)。隨著金馬廣場和中鑫上城的交付使用，給淮安的寫字樓市場注入了活力，但他們只能算是商務(wù)公寓，并非純正寫字樓。而真正符合純寫字樓的項目是淮海第一城和萬達(dá)廣場，也就是說預(yù)計 2022 年后，淮安才會出現(xiàn)純正的甲級寫字樓。二、分布集中，兩片一線淮安的寫字樓數(shù)量不多，大多數(shù)還是以商務(wù)公寓和住宅辦公為主。中心區(qū)寫字樓物業(yè)相對較集中，開發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來重點發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也相對具備一定規(guī)模。三、檔次不高，物管簡易目前淮安市場上的辦公物業(yè)，無論是建筑設(shè)計、樓宇配套等“硬件”，還是商務(wù)服務(wù)、物業(yè)管理等“軟件”都很落后，絕大部分物業(yè)管理還是停留在保安和保潔兩塊，沒有其他物業(yè)服務(wù)的衍生，這樣使得淮安整體寫字樓市場檔次不高。四、客戶分散，商住混雜目前已建好或在售的寫字樓仍存在功能雜亂的弊病，既可以辦公也可以居住，這就對日后物業(yè)管理帶來了很大的問題。五、結(jié)構(gòu)死板，條件苛刻淮安的寫字樓租賃條件比較苛刻，如新華書店大廈整層（約 1000 平方米）起租，所以很多中小企業(yè)有心購置寫字樓但力不足。其次自身建筑結(jié)構(gòu)死板，現(xiàn)有寫字樓的房間的大小較為固定，無法應(yīng)對靈活的租賃要求，如淮汽大廈等已有的寫字樓，房間大小固定，墻壁在設(shè)計的時候就是無法打通的，這樣必然不能滿足各類企業(yè)的不同需求。29 / 34最后，整體的裝修環(huán)境也存在很多不足，多半已建寫字樓的提供的是毛坯房，當(dāng)整個樓層有已租，有未租的時候，勢必會影響已租企業(yè)的企業(yè)形象。六、理念缺失，形象不足　　淮安真正的寫字樓剛剛興起，雖然已經(jīng)具備了初步的寫字樓硬件，但寫字樓消費理念缺失，沒有把公司的辦公環(huán)境上升到展示公司形象和實力的高度，因此必須營造良好的寫字樓消費環(huán)境，建立企業(yè)消費寫字樓的現(xiàn)代化理念，否則寫字樓的發(fā)展后勁有限。七、數(shù)量不多，效應(yīng)不強　　目前淮安的寫字樓分布比較分散，還沒有寫字樓密集出現(xiàn)的區(qū)域。淮海廣場附近是唯一能成為淮安 CBD 的區(qū)域，不過由于寫字樓的數(shù)量不多，標(biāo)準(zhǔn)不高，目前還稱不上真正意義的 CBD。第 二 節(jié) 寫 字 樓 市 場 競 爭 度 分 析一、傳統(tǒng)淮安商業(yè)核心區(qū)為主，新興開發(fā)區(qū)為次，主次共生寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，其區(qū)位和地段很大程度上決定了其價值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價值的重要支撐。目前淮安的寫字樓大多集中在以淮安中央商務(wù)區(qū)（淮海廣場——建康東路和承德路）作為傳統(tǒng)的商業(yè)/商務(wù)核心區(qū)，同時隨著淮安政府城市規(guī)劃，眾多的生產(chǎn)型企業(yè)包括臺資等外資企業(yè)紛紛在淮安落戶，開發(fā)區(qū)逐漸形成了新興的商務(wù)區(qū)，在未來可能會對市中心的商務(wù)格局形成一定的分流，呈現(xiàn)出開發(fā)區(qū)與中心區(qū)共生共榮的局面。二、新舊建物硬件差別大，配套不足目前在淮安由于寫字樓市場在硬件設(shè)施上新舊樓盤差別較大，新建寫字樓造型、裝修方面更加時尚新穎，外立面等所用材質(zhì)明顯要好于老寫字樓，大堂裝修業(yè)更為豪華，相較老寫字樓的則陳舊、狹小。另一方面，淮安寫字樓市場存在明顯的整體硬件配套不足，滿足不了業(yè)主的需求。如金馬廣場的電梯，業(yè)主眾多，電梯數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，等候時間過長，且多次出現(xiàn)故障。此外，在寫字樓的建設(shè)中，還出現(xiàn)開發(fā)商出逃造成爛尾樓的情況，如樂園集團。這些都給淮安寫字樓市場帶來一定的負(fù)面影響。三、物業(yè)參差不齊，檔次低，管理混亂針對寫字樓，好的物業(yè)，其自身配套應(yīng)當(dāng)能夠滿足入駐企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。淮安寫字樓物業(yè)管理水平參差不齊，整體檔次不高，管理混亂。大部分物管公司為開30 / 34發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并且很少請物業(yè)顧問，或所請的專業(yè)物管公司也均為當(dāng)?shù)氐奈锕芄荆芾硭角芳?，甚至更有不少的舊寫字樓根本就沒有物業(yè)。物業(yè)公司管理人員專業(yè)素質(zhì)不高，辦公地點混亂，不易尋找。物業(yè)在提供的服務(wù)上也多集中于保安與保潔兩項內(nèi)容，服務(wù)項目欠缺，理念意識較差，不少寫字樓如：曙光大廈、天山大廈等都是來去自如，并無保安人員查問登記，保安有的只是負(fù)責(zé)指揮停車。金馬廣場雖有保安登記簿，但大多時也仍未查問登記。目前淮安的寫字樓大都在智能化管理上還未實現(xiàn)完全智能化，如門禁等方面。有些寫字樓公共走道部分燈光較為昏暗，且整潔度差。四、租售價格倒掛，市場供不應(yīng)求淮安的寫字樓市場存在較多的商住兩用寫字樓，純寫字樓缺乏，功能不純粹、不規(guī)范，住戶與公司魚龍混雜，從硬件與軟件方面均制約了寫字樓整體的銷售價格，目前淮安寫字樓市場的不同區(qū)域銷售價格差別不大，基本都在 5000 元/㎡左右，個別新樓盤突破 6000 元/㎡，預(yù)計淮海第一城開盤會突破 7000 元/㎡。目前整體租金水平在 1 元/㎡/天左右，新建成多的項目中，金馬廣場達(dá)到了 元/㎡/天左右，而當(dāng)前銷售價格達(dá)到 50006000 元/㎡，租金價格可以達(dá)到 9%以上的回報率，租售價格倒掛，表明目前淮安寫字樓市場供不應(yīng)求。第 三 節(jié) 我 們 的 觀 點一、寫字樓市場小結(jié)市場供應(yīng)有限，主要分布在淮海廣場商圈和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，今后高端寫字樓集中在淮海廣場 公里半徑范圍內(nèi)；高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓幾乎空白，標(biāo)準(zhǔn)辦公樓多在 2022 年之后建設(shè)，且數(shù)量有限；商務(wù)公寓發(fā)展較多；近年的發(fā)展呈現(xiàn)多元化，但質(zhì)素與以二線城市的高端項目仍有較大差距；寫字樓銷售呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。銷售率及價格均不斷攀升，但個別項目銷售周期較長；買家構(gòu)成目前仍以終端用戶自用為主，私人投資呈上升趨勢；早期寫字樓仍以大戶型產(chǎn)品為主，目前新開項目已呈現(xiàn) 100 平方米以下小戶型的需求趨勢；整體租賃項目的經(jīng)營表現(xiàn)比較穩(wěn)定。租金水平一般在 元/平方米/天之間，整體入住率大于 90%；31 / 34總體商務(wù)需求層次不高，以中小型內(nèi)資公司為主。部分項目已開始注重選擇租戶行業(yè)，如房產(chǎn)開發(fā)公司、貿(mào)易公司和金融公司等較受青睞；現(xiàn)有項目的硬件品質(zhì)比較落后。如寫字樓內(nèi)電梯數(shù)較少，電梯運速較慢；空調(diào)設(shè)施不健全；停車位規(guī)劃數(shù)目不足或無停車位等；現(xiàn)有項目的物業(yè)管理體現(xiàn)了淮安寫字樓的軟件品質(zhì)也比較落后。二、觀點及建議通過對淮安寫字樓市場的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)了諸多問題，如整體寫字樓市場開發(fā)落后、物業(yè)公司管理能力差、商務(wù)公寓不能掛牌、停車位少、純寫字樓概念模糊等等，這些問題的發(fā)現(xiàn)讓我們進(jìn)一步了解了淮安寫字樓目前發(fā)展的現(xiàn)狀，同時也讓我們看到了淮安未來寫字樓市場的巨大潛力。經(jīng)過分析可以看出，淮安寫字樓市場目前缺少的是可以自由分割和組合、具有高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、配備高級物業(yè)管理的現(xiàn)代化、智能化的純正寫字樓，整個寫字樓要突出“純正、高端、品質(zhì)”理念。對于寫字樓戶型的大小，我們通過分析認(rèn)為打造建筑面積在 60—200平方米的單元辦公戶型較為合適，在銷售方式上以單間和組合銷售為主，利用我們優(yōu)越的商業(yè)位置鎖定淮安高端寫字樓市場，提高我們的進(jìn)入門檻，定位為淮安 CBD 商圈頂級寫字樓。